中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。

很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。

三四线城市

商业地产目前普遍存在的问题

三四线城市商业地产

需要的市场调查及研究阶段

三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，消费群体购物有一致的社会行为特征。规划三四线商业地产项目必须紧紧盯住当地大众消费群体，不可以忽视本地消费者的消费能力。

三四线消费年龄结构两级分化，现在人口流动趋势是中西部外流至东部沿海，农村流向城市，三四线流向一二线。客观反映就是众多三四线城市留守人口中20%-35%这类最具消费活力的人群比例是低于一二线城市的，这也是三四线城市消费活力不足的原因。

三四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老的商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国外比较好的品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。

由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。三四线城市的商业环境不规范。市场缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，消费增长不明显。导致本地一些商户望而却步，品牌连锁店举步维艰，商源供应困难，同质化高，招商难度非常大。

 

综上所述，三四线开发商拿到土地资源一定要请专业的商业市场调研机构，根据几个阶段先做市场调研分析评估：

✦第一阶段：项目市场调研

1、商业项目进行基础的市场调研分析：商业项目具体位置描述，项目的地块及周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT分析。

2、城市综合情况调研：城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。

3、类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。

✦第二阶段：项目多向业态规划和定位

1、项目多向业态定位思路。

2、业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算。

3、主力店初步访谈分析。

4、项目多向定位收益测算。

5、项目多向定位对比分析。

✦第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议

1、项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，消费群定位，唯一性方案业态布局。

2、项目定位收益初步分析。

3、建筑规划设计建议，必须根据商业调查公司的分析评估报告，同时还要根据主力商家对物业需求来进行量身定做的建筑设计。

未来国内三四线城市

商业地产开发的基本思路

一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，很多城区年轻人外流现象比较多，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向生活、便利、物美价廉。

根据市场调研分析，三四线消费特征和一二线城市消费有着明显不同，生活节奏慢，想购买好品牌，大品牌利用周末去周边大城市或者省城消费的比较多，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少定位奢饰品，走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、商业地产开发也需讲究全品类和一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。但讲究全品类并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。

未来三四线核心区商业地产项目，一般规模在5-12万平米，占据城区比较好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社区型商业，一般体量在3-5万平米。城区周边产业型专业市场，常见为建材城、汽配城等等。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。

小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。

要特别强调，未来国内三四线商业地产的发展，在定位规划时一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，强调一站式、多样化超值性消费服务。从商业规划案上来分析，做一个商业的城市综合体或者大型的商业项目，还要多考虑多层次的布局，回廊式的布局，包括共享空间动线规划来服务于今后进入这个项目的主力店、次主力店及本地商家的需求。

在规划时，要充分地考虑通过各业态的聚集和互动，所以三四线城市的商业未来的发展一定要从业态定位包括零售、餐饮、旅游、文化以及旅游等多业态并举，主力店、次主力店辅助的差异组合。同时还要考虑到业态之间的互补互存，包括一些小吃，美食城、动漫城、多功能含金量比较高的游戏，培训中心、健身馆、大型特色主题餐饮的比重增加应该放在哪个位置比较合适。

未来的三四线城市的商业项目一定要从后期的物业管理定位来考虑。因为项目建成以后，是需要专业的物业管理，或者说是商业运营管理公司来做后期的运营。

未来的三四线城市的商业规划一定要考虑功能的定位，现在的大型购物中心在三四线城市的发展，一定要更多的发展文化、娱乐、休闲、体验、参与、互动等方面的内容，目的就是为了增加消费者进入到项目地滞留时间来拉动零售。另外，商业现在在业态上也很难达到一些统一的规范、统一的布局，其实在另外一个城市完全拷贝一个，那业态肯定是不一样的，那么在三四线城市未来的商业发展，只有走差异化错位经营才能够共生、共荣。