邻里及社区购物中心业主是时候好好反思一下了。大范围的商店倒闭曾引起媒体高度关注，也令大卖场和购物商场业主为之头疼。尽管邻里及社区购物中心业主没有经历过这些事件，但他们正面临许多消费者行为的改变，但是其中只有极少数基本因素改变过。

据Reis数据显示，截至2012年底，邻里及社区购物中心空置率同比下降10.7%，降幅仅为30个基点（1基点=0.01%）。租金要价同期仅增长0.5%，从18.98美元/平方英尺增至19.08/平方英尺。

“在租金增长走出低谷之前，空置率需要进一步压缩，”雷斯Reis高级经济学家，莱安•塞维里诺（Ryan Severino）说。

但是零售业发展正处在一个历史低点。根据CoStar数据，2012年第四季度，新开工建设面积降至5百万平方英尺。塞维里诺预计，缺乏更多的施工活动以及需求疲软将压低今年的空置率，抬高租金。

“我们正经历新常态，” 田纳西州孟菲斯市（Memphis）购物中心协会合作伙伴、美国注册商业投资师（CCIM），肖恩•梅西（Shawn Massey）称：“近日由于新建购物中心供不应求以及缺乏良好空间，使业主在谈判中处于有利地位。他们能够根据信誉、经验和其它因素挑选租户”。

这些因素之一即实体租户发展能力，尽管在线购物消费者逐渐增加。现在购物中心业主考虑接受包括曾经不受欢迎的服务商租户和净租赁零售商（净租赁是指除租金之外，租户需支付房屋运营费用的租赁）。

但是由于网络销售的潜在影响仍不明确——而全面经济复苏仍是梦想——零售业主和投资商正多方下注。他们仔细观注租户组合及空间使用。而在这个过程中，他们正改变着今日邻里及社区购物中心的面貌。

| 信誉指数

经济衰退后购物中心业态组合基本配置没有太多改变。“你可能想要某种杂货店类型租户，引进每日购物者，以及一两家快休闲餐厅，能对接带来经常性顾客，”梅西说。根据购物中心规模，小型主要租户，如健身中心或宠物用品店较为合适，梅西还说。这种平衡可能包括普通零售和服务租户。

但目前，业主和投资商不倾向于冒险引入零售租户。“综合来看，依照公司实力，主力商家最好是更优质的零售商，”不动产投资信托公司金科房地产公司首席运营官，米歇尔•V•伯伯伽罗（Michael V. Pappagallo）说。金科地产（Kimco Realty）持有并运营着一系列约900家邻里及社区购物中心。特色零售商像Whole Foods（全食公司是一家专卖有机食品和健康食品的公司）和Fresh Market（百鲜街是百佳超市的心脏--每天提供最新鲜、最卫生的货品给顾客）也是新兴强劲租户，他说，尽管在社区中心内，国内服装和宠物用品公司越来越普遍。对于这些中心的小块面积，业主倾向于引进特许加盟店或夫妻店，特别是在邻里中心，伯伯伽罗补充道。

“业主和投资商想要购物中心内有以国家冠名的零售商，让人感觉更有信誉以平衡业态组合，”梅西解释说。“低租金和国家信用可能带来实际上比销售更高的价值。”

零售行业已好转许多，购物中心业主能再次将资金投入转型和租赁区装修业务中了。“这是完成零售信贷租赁业务的关键，”阿拉巴马州伯明翰市（Birmingham）购物中心协会经纪人CCIM，乔纳森•E•林德赛Jonathan E. Lindsey说。“当世界风云变幻时，业主不再投资经营，入驻企业吝于扩张。但在过去两年里，我们看到大动作。”

据Chainlinks统计，2013年餐馆占新增零售店的42%，快休闲租户发展强劲，比如Five Guys和Chipotle都一路领先。

快餐加盟店也在扩展。专门经营早餐的店铺——唐恩都乐（Dunkin’ Donuts）、星巴克、Huddle House等——“沿着上下班高峰路段的小型购物中心寻找适合汽车餐馆的店址，”圣安东尼奥市（San Antonio）罗德奥特莫西格尔地产（Rohde Ottmers Siegel Realty）副董事长，CCIM汤姆•罗德三世Tom Rohde III说。知名快餐店例如，麦当劳和塔可钟（Taco Bell）在圣安东尼奥市早餐市场也做得很好。

罗德（Rohde）准备扩张，这可能是他的市场内数十年内最大一次扩张，这大部分要归功于信贷租户。除了引入餐饮业，沃尔玛计划开设12家超级购物中心和数家简洁的社区店，这可能产生二十几家购物中心，罗德说。他还说，总部在圣安东尼奥市的食品商H-E-B在德克萨斯市经营着300多家商店，预计会与新开店竞争市场。

| 入驻企业变化

毫无疑问实体购物中心业主追求稳定。据美国商务部数据显示，2011-2012年期间，在线和非实体店零售增长高达11.6%，超过全零售业平均值的两倍。许多邻里及社区购物中心主力商家在与互联网竞争，而一部分企业将会失败。“业主担心租户不经考察就随意卖给任何人”肯塔基州路易斯维尔市（Louisville）马库斯&米林查普（Marcus & Millichap）高级经理CCIM拉里•豪斯曼（Larry Hausman）说。据《今日美国》报道，例如美国无线电器材公司RadioShack，单一产品零售商如游戏驿站（GameStop）、巴诺书店（Barnes & Noble）同店销售下降，预计今年将会关掉数百家门店。

豪斯曼将该问题部分归因于缺少国家级互联网营业税，导致实体零售商在竞争中处于不利地位。2013年3月，部分参议院议员提案，扩大在线购物网络营业税征税范围，但不确定该议案是否会通过。

近几年，网络购物竞争导致购物中心业主为追求稳定重新考虑业态组合配置问题。“零售租户定义发生改变，”梅西解释道。“我们追求更多非传统的商户入住购物中心，包括医疗、教育和健身中心。”大多数企业提供不能在线购买的服务和体验——至少目前不能。

另外，“以前禁止入驻的商户，如香薰按摩和机车商店现在允许进入购物中心，所以业主为了招商不得不接触主力商户以获得允许，”亚利桑那州图森市（Tucson），拉森贝克CCIM乔治•C•拉森（George C. Larsen）说。

医疗租户可能是最值得关注的。医疗保健商户，比如放射中心、透析中心，或身体康复中心曾经只能在多层办公楼内见到，洛杉矶MEI房地产服务公司，资产服务副总经理CCIM, 国际注册资产管理师CPM大卫•J•安David J. Ahn表示。现在这些用户开始入驻社区和邻里购物中心，这里提供了许多优势，比如说足够的泊位、更易到达，以及更好的视野。

据俄亥俄州哥伦布（Columbus）股权高级副董事长鲍勃•马提亚（Bob Matias）称，这种改变对购物中心业主来说是种福音。“医疗保健商户倾向优势在于信誉极好、长期租赁、违约率极低、以及吸引日间客流到中心来，”他解释道。

豪斯曼（Hausman）援引了近期一个5000平方英尺的租约为例，路易斯维尔市的一家社区中心引进了所属于某医院的医师联营机构。“其它租户都很兴奋于客流量的提升，”他补充道。

安预期，受婴儿潮一代对便利医疗服务需求增长影响，这种趋势将持续很多年。

净租赁零售租户传统上更喜欢独立产权——例如德国电信T-Mobile和唐恩都乐（Dunkin’ Donuts）——也开始重新填补购物中心空置率提高产生的多余空间。“这样更具有经济意义，”伊利诺州诺斯布鲁斯市（Northbrook）博尔德集团（The Boulder Group）专业经营单租户净租赁房产，其董事长兰迪•布兰克斯坦（Randy Blankstein）表示。“空置率高于平均水平的购物中心业主，以低于单租户房产的租金吸引零售商。”由于地处显眼且交通便利，独立房产通常需要较高的租金，他补充道。

但是并不存在严格意义上的净租赁。在购物中心，业主要负责房顶和房屋结构维护，以及送交公共区维修、税收和保险的账单，布兰克斯坦解释说。业主还要收取经营和管理费。

“这种趋势加上已放缓的扩张计划，创造了有限的净租赁发展渠道，”布兰克斯坦（Blankstein）说。

| 空间拥挤？

尽管网络购物发展显著且在未来需要的空间更少，实体零售商仍然茁壮成长。随着年轻一代购买力的增加，安预计会有更多的交互式异地产品展示厅允许次日发货。“苹果商店模式适用于服装、电子、办公用品、家具和大多数不易损坏的商品，”他认为。“还要考虑到在小范围内更多的商店，购物中心业主如今可以在同一空间内，容纳原来两倍数量的零售商。”

会有足够有活力的租户充满过剩的的空间吗？伯伯伽罗指出，开发商必须在经济衰退前和期间增加邻里及社区购物中心内小商铺空间，并完成建设。然而在过去几年，没有足够的可持续商业性阻止空置率提高。

因此，尽管有理想的业态组合，仍然可能无法阻止购物中心成为市场周期的牺牲品。“举例来说，假如一家小型购物中心的主力店为超市，那么它的问题不是这里有什么，而是有多大面积，”伯伯伽罗（Pappagallo）解释道。“既然如此，面积2万到3万平方英尺的小型店铺空间在众多租户中，可以考虑选择租户中的保健业务。” 空间越大，空置率就越高。

在某些市场，为了完成交易，“业主更愿意放弃使用空间，”林德赛（购物中心业主）说。比如，去年林德赛的市场内在交付10万2千平方英尺的购物中心空间前，一个已经签约4千平方英尺的租户撤离了市场。林德赛的客户填补了3400平方英尺的空间，并放弃了剩余部分，而不是坚持寻找能够利用全部空间的租户。“每平方英尺租金下调，使租户能够承租额外的1000平方英尺，而其最初只想要2400平方英尺，”林德赛说。

直到经济全面复苏，此类措施对于维持购物中心生存可能都是必要的。然而零售业主、投资商和开发商是否已重新调整打造购物中心，以承受下次市场周期的起伏，仍然有待观察。同时，我们将给予他们大量时间与空间验证。

| 吸引医疗租户

医疗保健服务供应商迅速成为全国社区与邻里购物中心的固定配置。有些业主喜欢拥有良好信并能产生客流的的租户，这一点对于他们很有意义。但是为什么医疗租户被吸引到这里？购物中心业主如何吸引他们？

3月份，在国际购物中心协会的购物中心大学，哥伦布股权医疗保健高级副总裁查得•皮内尔，以及他的同事——股权零售高级副总裁鲍勃•马提亚（Bob Matias），在“如何吸引医疗组织入住购物中心”课程中，提到了这些问题。

“保健服务供应商越加关注患者体验，”皮内尔解释道。“零售中心易于到达，方便驾驶，且座落于居住区便利处——所有的因素合在一起构成了良好的体验。”另外他补充道，购物中心主力店带来的客流量使医疗租户在竞争中处于有利位置。

选择哪个购物中心，大部分取决租户们提供的服务类型。“以儿科为例，选择以食品杂货店为主的购物中心对其有利，因为市里所有的妈妈每周都要去那里两次，”皮内尔说。“而运动医学服务可能会在大型健身中心或体育用品商店附近选址，创造更好的市场环境。”

然而租赁谈判中会出现挑战。“这不是由于哪一方不讲道理，而是因为他们使用着两种不同的经济语言，”皮内尔说。他建议将零售租赁期转换成医疗保健租赁，使租户更明了。

通常，相比传统零售租户，医疗租户更追求低租金和高昂租赁区装修。“记住和长期稳定租户相比，医疗租户的好处是：医疗租户会产生大量客流”皮内尔还说。

皮内尔喜欢引用俄亥俄州立大学3万平方英尺的CarePoint医疗中心案例，该医疗中心位于俄亥俄州Ohio橙子小镇一家以食品杂货为主力的克罗格购物中心（Kroger）。当CarePoint2010年11月开业后， 新家庭快速迁入周边地区。这些家庭在克罗格购物。9个月内医疗机构就达到了病人接待数量的极限，开始扩张计划。

“前两年，俄亥俄州立大学竞争对手在3英里以外传统的医疗办公环境，新建了一座更大的医疗设施——在离道路1/4英里安静的环境中，没有交通设施, 也没有零售服务，”皮内尔说。“那家医疗机构仍在努力挣扎实现盈利。”


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