因此，空置问题变成了商业项目运营者们急需解决的问题之一，本文也将从空置问题的发生原因和影响进行分析和阐述。

根据赢商大数据显示，2016年，华润、凯德、龙湖、大悦城等中国前10家行业主流企业的商业项目体量占比为16.35%，数量占比为10.58%，而到了2020年，这个数字分别变成了26.38%和17.31%。前10家主流企业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势，且增速加快，行业聚合加剧，“购物中心经营两极分化的现象越来越严重，优质购物中心品牌客流旺盛、经营红火，调整、创新得心应手，而大量规模不大、实力不强、专业经验不足的‘散兵游勇’式购物中心苦苦支撑、生存困难”（《2018购物中心年度发展报告》，2019，赢商云智库）。

因此，在此背景下，主流外的尾部购物中心运营商在与部分品牌商户的谈判过程中处于劣势，招商力度不高、条件吸引力不足。同时，由于运营专业度不高，日常经营过程中存在问题，最终导致商户撤柜，出现空置。

商业地产集团和项目每年都会制定周密的收入和费用预算，招商计划通常也作为预算的一部分在年初被确定下来以作为全年的运营和考核指标。然而，年初、甚至上一年底制定的招商计划存在较大变数，随着时间推移，该计划的可操作性也随之降低。例如，某项目在2018年12月制定了2019年全年的招商计划。由于计划中2019年1月至3月的目标在制定时已可见，因此完成情况较好。

但是，随着社会经济发展，各业态和品牌的动态变化，该项目对2019年招商计划下半年中某些餐饮商铺的引入品牌进行了变更，希望引入更火、更有吸引力的“热门流量”品牌。热门品牌即意味着“炙手可热”，商户谈判能力强，租金坪效无法满足预算计划，但是年初制定的收入预算已设置门槛，招商团队一直处于平衡与协调，无法在规定时间内完成招商和商户开业任务，因此出现空置。

笔者曾作为某家购物中心集团高管助理，在工作中常协助统计集团内各项目空置问题和进度情况。在统计中，有一种普遍情况市场发生，即：某项目在最开始只出现个别铺位及小范围、小面积空置，然而项目和招商负责人疲于应付其他事宜，同时由于空置问题不大，认为相对好解决，因此空置铺位被搁置。随着时间发展，空置铺位长时间无法填铺，导致周边逐渐掉铺，原先小面积的空置变成大范围空置，恶性循环最终出现。

相对上述提到的三种被动的空置原因，此类情况对于项目更主动。在行业里面有一句俗语：“三年一小调，五年一大调”，就是指商业项目在开业三到五年后，通常要经历业态和品牌的调整以适应不断变化的消费需求。进行调整时，团队需要对项目各区域进行整体重新定位和规划，但是，各品牌签约时间不同，租赁年限不同，很难保证各商户的租约同时到期，而为了能够进行整体重新招商和定位调整，“适当”数量和时期的空置铺位是必须和可以接受的。

1.1、租金收入损失

根据本文前言所述，租金收入损失是空置造成的最直接影响之一。根据赢商网统计，2018年，一线城市平均空置率为7.2%，面积为371.85万㎡；二线城市平均空置率为10.4%，面积为1715.17万㎡；三线城市平均空置率6.7%，面积为532.57万㎡，全国一、二、三线城市整体空置面积为2619.59万㎡（详见附图2）。

根据中指研究院发布的《2019中国商业地产百强企业研究报告》，2018年，商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4 元/平方米/月，因此，经粗略计算，2018年全国一、二、三线城市由于空置所造成的租金收入损失为2619.59万㎡*72.4元/㎡/月*12月=2275899.79万元，即227亿元，而该数字只包含全国部分城市和项目。

1.2、商业环境受挫

空置如同病毒，如不及早“医治”解决，其所造成的恐慌和影响会传染到空置铺位周围，甚至整个项目。举例来说，北京隆福寺商圈曾经是北京数一数二的商业区域，隆福寺庙会曾是北京最大的商业性庙会之一，而隆福大厦也曾作为北京四大商场之一名闻京城。1993年8月13日，隆福大厦遭受意外大火。大火整整烧了8个小时，当时造成直接经济损失2100万元。虽然1998年起政府开始重修隆福大厦并重新定位于小吃和服装销售，但依旧于2004年6月关门停业，直至今日。

俗话说得好，“树倒猢狲散”，商业项目经不起失败的试探，巨人一旦倒下便很难东山再起，而空置一旦失控，商业项目面临名声危机，则会造成消费者购买欲望下降，而商户无法分享客流红利，便会引起“退租”潮。对于项目来说，已经规划设计好的布局将被打乱，重新调整难度极大，最终造成不可挽回的损失。

空置会导致很多消极反应，但也带来积极的影响。空置的出现大多是由上家商户经营不善，或与项目定位不合等原因造成的，因此空置（尤其是提前解约）提供了提前止损，提前调整的空间。自2010年开业至2012年，朝北大悦城一直与永旺百货合作，永旺百货作为其主力店，为朝北大悦城贡献了开业前两年的客流和稳定租金收入。但是，由于朝北大悦城定位于“年轻、时尚、潮流、品位”，项目认为永旺百货与其定位不符，因此双方在2012年上半年达成一致，友好分手。自此，2万多平米的永旺百货只留下了B1层的超市后永久退出了朝北大悦城。

在经历了一段时间的招商和调整后，原百货区域被改造为一大批来自欧美、日韩的年轻时尚品牌，符合了朝北大悦城的招商定位。同时，租金水平也从“面积大坪效低”的百货商场式变为了“分散而坪效高”散铺式模式，而至今朝北大悦城依旧享受着百货改造后的红利，成为了京城最著名的商业项目之一。

空置是症结，同时也带来机会。正确面对空置带来的问题，直面空置带来的影响，不回避、不抱怨、多想法，才能让空置问题转危为机。

随着近年来各项目间同质化严重，商业竞争越发激烈，笔者认为，商业项目运营商可以借解决空置的机会，重新出发，打造差异化、个性化和独特化定位，再次赢得消费者芳心，打造行业决心，争取资本信心，开启商业新的篇章。

附图（1-3）：