轻资产运营商向第三方商业地产项目输出运营管理服务，按照提供的服务类别获得对应的收入，收费标准有固定收入、租金收入/物业经营净收益的抽成等。

这当中，视乎是否投入部分资金，可具体分为：“轻重模式”和“轻轻模式”。

//较重模式：投入部分资金，但不100%控股项目

*收/并购第三方轻资产平台公司或成立合资商管公司。即与业主方公司成立商管公司管理运营。通常，该模式适用的场景是，资产股权复杂、难以剥离或政府对国企的特殊要求等。根据合作协议，参与者需要投入商管公司对应的股权资本金，收回的是商管公司的股权分红，而管理费的收取则视协议条款而定。

例如，宝龙商业上市后，以4055万元收购了浙江第一的轻资产商业管理公司浙江星汇60%股权，增加了在管面积及运营收入，扩展了商业运营版图。

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*“二房东”整租，即整租商业物业，然后进行装修和散租。比如，深圳龙岗的万达广场，投入的是一次性装修改造成本以及每年的业主场地租金，获取的是租金收益。

//较轻模式：不投入任何资金，只负责商业运营

*品牌及管理输出：即授权使用管理方的商业品牌，管理方负责搭建管理团队并负责运营管理，收取的管理费=租金收入*低固定比例+运营利润*高固定比例。这种保底+超额利润分成的模式，很好地平衡了业主方和管理方的利润分成，能督促管理方努力提升商业业绩。

*管理输出或商业咨询：不采用管理方的商业品牌，主要输出管理方的管理团队及运营能力。比如，今年华润万象生活在深圳拿下的两个轻资产项目——与怀德股份合作宝安福永项目，与合正集团合作龙岗龙腾项目，均为此类模式典型案例。

路径三之下，不同的模式实质上对应不同的发展阶段，由市场上不同的业主方与商管公司磋商而来。

时下，商业地产圈内，尚未有一套成熟统一的轻资产战略标准。

在万达喊出全面轻资产前，国内的百货运营商和第三方商管公司早已下场实践轻资产打法。

但目前，具有全国影响力的商管公司，多是由开发商延伸发展而来。他们依托于公司的房地产开发，形成自己的商业管理公司，并以明星、标杆项目迅速打响知名度与品牌力。

不同的模式之间，实质上是收入与成本如何切分，以及承担风险与收益分成的问题。以目前唯一上市的纯粹商管公司——星盛商业为例，可清晰看到个中差异。

瞅准中国庞大的轻资产合作需求市场，各类商管公司都会有一套独属于自己的筛选标准，比如体量、城市级别和区位等，且由于其资源禀赋和发展目标各异，对管理模式的选择呈现出不同的偏好与规律。

实力越强，名气越大，谈判的筹码越多。

//整租模式：主力玩家是百货公司、第三方商管公司

由于历史原因与行业特点，百货运营商与业主的合作模式即为租赁模式，与上述轻资产整租模式基本相同。

天虹股份，整租模式典型玩家。2011年11月1日，天虹股份花费11.94亿元租下了深圳宝安区新沙路一个1-8层的物业，用于开设天虹商场，租赁期限20年。

通过整租模式，可以压缩培育期，并尽快回收成本，而且一般会自带卖场、院线等主力业态，基于对本地消费市场的了解程度以及整租模式的优势，其可以相对简约的手续快速与业主达成协议，完成扩张布局。

城市布局上，天虹股份以深圳为大本营，同时也向东莞、珠海、中山、惠州等周边城市拓展。

佛山天虹购物中心 图片来源：赢商网

项目体量上，据商业地产头条统计，目前天虹在深圳以及东莞的整租商场多以中小体量为主，且主要分布在城市新区的区域级商圈——聚客能力强，客流转化率高；租金成本较低，降低运营风险。

第三方商管公司，亦常通过整租模式与业主合作。这些公司创始人多为大型商业地产开发商的职业经理人，凭借原有平台积累的资源与人脉，获取了若干项目的运营管理权限，提供轻资产输出服务。

在国内，此模式的代表企业之一是汉博商业。

2019年，汉博商业将把整租作为公司重要业务方向之一。项目区域选择，方向有三：一，北上广深等一线城市全市范围内；二，重庆、天津、苏州、杭州、南京等强二线城市的主城区商圈；三，三线城市、县域经济的未饱和区域商圈。

一线及强二线城市的高能级商圈，人均可支配收入较高，消费需求活跃且增长潜力大，但竞争较激烈，饱和度过高，项目租金上涨动力不足，整租模式较难落地。

相较之下，目前三线城市和县域经济落地整租模式的机会较大，尤其是商业总体量较小或未饱和的区域商圈。这类区域的商业项目较少且竞争不算激烈，只要操盘得当，项目在三五年内租金上涨的空间较大，前景很好。

同时，往往区域型开发商在当地只有一个项目，不容易也没必要组建商管公司，交给一个专业的第三方管理公司获得稳定的收入是个择优之选。

汉博商业签约广州中大·合悦Hey Park项目 图片来源：汉博商业官方微信

整租模式的优点是分租后的收益完全归自己，话语权亦较大，而缺点是对资金形成沉淀，并非旱涝保收，更没有办法形成很好的商业品牌的溢价收入。

囿于以上不足，有开发商背景的企业转型做轻资产项目时，多采用委托管理、品牌输出及管理、租赁运营三种模式。

//委托管理模式：母公司资源禀赋极为关键，交易定价存在失真

资源禀赋是商管公司的重要起点，目前委托管理模式，多实践为母公司将持有的项目委托给子公司进行管理。

以万达为例，目前其母公司集团商业广场均采用委托管理模式。由万达商管全权负责管理商业广场，提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务，对应的收入来源包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。

但委托管理模式存在两大实质性问题：

• 关联交易的定价是否公允。有没有溢价过高的问题，一直是商管公司申请在港交所上市的审核重点。

 

• 纯委托管理难大力拓规模。向市场要增长，才能实现从“内部运作”到“外部生意”的转变。

   

基于此，头部商管公司均在积极拓展第三方项目。2021年上半年，华润万象于深圳、杭州、沈阳等一二线城市获取8个第三方商业项目，另据华润万象生活“十四五规划”，到2025年，预计外拓面积占50%，第三方拓展至少50个购物中心。

 

//品牌输出及管理模式：低资金风险，撬动规模快速铺开

 

委托管理模式下，商管公司全权接管业主的商用物业，有较高自主权，但需承担较高的运营及人力成本，盈利空间有限。品牌及管理输出模式下，商管公司无需注入大量运营成本，仅需部分承担项目有关的员工成本，毛利较高。

 

多数开发商背景的商管公司，会在上述两种模式中灵活切换——用委托管理模式在战略重点区造标杆，最大限度扩宽盈利上限；以品牌及管理输出模式，快速占领市场，扩大规模。

 

以星盛商业为例，最初主要服务母公司星河控股。2014 年起，通过品牌管理输出的模式开始向第三方业主提供服务，并向湾区以外地区扩张。

 

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星盛商业收入结构中，委托管理服务、品牌及管理输出服务两大模式贡献了96%左右。委托管理服务一直是其收入和利润的主要来源，但从增速看，品牌及管理输出服务收入自2018年起连续增长。

 

 

据赢商大数据统计，星盛商业已在大湾区布局的6个轻资产项目（包含未开业），均为品牌及管理输出管理模式。就城市布局来看，早期轻资产项目主要落在广深非核心城区，典型代表深圳龙华星河iCO、广州健康港星河COCO Park。

 

自2020年起，星盛商业开始铺向广深周边下沉市场的核心区，如2020年新增第三方标杆项目中山天奕星河COCO City，引进中山首店及知名连锁品牌99个。

 

 

//租赁运营模式（收益分成型的租赁运营）：背靠强大的品牌话语权

 

收益分成型的租赁运营模式是指从业主处租赁物业，将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场；收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。

 

既不像整租模式先给业主支付固定的租金，又可以参与租金分成。

 

实际上，此模式极少企业采用。代表企业是万达，主要应用于独立第三方项目。

 

 

万达商管对独立第三方项目采用租赁运营模式，有以下2点考虑：

 

• 确保对第三方项目经营权的稳定性，可专注提升在管项目的经营效益，利于公司未来收入和业绩的增长。万达商管所持有的项目经营权不因物业买卖而受到影响，且租赁合约期限通常为20年。

   

• 商业运营服务提供商与业主间利益一致，增强双方优化项目运营的动力。截至2021年6月30日，万达商管在管的106个第三方项目中，72个为租赁运营模式。

   

这也意味着，不同于目前上市的商管公司，在第三方项目上，万达是行业内的“强势”提供方，享受了二房东般的待遇，又不用支付固定租金，利益分成随行就市，这本身也证明了其品牌外拓实力。

 

但是值得注意的是，这种外拓模式的增长天花板也是明显的。随着入局者增多，有资产的业主方可能转向开出更优厚条件的轻资产公司。

 

 

 

 

 

 

 

 

在不同的轻资产模式中，运营者收取的服务酬劳占项目总收入的比重、毛利率水平不同。但它们并不能通过改变经营模式来提升最终收益，只能通过改善购物中心的运营状况提高项目收益率水平来实现。

 

精细化管理的运营力、对客户需求的洞察力、与品牌商户的信任感，都需要在长期经营中锻炼沉淀，不可能一蹴而就。

 

而随着行业不断洗牌，头部巨头牌面倍增、资源积累叠加资金门槛抬升，部分实力弱小玩家面临着淘汰出局之宿命。

 

 

 

文章首发于赢商网旗下WIN商业地产头条公众号

作者：苏珊

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