01

做什么生意，就选什么地址

 

 

 

很多人好奇，为什么星巴克总是坚持将店址选在写字楼或高档商场。其实，星巴克这样的选址是非常符合其自身定位的，它的定位是精品咖啡，所以选址一定要能够体现其形象。

 

当初星巴克初进中国时，将店址选在了北京和上海，就是因为这两个城市可以传达它精品咖啡的品牌。

 

所以说，好的选址，并不是说地段有多贵，而是是否和店铺的定位相符合。也就是说，做什么生意，就选什么地址。

 

02 

店铺成功与否，关键在客流量

 

星巴克在选址时，首要考虑的是一些能够汇聚客流量的地方，比如商场、办公楼高档住宅区等。对于目标选址，星巴克会对其客流量进行分析，从路人的男女比例、性别、年龄、穿着来预测潜在客户的数量，并了解客流、客源定位，客层分析，消费取向等。

 

此外，星巴克在分析选址时，还会考察一下邻居，因为好的邻居可以帮忙聚集客流量，互相造势。

 

所以说，店铺成功与否，关键在客流量。选址时，一定要好好对客流量进行分析。

 

03 

商圈要成熟和稳定

 

所谓成熟的商圈，是指目标消费群体聚集的地方；而稳定的商圈，则是指能够维持稳定的消费水平的地方。一直以来，成熟和稳定的商圈，都是商家的必争之地。

 

星巴克的选址标准，有一条就是要求商圈成熟和稳定。比如，由于上海的陆家嘴中心区金融机构密度高、商务楼宇林立、人口密集，竟聚集了20多家星巴克。此外，星巴克的选址非常靠近目标商圈，因为一般人不会为了一杯咖啡跑到很远的地方。

 

04 

餐饮业态不同，选址标准也不尽相同 

 

1、商务餐饮最看重地段

 

王品、鼎泰丰等商务餐饮，选址标准是最高的。商务餐饮一般有三条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大，至少在2000平米以上；第三，装修档次比较豪华。

 

因此，商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区，一般消费为商务宴请或者宴客，每客单消费较高在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。

 

一般说来，商务餐饮进入购物中心的物业要求很高，购物中心必须为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。

 

2、连锁快餐不肯进社区

 

汉堡王、赛百味、吉野家等连锁快餐品牌是不肯进入社区的。这些品牌快餐选址一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/ 超市/家电/家居等）的出入口位置和十字街口。另外一般有一个特别的要求，店门口附近要求能停放一部货柜车以方便配送。

 

3、正餐商家对于偏远社区心存顾虑

 

与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。

 

一般来说，大型社区与大众餐饮是比较和谐的搭配，但距离市区较远的社区，所有的正餐商家都会面临同样的问题：餐饮要计算营业时间的，午餐基本没生意，只能靠晚上。

 

 

 

4、异国风情餐饮选址倾向“国际化”

 

如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近，一部分的国外餐厅就是中国人开的，而且在出品和口味上作了改良，不仅仅针对特定的外国客人，有很多的时尚和白领阶层也开始进入异国餐厅。

 

这类餐厅的选址上会选取外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。

 

5、咖啡、茶楼爱“扎堆”。

 

咖啡、茶楼、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向，也就是所谓的咖啡/茶楼/酒吧一条街，或者是附近的地方。因为这里有群体的优势和氛围，顾客云集，吞吐量很大。

 

但此类地方往往竞争太强，只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。此外，咖啡茶楼等还通常在旅游区、商务区、高档住宅区附近的选址。

 

 

 

6、企业自身的发展计划。

 

餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。

 

肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在2010、2012年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。

 

因此，2014年以后，肯德基扩张速度减缓，保证开新店的成功率。相反，麦当劳在很多地方单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。

 

05 

城市功能区不同，选址标准也不同 

 

餐饮商家一般出现的地方，可以分成三大类：商业街、美食街或者特色街区、大型卖场或者购物中心、一般住宅或者写字楼底商。

 

 

 

1、商业街不适合正餐厅

 

商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的。以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。

 

一般来说，这里的餐饮最为复杂和零乱，一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。

 

2、购物中心要有好的餐饮品类组合

 

购物中心，餐饮的比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐。

 

 

 

餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。

 

各家餐饮尽量在口味上不要重复，比如在一家购物中心里面，两家川菜或韩国烧烤，就一定会造成对有效客流的争夺。

 

3、底商餐饮需要细致的客群分析

 

相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮难度最大，特别是新建小区的底商，一是商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业小区的住户和租户；二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的更不敢轻易在社区开店。

 

对于社区内餐饮来说，考虑的问题更多：餐饮是供应社区内部，还是面向外部？社区本身的人群结构和消费能力怎样？

 

06 

选址目标区域公共设施要健全 

 

餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。因此，在选址的时候，餐饮商家要考虑以下的问题：

 

1、给排水：一般按餐厅面积配备合理的进水管径大小并保证供水水压；

 

2、电源：一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右；

 

3、管道煤气：一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气；

 

 

 

4、排烟烟道：一般餐饮要求设立专用的烟道，深圳环保局对餐饮企业排烟的硬性规定；

 

5、排污设施：一般要求有专用的隔油池和化粪池；

 

6、隔热和隔音设施：一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护；

 

7、停车场和御货场和专用电梯：为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和上楼电梯，此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、御货场和货梯；

 

8、层高：餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。

 

选址就像相亲一样，选错了，再变更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！

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