商业拓荒者

10月里秋阳清朗的一天，在上海虹桥天地下沉广场负一层的玻本餐吧斜对面，我发现了新开业的Peet’s Coffee，一阵欣喜。

买完咖啡转头回来，约的一位住在附近的朋友已经选了一处室外的座位落座，这家餐厅是她选的。这时节，中午的阳光竟也温和体贴，她和煦如旧地笑着说，「菜单上新了，来尝尝。」

这不是我第一次来玻本。

第一次来，是在即将离开上海的时候，被一个家住浦东、许久不见的老朋友约在这里相见。

蛮神奇的一件事，日常的Social，我们大概率都会相约在城市内部的某一处，唯一的例外，是刚刚抵达或即将离开魔都的「城际约会」，我们好像都会自然而然选择约在虹桥天地。

五年过去，第一个在虹桥片区开发建设商场的「商业拓荒者」虹桥天地，已然成为中国最大的交通中心——虹桥枢纽的商业「顶梁柱」。

这五年，既是虹桥天地艰苦耕耘、初见硕果的五年，也是中国交通枢纽型商业快速崛起、初具规模的五年。

这五年，更是一群城市商业「拓荒者」的五年宝贵青春光阴。

The Hub这个英文案名，实在是再妥帖不过的了。

作为中国第一交通枢纽的「商业拓荒者」，虹桥天地从开业至今，已经走过了5年光阴。这5年，是数十亿旅客擦肩而过的5年，也是整个虹桥片区从荒芜到繁盛的5年。

随着近年来进博会的连续成功举办，「虹桥」已经俨然成为衔接全球的「中国第一交通枢纽之门面担当」。

而迄今为止全国唯一一座真正的深度TOD项目——虹桥天地，也已经成为几乎所有造访过魔都的人们心中，独一无二的「中国第一交通枢纽之商业担当」。

「第一次到虹桥天地，那个时候还没有『虹桥天地』这个名字。我和两个同事就站在一个小土坡上，想象着十年以后，这里会是怎样的场景。」

中国新天地商业总监、虹桥天地项目总经理陈纯回忆说，「这是虹桥翻天覆地的十年，是虹桥天地日益成长的五年，值得一生铭记。」

不止是陈纯，虹桥天地的5周年，与每一个参与其中的你我，大概都深度有关。

虹桥天地写字楼

数亿人的虹桥天地

我辈谈及虹桥片区，追溯的起点，往往都是虹桥机场。

始建于1921年的上海虹桥机场，在其后近80年的时间里（到1999年浦东机场一期建成投入使用之前），都作为上海最主要的民用航空机场存在着，见证了新中国的诞生，以及后来的改革、繁荣与复兴。

上世纪80-90年代的虹桥机场 | 图据网络

由于距离城市中心距离较近，哪怕是浦东机场投入使用之后，虹桥机场始终备受青睐。经过数十年来不断地改扩建，TA终于在2006年等来了「第二次新生」的机遇——虹桥枢纽图纸落定，开工建设。

虹桥综合交通枢纽（下简称虹桥枢纽）作为上海「十一五」期间规划建设的重大工程，是一座将高速、城际铁路、机场、高速巴士等各种大交通主枢纽「一网打尽」的巨型综合交通枢纽。

整个枢纽项目从2006年启动，到2009年年底基本建成、2010年3月正式投入运营，期间经历了虹桥2号航站楼和长途客运站投入运营、沪杭高铁开通、京沪高铁开通等多个重要时间节点，至今已经平稳运营10 年有余。

虹桥枢纽2014-2018年对外旅客吞吐量

王亿方等《虹桥综合交通枢纽十年发展回顾与展望》

十年来，国内航空业与高铁的飞速发展，让两者所组成的「交通黄金组合」，成为虹桥枢纽的「流量担当」，「迎来送往」了超20亿人次的旅客。

2015年正式开业运营的虹桥天地，这座香港瑞安集团重仓上海的「重磅作品」，便是诞生在这一时代背景下。

2015年12月12日，虹桥天地THE HUB正式开业。

整个项目包含了办公楼、新天地街区、购物中心、演艺中心、五星级酒店五个部分，总建面高达38万方，是虹桥片区内，唯一一个与虹桥枢纽直接连通的商业项目。

上海虹桥天地项目整体鸟瞰图

稍有行业背景知识的朋友应该都知道，这是瑞安集团在上海的一个「超重量级」项目，也是其首个「城市交通枢纽型项目」。而瑞安本身，也具有极强的商业地产操盘背景与实力：瑞安集团的中国商业志。

但即使是强如瑞安，在虹桥天地项目的建造初期，也遇到了相当大的挑战。其中最大的一个挑战，就是「荒凉」。

2015年的上海虹桥天地

2014年起就在虹桥天地项目工作的Karen一边喝咖啡，一边回忆，「那时候的虹桥，整个就是一片巨大的工地，周围3KM范围找不到一栋住宅，一到晚上，整个区域几乎都看不着人。」

5年的发展与对比，用Karen的话说，「何止是肉眼可见，简直就是体感明显。」

如今，虹桥天地已然是国内无缝衔接地铁数量最多、高铁班次最频密、飞机航线覆盖面最广的一座综合型商场。

渐入佳境的上海虹桥天地

如果说这里发生了「翻天覆地的改变」太主观，那么数据可以带来很多客观信息——

从2015年开业以来至今，客流和销售均保持着近50％的年增长率。对比2016第一个开业年，客流增长了255％，销售额长了165％。

瑞安集团年报显示，虹桥天地购物中心及新天地（零售板块）的出租率从2015年年尾的69%稳步提升至2019年年尾的近100%，物业租金及相关收入从2015年的4700万提升至2019年的4.64亿元。（出租率和租金收入等数据来源为瑞安集团2015和2019年年报）

如果我们有一个长达五年的延时摄影镜头，就会看到，在这些冷静的数字背后，是一个个鲜活的灵魂，在虹桥天地擦肩而过，不断地抵达、出发、回家、再启程。

流动的常旅客，常驻的白领，全球的客商，都在这里汇集。

正如Pico Iyer所著的《全球灵魂》一书中所说的那样，「在一座足够包容的城市，总能找到汇集全球灵魂的地方。」

五年来，虹桥枢纽这一「客流永动机」与虹桥天地一起并肩成长、给予虹桥天地最强大的客流保障，而虹桥天地则通过持续地精细运营，有条不紊地让「客流」慢慢变成了「客留」，「回馈」给这一枢纽型商务区24小时不间断的人气。

而穿梭与虹桥枢纽与虹桥天地之间的旅客，也正是在与这一时空多次交汇、互动之中，不断加深着与魔都的链接深度，甚至不断地刷新自己人生的新高度——如此，他们与虹桥二字之间，便形成了更加精准、更具黏性的记忆「连接点」。

比如我自己。

TOD商业「鼻祖」

抛开个人对虹桥枢纽和虹桥天地的依赖感不谈，如果我说虹桥天地是中国TOD商业鼻祖，且是目前唯一一座深度TOD商业项目，想必反对者需要花很大的功夫来诡辩。

百度对于TOD模式的说法是：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD），是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

当然，这是一个广义的概念，它甚至被更加广义地运用到目前国内商业项目的身上——但凡是地下接入了轨道交通的商场，都可以获得一个「地铁上盖商业」的优渥身份标签，被划入「TOD商业」的范畴。

目前，国内业界对于TOD的热捧，从大肆抢占品牌概念，到地铁节点的拿地争夺战频出，就足可见一斑。

不过，当大部分业者开始与日建和港铁进行深入交流合作的时候，上海虹桥天地已经有了五年实打实的TOD商业运营经验。

上海虹桥天地及其周边地块业态分布情况

从目前国内已经面世的广义的TOD商业项目来看，大致可以分为四种类型：

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「拓荒者」的五年

始建于1921年的上海虹桥机场，在其后近80年的时间里（到1999年浦东机场一期建成投入使用之前），都作为上海最主要的民用航空机场存在着，见证了新中国的诞生，以及后来的改革、繁荣与复兴。

由于距离城市中心距离较近，哪怕是浦东机场投入使用之后，虹桥机场始终备受青睐。经过数十年来不断地改扩建，TA终于在2006年等来了「第二次新生」的机遇——虹桥枢纽图纸落定，开工建设。

虹桥综合交通枢纽（下简称虹桥枢纽）作为上海「十一五」期间规划建设的重大工程，是一座将高速、城际铁路、机场、高速巴士等各种大交通主枢纽「一网打尽」的巨型综合交通枢纽。

整个枢纽项目从2006年启动，到2009年年底基本建成、2010年3月正式投入运营，期间经历了虹桥2号航站楼和长途客运站投入运营、沪杭高铁开通、京沪高铁开通等多个重要时间节点，至今已经平稳运营10 年有余。