在历经多年的发展和演绎之后，我们不难发现，在众多内资商业地产企业和港资或外资商业地产企业之间至今依然还存在一条相对明显的“分水岭”。虽然这是条无形无色的分水岭，但一直以来却把内资和港资及外资商业地产开发商一分为二，并深深烙在每个商业地产和零售人的潜意识里。

其实所谓的“分水岭”，就是因为内资和港资及外资商业地产企业之间存在的“差异”而产生的一条“分界线”。尽管绝大多数的内资商业地产开发企业都非常努力，也每天都在不停的学习和进步，但到头来还是无法和港资及外资的龙头商业地产企业媲美。

无论是商业地产企业也好，零售品牌公司也罢，企业文化都是至关紧要的。一个公司的企业文化是否健康，不但会直接影响它的发展，而且也极有可能会因此决定这家公司能够走多远的路？然而，提起企业文化，我们在此并不是说内资商业地产开发企业没有文化或企业文化不健康，而是建议我们在企业文化的打造方面或许还有向优秀港资及外资企业学习的必要性。

一方面，中国大陆商业地产本来就起步晚，所以在过去，绝大多数顶尖的商业人才和操盘手一般也都是香港人，台湾人或甚至是外国人。当然台湾在过去20年的购物中心时代没有得到很好的发展，商业人才一直都停留在百货年代，所以目前活跃在中国商业地产和零售行业的台湾同胞也就寥寥无几了。

在另一方面，国内商业地产在过去10年中发展过快，导致专业的人才严重供应不足，所以在人才的质量方面也就不言而喻了。

对于大多数港资和外资商业地产企业而言，他们在日常的沟通中，只要能够落实到书面的，就会尽其所能不要停留在口头上。因为书面的沟通可以作为双方的“备忘录”，而且在很多时候也能在责任和义务方面彰显重要性或甚至可以在不得已的官司诉讼方面作为有力的辅助依据。因此，保持邮件沟通的习惯非常重要。哪怕在微信和其它现代沟通工具发展腾飞的年代，邮件依然是日常工作最重要的沟通方式之一。

正因如此，绝大多数港资和外资商业地产企业在商业贿赂、宴请和收受礼物方面的规定是相对比较严格的。一般情况下，除了正常的商务会餐之外（就是简单吃个便饭，顺道聊合作），他们不会随意出席不必要的社会宴请，尤其是大吃大喝或花天酒地那种。此外，就是连品牌方赠送的礼品也是不能随意接受的。因为如果礼物的价值超出标准范围内的话，那么就等于是变相的商业“贿赂”了。所以，能不碰就尽量不碰，在彼此之间保持相对简单的纯商业合作关系。

以太古、新鸿基、恒隆和九龙仓等四大港资商业地产商为例，他们的招商风格一般都是处于不温不火型的。

▨  首先：他们几乎不太可能会向品牌租户提供装补或甚至是合理范围外的免租期。

▨  第二：他们和品牌租户之间一般都是彼此平等的关系，不会随意弯下腰板去求品牌合作。

▨  第三：他们的高级管理层一般也不怎么在市场上抛头露面。正常情况下，他们只会坐镇在香港总部等重要品牌的重要人物来拜访。个人手机和其它联系方式也不太会流通在市场上，一般都很难找到本尊，甚至还有几丝神秘感。

正因为，港资和外资商业地产企业长期以来都处于居高临下的状态，所以到头来反而是品牌租户主动找上门的多。平时也不太需要搞什么大型招商会或漫天铺地的去找品牌，反而静悄悄的就把铺位给招满了。计划在今年年底前开业的上海ITC(新鸿基旗下项目)就是个典型的案例。

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