台风天限制了我的出行半径，稍作一些梳理工作，相对于去年特殊情况只有少量新开业项目，对比之下今年可谓“热火朝天”，尤其是第二季度以及即将过去的7月，迎来一个小高峰。之后8月会相对安静，9月则会有前滩太古里和瑞虹天地太阳宫两个值得关注的项目开业，因此在此“喘息之际”，为大家稍微梳理一下4月起至今新开业的主要商业项目，看看其1层各个入口位做的品牌，反应出哪些现象和趋势。

本文涉及的标的包括：

4月28日开业的LaLaport上海金桥

1层各出入口品牌包括：优衣库、UR、蔚来、周大福荟馆、星巴克臻选、Tim Hortons、Puchi Marry、KKV等。

4月30日开业的恒基·旭辉天地

由于是开放式商业项目，因此入口位比较模糊，比较有代表性且主流连锁化的品牌是周大福荟馆。

5月20日开业的博荟广场

1层各出入口品牌包括：LOOKNOW、Y's、喜茶、MANNER、LOKAL等。

5月28日开业的漕河泾印象城

1层各出入口品牌包括：POP MART、喜茶、乐乐茶、奈雪の茶、湊湊、拳击猫、BAKER&SPICE等。

6月12日开业的新田360广场

1层各出入口品牌包括：MUJI、优衣库、星巴克、小米、bosie、UR等。

6月18日正式“开箱”的U479

这个都没有主入口的商场在1层沿街目前引入了VANS和咬金两家店。

7月10日开业的北外滩来福士

1层各出入口品牌包括：喜茶、M Stand、星巴克臻选、RE而意、LOKAL、POP MART、蔚来、智己、凯迪拉克、EVISU 、Champion等。

罗列是简单的，下文为大家做一些同样简单的看点梳理：

1、项目为了体现差异化，入口品牌依旧是主要信号释放源。

一方面由于近期开业的项目主要均面向大众消费市场，并非9月要来的前滩太古里这样的顶级定位。既然是大众消费定位，优势在于普适性强、门槛低、人人都可逛可买；但同时不同的项目又要基于自身的选址、体量等特性挖掘出差异化定位，毕竟大众消费也只是个笼统的概念，切入精准细分市场是如今商业项目非常注重的运营策略。

目前最主流的差异化选择，大多是“潮流”，这是比年轻时尚更“尖”一点的定位，也是市场宣传推广和运营的突破口。

比如U479的VANS全球第六家旗舰体验中心，让这个本身体量超小的项目有了根基，据悉之后东侧“邻居”也会引入同业态品牌，形成氛围。

而博荟广场作为一个看似面向家庭、办公客群的常规一站式综合体项目，为了获取客流增量，引入多个夜店，并在东侧也就是最靠近地铁站的1层入口位引入了炙手可热的设计师品牌集合店LOOKNOW和Y's，以期带动项目内场相关零售品牌的招商。能不能成，现在还不清楚，但初衷是显而易见的。

2、拥有写字楼的项目，基本逃不过wagas。

这个创于上海的品牌，如今已经发展出品牌“矩阵”，以不同的定位、产品线来满足不同商业项目的需求，从而达成在休闲餐饮领域连锁化程度最高的多品牌公司之一。

在本文的7个标的中，旗下品牌占据3席，包括北外滩来福士、博荟广场的LOKAL、FUNK&KALE，以及漕河泾印象城的BAKER&SPICE，均是拥有多栋高层写字楼的购物中心，虽然选址定位各有不同，但总有相对应能够合作的品牌，且都拿到了具有较好展示面的位置，要知道旗下还有wagas等更多定位高低不同的品牌可供选择。这种多选一的情形，商场最终合作哪个品牌，某种程度上是此项目客层定位的一个缩影。

3、主打家庭市场的区域型项目依旧抱紧快时尚品牌大店

近几年可不是快时尚品牌的好光景，但依旧有发展相对稳健的。相对于第2点中几个拥有大写字楼的项目更易获得西式餐饮品牌青睐，主要面向家庭型的几个商场依旧更看重日常衣食刚需。

快时尚品牌的标杆优衣库以及稳步发展的UR在浦东一南一北的新田360广场和LaLaport上海金桥均拿到了入口位，前者的各方位出入口更是被MUJI、bosie等多个大店品牌包办——传递大众消费亲民定位依旧是这类商场最务实的需求。

4、潮玩和新能源车业态起势

类似星巴克、喜茶等饮品品牌依旧能在多个商业项目中拿到入口位（各3个），但也能看到更多竞争，例如Tim Hortons、M Stand、奈雪の茶等众多竞品在资本的加持下也显激进。

除此之外POP MART作为潮玩业态的代表，在近两年多个项目的选址策略中也有了更高的要求。7个商场中，漕河泾印象城给予了主入口位，而北外滩来福士广场也提供了出入口。用一个客单价不高但聚客的品牌，作为商场的入口形象担当，除了品牌本身需要有承租力作为客观条件外，还取决于商场对于年轻时尚定位的倚重程度、项目出入口多寡等更多需要博弈的因素，某种程度上是双刃剑，但反应的是目前的品类发展现状。

另一个则是承租大户新能源车，这个对租金敏感度较低的品类，占据商场1层主要点位已经是这几年的普遍现象，几乎是助商场短期内提高出租率的一把利器，也正因为如此才会看到过往TESLA一家独大，如今是国内外各种新兴品牌百花齐放的局面。对购物中心而言，当然只能算是折中选择，但相对于找一些不知名品牌的快闪店亦或是做活动点位填洞，引入新能源汽车业态是至少能确保稳定收益的选择。

购物中心都会设多个出入口，布局规划会有所不同，权重也就有了差异，因此在聊这个话题时并不需要面面俱到，除了对近几个月新开业项目做一个简单回顾外，更多还是在于抓重点。消费者更在乎“有或没有”的直观体验，对于从业人士而言则更注重“懂或不懂”，一个商业项目整个规划、运营越有逻辑，就越能便于同行读懂，这牵涉到整个商业体各个环节的方方面面，而入口位，包括商场如何主动做针对性的招商，以及有议价能力的品牌如何对项目做取舍，可能是我们“认识”一个项目迈出的第一步，第一步当然是很重要的。

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