商业地产创新业态的技法与时俱进。业态规划时，不妨进行合理而有创新性的业态组合，促进购物中心未来的经营和发展。
 

No.1

零售+餐饮

 

从零售、餐饮、娱乐、服务四大业态（“五分法”中还在此基础上延伸出针对儿童客群的业态）的盈利能力上看，零售是最强的。

 

餐饮业态的共性是即时生产的商业模式，所销售的食物是在消费者下单之后当场制作，因此销售量存在一定因素的制约，餐饮又分重餐和轻餐，重餐对于燃气有特殊的要求，轻餐具备合格的排烟排污功能和餐饮废水处理即可。

 

■ 奢侈品零售店+咖啡店

 

大部分人对于Tiffany的记忆，都是从电影蒂芙尼的早餐开始的。独有的蓝色橱窗与穿着优雅礼服的奥黛丽赫本，一起成为了上世纪最美好的时代。也因此在蒂芙尼店里享受一顿精致的早餐成为了众多女孩的梦想。

 

继纽约和东京之后，全球第三家The Tiffany Blue Box Cafe 登陆上海。2019年12月19日，全新升级的蒂芙尼上海香港广场旗舰店迎来了正式开业，这是品牌在内地最大的旗舰店，总面积将近 1000㎡，店里还有全新开设的个性化定制区和蒂芙尼蓝色礼盒包装区，以及开在店铺二楼的 The Tiffany Blue Box Cafe。

 

 

这家店的设计沿袭了纽约店的风格，色调是蒂芙尼蓝和银色的组合，餐桌上摆有马蹄莲，餐具则都是蒂芙尼自家的产品。每天下午 2 点到 4 点期间，会供应下午茶。茶点的设计里融入了不少蒂芙尼元素，比如蒂芙尼蓝的马卡龙、蒂芙尼礼盒造型的小甜点等。

 

奢侈品零售开轻餐店，会让品牌更加的亲民，拉低消费门槛。以往，奢侈品店或是客单价较高的服装服饰店，对于普通消费者都有着较大的距离感；如今，对于消费者来说，可以近距离的感受品牌的故事，提高品牌的认知，增强品牌的粘性。

 

并且轻餐环境舒适，配合主题化、场景化的打造，让进店的客人因环境产生更长时间的停留，增加消费者购买产品的概率；即使没有购买行为也会因到店打卡动作，增加品牌的曝光度。

 

 

■ 书店+咖啡店

 

诚品书店所到之处往往成为当地的文化地标，同时也是许多书店争相模仿学习的“精神标杆”。

 

2015年，台湾诚品的首家内地旗舰店进驻苏州。“诚品生活X苏州”主打咖啡 —— 由诚品书店团队经营的文学咖啡品牌black pages CAFE。

 

店内设有黑胶影音区，顾客可以随心挑选书籍，度过美好的咖啡时光。

 

菜单清晰简约，咖啡品名都十分文艺，多款特色单品名称皆取自书籍。

 

开在一线城市且地处繁华地段购物中心里的大中型书店代表，除了诚品，还有西西弗、言几又、钟书阁、方所等，承租面积少则500㎡，多则4000-5000㎡。这类主流书店往往依靠毛利较高的文创零售、餐饮业态来提升收益。

 

位于巴黎拉丁区的莎士比亚书店

 

书店内设有沙发、藤椅、咖啡茶点，一半盈利都来自餐饮已是国际惯例。

 

■ 潮牌店+咖啡店

 

DOE咖啡馆新天地店外部空间

 

DOE咖啡馆新天地店的内部空间

DOE咖啡馆在上海共有两家店，是本土潮人的聚集地，新天地店邀请了空间设计师青山周平共同打造，设有赛场式看台座、咖啡台、服饰售卖区等；铜仁路老店则以鞋品为主打商品，每逢新品发售，均引得潮人前来排队。

 

 

 

咖啡工作台只占了很小的空间，更广阔的空间留给了来这里的消费者，点完一杯咖啡可以在这里小坐，购买潮流装备，看书，听音乐，也可以坐在台阶上与好友攀谈，甚至带着爱宠入内。

 

 

 

作为西式饮品，咖啡店往往传达了一种西方生活方式和西方的文化，文化与空间的结合借助咖啡、潮牌、唱片等内容形成立体的、多元的年轻潮人休憩、社交的理想场所。

 

No.2
 

餐饮+娱乐

 

 

线下商业中，餐饮的比重越来越大。随着竞争的加剧，餐饮商家纷纷融合其他元素，以打造自身特色形成差异化竞争。

 

■ 日本料理+剧场

 

ANTHOLOGIA地球美食剧场是一家剧场型日式餐厅，阶梯式的座位，围绕着屏幕和舞台。

 

 

舞台上，主厨为宾客讲解每一道料理，进行交流互动；大屏幕上，料理者带着宾客—起进入料理背后的故事，探索食材的奥秘，感受不同的季节。

 

 

 

 

影片伊始是非常美的地球画面，仿佛一下子到了太空，然后慢慢地回到地面，展现大自然和食物的紧密联系。

 

随着影像的转变，穿着和服带着面具的服务生为每组宾客上菜。上菜时，服务生也会为宾客讲解每一道菜的内容。就餐过程中环境还会随菜单内容发生变化。

 

 

 

 

日本料理在餐饮的细分中属于客单价较高的类别，配合日本的饮食文化、环境的营造，让整个就餐过程充满仪式感，适合节日庆祝、网红打卡。同时，菜单的内容每月更换，增强了商业的复购率。

 

■ 海鲜酒楼+儿童乐园

 

由宝燕集团创立的海鲜餐饮品牌“宝燕壹号”，将海鲜酒楼、海鲜超市和儿童乐园结合起来。

 

依靠海鲜酒楼的优势来满足吃客。

 

 

 

结合海鲜供应链优势开设海鲜超市，满足周边居民日常生活需求。

 

 

 

 

 

一站式室内儿童游乐园里的很多娱乐项目大人也可以参与，满足了不同阶段的消费者需求。

 

■ 餐饮+演艺

 

餐饮与演艺的结合实现了物质和精神的双重享受，这种组合类型多见于酒吧。

 

 

 

比如合纵文化集团旗下的胡桃里音乐酒馆，胡桃里的姐妹品牌繁花酒吧，主要聚焦女性客群。

 

 

 

 

再如2019年马云在杭州创办的音乐酒吧HHB Music House。

 

 

有乐手登台演出的爵士上海俱乐部JZ Club已经成为国内爵士酒吧的代表。

 

 

以文化为核心的酒吧是以表演为核心竞争力，商业的营收主要通过餐饮来保证。

No.3

服务+娱乐

 

 

■ 健身培训+夜店

 

 

 

 

格斗系拳击健身俱乐部 b-monster拥有专业级的Performer，配合日本专业编曲音乐以及动作编排，内部空间风格也是年轻消费者习惯的暗黑风格，在黑暗空间中，让消费者感受运动的魅力。

 

 

 

 

健身品牌「SPACE」是以音乐为中心的“运动体验场所”，在场馆的风格设计上，着重时尚、社交、健身与艺术结合，形成沉浸式4D剧场体验效果，通过环境与音乐、运动的契合，提升用户健身体验。

 

 

 

门店装修风格动感十足。

 

而运动和音乐都是年轻人的热门标签，将两者结合，很容易受到年轻消费者的追捧。

 

■ 洗浴+娱乐

 

伴随着城市化进程，大型洗浴店开始融合娱乐业态，逐渐发展成为城市周末及节假日一站式娱乐休闲中心。

 

 

极乐汤主打日式温泉，内部硬件设施较以往浴室进行了升级。

 

 

 

 

温泉之外的区域设置了多项娱乐设施，宛若搬来了整个电玩城。

 

 

儿童游乐园

 

运动馆

 

 

 

此外，有些温泉馆还有演出表演，也会融合餐饮和零售业态作为配套。

 

 

越来越多的零售品牌开始增强线下的体验，例如瑜伽服品牌lululemon选择与门店当地的瑜伽教练合作，邀请他们担任品牌大使，传递产品和品牌价值，与消费者密切互动，增强用户体验和粘性。

 

而作为服务业态，瑜伽馆本身受限于空间，盈利上存在天花板。因此，业态与业态之间的功能补足，既能提升品牌竞争力，又可以在盈利层面实现开源。

 

未来，商业业态的融合将越来越常见。

 

比如零售品牌线下店的功能将不再是单纯的售卖商品，可能还具备社交功能、娱乐功能、品牌体验功能等。

 

那么，在未来的商业空间中，或许会遇到更多零售品牌跨界开餐饮店的需求，而以往在购物中心一层不会预留太多的餐饮条件。因此，更充分的物业留白是业态创新和升级的前提条件。
 

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