深圳商业，为您解读超一线城市的商业魅力！_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

每个城市都有自己走过的足迹。

40年，弹指一挥间。在这40年中，深圳从一个小渔村，变成如今的超一线城市，与北京、上海、广州并驾齐驱，成为我国经济总量第三的城市，也是其中最年轻的城市。在这个年轻的城市中，商业市场的兴旺也是有目共睹。不管是从商业业绩、商业体量、商业类型、商业运营、营销策略等多个层面，均有着飞速的成长，也有众多可供我们参考之处。

本篇，我们立足城市、商业发展宏观角度下，对购物中心&百货2021年业绩、经营进行个案分析，希望为大家带来些许思考与启发。

超一线城市巨大商业潜力

城由市而兴，市因城而存。

城市的发展离不开市场的兴旺，而商业的发展同样脱离不了城市的经济基础、硬件设施、居民生活水平等因素。

从经济大环境来看，2021年，深圳GDP达到30664.85亿元，居民人均可支配收入首次突破7万元，社会消费品零售总额9498.12亿元，同比上年增长9.6%，两年平均增长1.9%。

从赢商网发布的《2021年城市商业力排行榜》来看，全国6座商业1线城市中，深圳居于上海、北京、成都之后，位列第四。

靠前排名的背后是城市硬实力的依托。

一个城市的商业立足于交通轨道上。交通的便捷，承载着商品、消费者在城市内部之间的高效流转，维持着商业的活力。依托以轨道建立的商圈，以及位于轨道上和商圈内的商业体具备更多的优势。如位于地铁1号线、3号线购物公园站的深圳福田COCO Park，位于地铁1号线岗厦站、4号线会展中心站的卓悦中心等。

硬件出众，同时叠加着庞大且稳定的消费客群，承拖起深圳的商业。深圳的城市商业规模和档次上极具实力。深圳商业规模位于全国城市第4名，坐拥了大量的头部购物中心。如2021年销售业绩排行榜中，深圳万象城以130亿+的销售佳绩领跑深圳，突破50亿大关的商业体有前海壹方城和益田假日广场。

另外，深圳还有众多大体量商业体，如深圳万象城、深圳龙华壹方天地等，尤其龙华壹方天地的商业规模尤为突出，自2021年10月29日C区-龙华壹方城的开业，龙华壹方天地在营商业面积已达52万平方米，另外还有8万平方米的壹方天地D区将于今年开业。

深圳购物中心2021年销售额情况

从赢商网数据来看，2021年深圳大部分购物中心销售业绩实现正向增长，其中，同比2020年增长超30%的有鸿荣源壹方商置旗下两个项目深圳前海壹方城、深圳龙华壹方天地，两者业绩增长率均超过37%；位于深圳石厦片区的小体量商业体马成时代广场更是超2020年增长39%。

从客流量来看，2021年多个购物中心超过千万次，深圳前海壹方城达到4360万次，4万平方米体量的恒裕·香悦客流量亦达到300万。

从《2021年城市商业力排行榜》商业活跃度来看，深圳仅次于上海。从购物中心客流指数和日均客流量来看，深圳位列第三，且与北京差距不大。从各项数据可以看出，深圳的商业有着更大的潜力，未来的发展亦有更广阔的空间。

另外，深圳一些小体量的社区型购物中心表现优异，马成时代广场、东部星悦天地、恒裕·香悦，几个4-6万平方米面积的商业体，销售额均超过2亿，马成时代广场6亿+的业绩尤为突出。

注重首店，加码中高端品牌业态

2021年，深圳购物中心有着几个特征：

首店策略

流量为王的时代，首店经济是打造城市商业的重要引擎。商业体通过首店策略吸引客群注意，增加客流量的同时，带动其他品牌销售。一些购物中心根据自己的定位来引进品牌，以首店为噱头，撬动销售增长，成为其突围的重要途径。

加码中高端高客单价品牌业态

经济发展拉动消费力增长，过去的2021年，各大商场不约而同加码高奢品牌、美妆、名品、名表、新能源汽车、高科技数码等高客单价品牌业态。比如卓悦中心着重发力“高端旗舰+独家首店”，全年上新了140家新店，重点布局一线品牌，包括ARMANI（全球旗舰店）、VALENTINO BEAUTY（华南首家旗舰店）、TOM FORD（深圳首家旗舰店）、奢侈品名表集合店“TIME VALLEE时光天地”（深圳首家旗舰店）等，在福田CBD商圈打出了“差异化”和“超越感”。

高客单价业态对销售业绩最为亲和，贡献较为明显，同时也进一步丰富商业体的业态品牌，提升品质感。

营销策略

酒香也怕巷子深。商业体维持稳定特性的同时，也需要时常更新，不断挑起消费者新的兴趣点与消费点。同时，好的营销活动，在增强老顾客黏度的同时，也为商场引入新的客群。另外，营销活动与相关品牌结合的同时，也能促进销售，增加业绩。

城市巨无霸

深圳前海壹方城

深圳前海壹方城位于地铁1号线宝安中心站，在空间上营造出充满魅力的商业环境，用艺术设计赋能商业空间，以深圳的自然地形地貌为灵感打造“源、湾、汇 ”三大主题空间，赋予建筑艺术和自然的味道。

过去的一年，前海壹方城重点进行了内部空间优化，大胆地将L1层落成星辰馆策展空间，打造首个购物中心新能源汽车展，首批引入蔚来、特斯拉、比亚迪等八大新能源汽车品牌。借助新能源车的风头，以及首展的大手笔与噱头，吸引大量客群前来，逛街同时逛展。新能源的高单价也直接拉动销售业绩。2021年，深圳前海壹方城全年销售业绩68.8亿，同比增长37.6%。

深圳前海壹方城尤为注重品牌的引入与焕新。2021年前海壹方城全年焕新店铺150家，囊括了Cartier、OMEGA、GUCCI等腕表品牌，BOSS全国最新形象店、Laurèl、ICICLE深圳独家综合店等服饰品牌；餐饮方面则引入鸟笑全国首店、浅锅、Jolie house、桂满陇华南首家北纬三十度主题店，以及Venchi、阿嬷手作、混果汁、蔻蔻椰等网红品牌。

其中不乏高端品牌和网红流量品牌。高端品牌的引入，加强了消费氛围，提升了商场的质感与层次。网红品牌则吸引年轻潮流人士前来，提升商场知名度与客流度。

营销层面，全面举办超150场营销活动，除了品牌活动、快闪店外，更举办了敦煌奇遇光影艺术展、中秋节「月之星灵奇旅」主题插画美陈展等活动，提升商场艺术文化氛围。

深圳万象城

2021年，深圳万象城三期升级改造，启动招商。一二期也大力度进行品牌调整。大动作不断的同时，也迎来了喜人的业绩，以130亿的年销售额居于榜首，是当之无愧的深圳“店王”。

十五年来，深圳万象城忠实陪伴着当地居民，见证了城市鲜活的发展脉络。而深圳万象城也不断进行着更新、升级，伴随年轻消费者的需求而调整自我方向。

2021年，深圳万象城持续对品牌进行调整更新，引入33家品牌首店，包括DIOR Beauty全球旗舰店、GIVENCHY全球首家双层概念旗舰店、Thom Browne全国首家双层概念店、LEICA大陆首家概念店、Alexander McQueen全球最新双层旗舰店等全国首店6家；BALMAIN、Delvaux、BOUCHERON宝诗龙、Yohji Yamamoto、TOM FORD 华南首家男装店等华南首店18家，以及STELLA McCARTNEY、Longchamp珑骧、Tory Burch、Qeelin、HUBLOT等深圳首店9家。

营销上聚焦文化、艺术类活动。12月展出的“江山无垠·万象常安”艺术灯饰向中国传统文化美学致敬，以现代设计艺术手法描绘千里江山无限的山水意境，壮阔炫目，极具艺术感。

另外，深圳万象城自5月起，举办了跨度长达四个月的文化艺术季，持续为顾客带来艺术熏陶。

深圳卓悦中心

有着福田CBD“巨无霸”商业绰号的深圳卓悦中心占据有利的位置，居于地铁1号线岗厦站，4号线会展中心站。

一直以来，卓悦中心在潮流商业的定位下不断坚持和努力，打造一个引发青年人兴趣和共鸣的商业空间。

整个项目以Mall+开放式街区的复合型建筑空间呈现，重点打造出强调生活方式的精神者“One Living”（北区）、追逐风潮的时尚猎人的“One Style”（西区）、舌尖舞蹈的美食家“One Taste”（东区）三大主题空间。

品牌业态上，2021年除了着重发力“高端旗舰+独家首店”，提升商业项目品质感的同时，注重热门餐饮、夜经济品牌、休闲运动业态等的引入，满足潮流青年多元化的需求。

卓悦中心注重挖掘年轻人的“精神娱乐刚需”。中央大街闪现巨型充气版奇迹男孩吸引人眼球的同时，背后隐含了现代年轻人的“懒人”哲学。“下腰女孩”的形象则传达精力无限、热爱生活的理念。巨型的、Q版的形象无疑引来路人的驻足，且其背后传达的含义则更贴近年轻人的心理，击中Z世代的心智。

这座2019年开业的购物中心，在次年即创佳绩，销售额达到21.2亿元；2021年销售额更是达到26.5亿，同比增长25%。

年轻力购物中心

深圳印力中心

深圳印力中心是存量商业改造的样本，由深圳元老级商业深国投广场改造而来。

改造后的商场外观时尚，内部空间也更具生活体验感，包括美食主题空间、下沉式广场、屋顶平台、阶梯式花园等各种景观设计，实现硬件上全方位的升级，成为多功能复合型场景体验所。

除了硬件外，印力中心在品牌业态上也一直走在前列，引进了中国第一家山姆会员商店、中国第一家美国金宝贝早教中心等多个拳头品牌，吸引客流的同时，也为商场贡献了不小的销售业绩。尤其去年业绩相当喜人，整体销售额达43亿元，较2020增长率约10%。

餐饮业是印力中心的一大特色，去年引入不少特色菜，包括新加坡菜-金椰壳、徽菜-皖厨、川菜-渝月等特色餐饮品牌，丰富了商场品牌种类和档次，为消费者带来更多的餐饮口味。

2021年，印力中心营销活动不断，举办了众多有份量与热度的活动，比如9月30日开启的「花花假期，热爱绽FUN」系列主题活动，吸引近2万人次参与游戏互动、新增会员6000人，媒体曝光近200万。

印力中心还注重区域联动，2021岁尾，印力深圳9城13项目联动，与HUHUTIGER携手打造萌趣虎年氛围，凝聚超高人气的同时，实现客流与销售额的高速增长。

深圳福田星河COCO Park

深圳福田星河COCO Park位于地铁1号线、3号线购物公园站，2021年是深圳福田星河COCO Park开业的第15周年，在运营方的精心经营下，实现全年销售额28亿的突破。

一直以来，商场围绕着客群年轻化，始终寻求空间和业态创新，从建筑空间之变、品牌之变、营销之变等方面推陈出新，持续为项目注入新的活力，开辟一条差异化的主题式购物之路。

空间上，福田星河COCO Park突破传统建筑格局，在商场正中打造了6000平米的下沉式露天广场，加上独具特色的星空栈道，营造出情景式公园的购物体验新氛围。

品牌上，全年焕新店铺76家，除了SHAKE SHACK福田首店、深圳首家米其林泰式餐厅Mango Tree、新加坡米其林美食地标泰珍荟旗下狮·拾久品牌国内首店、深圳首家米其林必登榜潮汕菜海门鱼仔、华南首家日式烤肉牛角、国内首家日本甜品Chateraise、华南首家FASCINO Bakery＆ Cafe、华南首家新国潮WAT跨界鸡尾酒吧、精酿文化的先驱18号酒馆、Manner Coffee深圳首家咖啡烘焙综合店等众多网红热门餐饮外，还打造了3000㎡的阿迪达斯品牌中心店，耗资超半亿。

焕新品牌中，有30多家为深圳或区域首店，为商场带来众多客流，拉动消费增长。

在营销上，福田星河COCO Park创意十足，独具特色。借助品牌焕新，围绕“首秀、首发、首展”等理念，通过顶流明星、独家限售联动鞋款、泡泡玛特隐藏款、乐高独家定制款等，吸引众多年轻潮人打卡消费。

在15周年之际，举办全国首展《贺岁迎祥——悦读故宫》创意文化展，邀请知名设计师定制艺术展陈的同时，引入QQJOY2021全城嘉年华，潮文化与国潮、艺术交融碰撞，提升格调与氛围。

社区型购物中心

马成时代广场

马成时代广场仅仅成立五年，其发展与业绩却是有目共睹。2017年2月，深圳泰隆集团对原新港商场进行了改造，正式更名为马成时代广场。

经过对外立面、外广场、室内天顶与地面等的整体改造，马成成为福田CBD的颜值担当，为消费者带来全新的购物感受与体验。

马成时代集特色餐饮、潮流娱乐、高级零售、优质亲子教育、高档影院、健身房、精品超市等于一体，致力于打造社区生活标杆性购物中心。

约6万平方米社区商业体占据有利的地理、客群优势：位于福田中心南港深交融窗口，2大地铁线（3号线/7号线）交汇处石厦地铁站，又紧邻4大市政主干道，周边辐射十多个高端小区，30万消费人群。

马成时代尤为注重内修品牌组合，全面提升零售阵容，2021年全年焕新35个品牌，包括潮汕牛肉火锅-禧牛荟、东南亚烤肉-法拉泰烤肉、老广味道-牛小灶、湖南手工米粉-三两粉等，同时结合水果镇IP展、商家联盟品类节、夜经济生活节、四周年庆典等，可以更好地为周边社区服务，给消费者创造好吃好玩的消费体验。

更为亮眼的是，作为社区购物中心，马成的新能源汽车与高科技数码业绩增长率较同期近一倍，也是其强有力的拳头品牌。

优异的表现带来了亮眼的业绩：2021年马成时代广场销售额实现6.7亿，同比业绩增长39%。

恒裕·香悦里

2019年9月开业的恒裕•香悦里是恒裕集团的首个商业作品，位于深圳湾豪宅片区，紧邻地铁2号线海月站，面积4.1万㎡，定位为社区商业，主打一站式教育成长。

业态上以精英教育、生活配套、精致餐饮为主，引进了盒马鲜生、学而思、凯莱德国际幼儿日托等70多家知名品牌。

其中，餐饮占据很大比例，满足周边社群的用餐需求。教培特色也开展得有声有色，成为深圳湾片区备受关注的教育新地标。

2021年，恒裕•香悦里推出众多亲子活动，包括“嗨享元旦，心悦时光”元旦派对、香悦里迷你动物园、“永远的六一”儿童节主题活动、暑期系列活动、“TWO然惊喜，森动为你”香悦里两周年庆、“玉兔灯笼，悦满中秋”游园会、“香悦万圣节，萌鬼来捣蛋”万圣节主题活动、“相悦童行，圣诞梦幻之旅”圣诞主题活动，不错过任何节假日，不同时间段活动不断，不断调动消费者新的兴奋点和消费点，带了2021年2.5亿销售额，客流量更是突破300万，可谓是收获颇丰。

结语

一直以来，深圳速度成为深圳的一个重要标签。这不仅形容城市的发展速度，也形容深圳商业的发展速度，不管是电子、金融等各个行业的发展，还是众多大厂的加入，都带动当地的经济发展，居民收入增长，促进消费水平的提升，直接反哺于深圳的商业零售。而深圳购物中心更是不断进行更新、升级，营销活动不断，更好满足消费者消费体验的同时，增强自我的商业知名度和商业实力。

作为超一线，深圳已经形成完整的城市循环体系，各项事业突飞猛进，以深圳速度爆发无限潜能。相信，在深圳速度下，在各方努力，疫情也将很快过去。

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