▸ 以爬墙熊猫成为城市一景的成都国际金融中心 @九龙仓集团

2021年6月，「新商业LAB」团队到上海、成都、重庆进行了为期一周的商业市调，我们近距离看过成都国际金融中心（以下简称成都IFS）和重庆国际金融中心（以下简称重庆IFS），加上经常去逛的长沙国际金融中心（以下简称长沙IFS），我们有幸完成了对老牌港资企业九龙仓集团在中国内地布局的三座主要高档商业项目的实地市调。

九龙仓集团在内地打造的三条主要商业地产产品线「国际金融中心（IFS）、时代广场、时代•奥特莱斯」中，时代广场是第一代规模较小的高档商场，而IFS是九龙仓集团在内地引以为傲的第二代大型高档商场，也是本文的主角之一。

▸ 九龙仓集团在内地的商业地产产品线

▸ 九龙仓集团在内地的5座IFS，本文将主要提及带有商业部分的项目

在成都、无锡、重庆、长沙、苏州这5座建有IFS的城市中，无锡和苏州的IFS主要为办公物业，唯有成都、重庆、长沙的三座IFS带有大型高档商场。在2020年，成都IFS和长沙IFS分别以人民币82.6亿元和71亿元的靓丽销售业绩成为九龙仓集团在内地零售市场强劲复苏及投资收入增加的优质商业项目。

如今，依然有很多人期待九龙仓集团能进驻武汉并带来旗舰产品IFS；然而，很多人并不知道九龙仓集团早在上世纪90年代就已在武汉拿地，其商业地产产品线也早已曾进入过武汉，其和武汉之间更是有着一段并不被熟知的恩怨情仇；未来，九龙仓集团重回武汉市场的可能性很小，IFS出现在武汉的可能性更是微乎其微。以下，我们就来聊聊九龙仓集团和武汉的往事、现今和未来。

武汉和九龙仓的缘分

商业退出 首家LV 恩怨情仇

主要在香港、内地和新加坡从事地产发展及投资业务的九龙仓集团，在内地的业务主要由投资物业、发展物业、酒店、物流及投资等五大核心板块组成，已布局内地多个主要城市。

虽然九龙仓集团的足迹很早就涉及到武汉，但目前仅有住宅（位于汉阳月湖片区的九龙仓月玺 ）、酒店（挂牌待售状态的武汉马哥孛罗酒店）等极少数项目；在商业板块，九龙仓集团在武汉仅持有不足900平方米的商场面积，即曾经入驻多家国际奢侈品牌的武汉时代广场。

▸ 九龙仓集团持有的武汉马哥孛罗酒店是武汉时代广场项目的一部分 @图源自网络

时间回到2008年10月，作为当年武汉时尚界的头条新闻，武汉首家LV专卖店在武汉时代广场盛大开业，门店面积约400平方米；直到2013年5月LV在武商武汉国际广场购物中心开出1400平方米的旗舰店之前，时代广场店一直是LV在武汉的唯一门店，而LV在武汉的双店格局也持续了好多年，很多武汉人的第一件LV都来自于马哥孛罗酒店里的这家门店。那时，「武汉顶级商业发展需要九龙仓」的声音不绝于耳。

▸ 开业初期的LV武汉时代广场店，如今早已不在 @图源自网络

然而，不同于九龙仓集团在其他城市打造的时代广场项目，2007年落成的武汉时代广场的商业面积不足900平方米，而整个项目总体量达22万平方米，包括数栋高层瞰江住宅以及4.5万平方米的酒店；这块占地1.72万平方米、位居武汉汉口沿江大道黄金地段的地块在1993年时就已获得开发权，期间多次停工，建设周期长达14年。仅从物业的角度看，项目完全不具备发展高档商业的条件。

▸ 位于汉口滨江老租界区的武汉时代广场项目，周边有很多历史保护建筑 @图源自网络

时间回拨至1995年，作为湖北省的标志性建筑之一，建成于1956年、原名中苏友好宫的武汉展览馆，被通过定向爆破分两次予以拆除。此次拆除源于1994年的武汉市政府与台湾东联集团签订的《武汉展览馆土地批租和联合开发合同》，但随后因为1997年东南亚金融危机的爆发，台商违约撤资；而在台商的背后，似乎还有九龙仓集团的影子。

▸ 作为解放后苏联援建的四大中苏友好宫之一，武汉老展览馆如今只能留存在照片里 @玩摄堂

再前溯至1992年，九龙仓集团在当年与武汉市政府达成合资建设阳逻集装箱转运中心等项目的协议；然而，由于当时国家政策对控股方的要求，九龙仓集团最后选择退出阳逻港的开发。

▸ 如今的武汉阳逻港，已发展为长江经济带上的世界一流内陆港 @图源自网络

回顾从上世纪90年代至本世纪初的20多年里，九龙仓集团与武汉有过多次交集，却因为种种原因，结果都不如人意，甚至因为若干事件的影响，导致武汉市在后来对待需要作出重大决策的商业项目时，政策和态度从开放趋向谨慎；例如在面对2008年武汉CBD地块需要改动规划以及后来的杂技厅地块时，相关方面是慎之又慎。

2014年底，备受瞩目的武汉汉口汉正街首宗改造地块「银丰片」挂牌，曾传言包括九龙仓集团在内的多家开发商伸出了橄榄枝，而结果是复星地产以底价摘得，该地块即现在的云尚·武汉国际时尚中心项目。在这之后，在武汉土地市场中，再难寻见九龙仓集团的身影；而在同一时期，在内地其他城市，九龙仓集团却开启了商业进阶之路。

九龙仓在内地的发展

成都双雄 长沙单核 重庆尴尬

九龙仓集团在内地的首个商业项目是以香港时代广场为蓝本，于2000年在上海开幕的大上海时代广场，主打「商场+写字楼」的物业组合，并一举成为当年淮海中路东首的时尚文化地标。此后，九龙仓集团在北京、武汉、大连、重庆等地建起多个时代广场项目，但市场反响并不明显。

▸ 重庆时代广场的前身为九龙仓集团旗下的美美百货，图中的LV重庆首店已于2021年初闭店 @九龙仓集团

打造标杆的成都IFS

随着2007年上海新天地、北京西单大悦城等多个划时代的商业地产项目的启幕，擅长操盘高端商业项目的九龙仓集团急需在内地建立属于自己的潮流地标。

同年，九龙仓集团正式宣布加大内地投资，并将商业扩展的重心放在了以成渝为核心的华西地区。还是在那年，九龙仓集团成功击退各路地产巨头，勇夺位于成都最繁华的春熙路商圈的「成都地王」，经过7年精心打磨之后，于2014年推出旗下第二代商业产品线的旗舰首作——成都IFS。

▸ 成都IFS夜景 @九龙仓集团

成都IFS总投资约160亿元，总建筑面积逾76万平方米，由四座塔楼和裙楼组成，包括旗舰购物中心、超甲级办公楼、尼依格罗酒店和国金豪庭服务式公寓等，其中商场的楼面面积约21万平方米，拥有停车位1700个。

项目不仅拥有得天独厚的区位交通和资源聚集的优势，更叠加九龙仓集团在物业组合、建筑设计、网红场景、品牌引入等方面的全力以赴，其目的就是打造所在城市最为瞩目的「城中城」地标。

引入的尼依格罗酒店、开阔的屋顶花园、独特的IP吉祥物、冰冷精致的内装风格、中庭观光电梯和飞天梯、VIP专属停车区、地铁站无缝对接、侧重零售类的高端品牌阵容和高等级的国际奢品旗舰店、连卡佛百货LaneCrawford、大型真冰场等，共同构成了成都IFS与众不同的核心竞争力，很多经典元素也成为后续IFS项目的范本。

▸ 成都尼依格罗酒店与商场、办公楼相互连通 @九龙仓集团

▸ 成都IFS的屋顶花园可以举办各类露天活动 @九龙仓集团

▸ 顾客可以在屋顶与爬墙熊猫合影 @九龙仓集团

▸ 成都IFS的中庭、室内观光梯和飞天梯

▸ 位于商场L3层的VIP平台停车场

▸ 三层空间的LV旗舰店拥有醒目的展示面

▸ 双层空间的CHANEL精品店

▸ 连卡佛百货LaneCrawford

更特别的是，随着紧邻成都IFS的成都远洋太古里的同期开业，两大商业体逐渐形成形态场景、文化气质、消费客群、品牌组合彼此互补，同时人气业绩彼此提升的1+1>2的「黄金CP组合」。

2020年，成都IFS和成都远洋太古里分别以82.6亿元和73亿元的全年销售业绩领跑成都市场，这一对西南地区的顶级组合，共同缔造了现象级的成都春熙路商圈。

▸ 成都IFS和成都远洋太古里的夜景 @图源自网络

填补空白的长沙IFS

2018年5月，作为九龙仓集团目前在内地单项投资金额最大、总规模最大、商业面积最大、楼高最高的项目，长沙IFS盛大启幕，其位居集中整个湖南60%以上商业资源却缺少高端标杆商业项目的长沙五一广场商圈的核心区，坐拥顶级的城市资源并同样历经了7年的精心打磨，几乎开业即巅峰。

▸ 长沙IFS夜景 @九龙仓集团

当时的长沙，作为娱乐产业发达、美食远近闻名、夜生活丰富多彩、经济增长迅速的华中地区的核心城市之一，在商业发展上既缺少高品质、大体量的地标型城市综合体，在高端消费市场也缺少足够多的国际一线品牌。面对历史性的商业机遇，独具眼光的九龙仓集团投入巨资，以顶配的物业组合填补长沙潜力巨大的市场空间。

▸ 长沙黄兴路步行街的绚丽夜景和密集人潮

湖南第一高度的452米的塔楼，标配的尼依格罗酒店，顶级的旗舰商业；在建筑设计、空间场景、品牌组合上借鉴了成都IFS的成功经验，同样侧重零售业态的370家品牌组合（超70家湖南首进品牌及近30家国际一线品牌的旗舰店 ），九龙仓集团为长沙打造出城市地标式的第一座真正意义上的现代化时尚奢华购物中心。开业第二年，长沙IFS年销售业绩近50亿元；第三年则更进一步，年销售业绩约71亿元，同比增幅达42%。

▸ 长沙IFS的塔楼和裙楼商场 @九龙仓集团

▸ 长沙尼依格罗酒店 @九龙仓集团

▸ 屋顶的雕塑花园 @长沙IFS

▸ 借鉴成都IFS的爬墙熊猫而再度成为网红打卡地标的KAWS铜制永久艺术品 @商业咔

▸ 长沙IFS的内装风格延续了成都IFS的精致冰冷的调性，连LG1层的小火车都似曾相识

▸ 长沙IFS的停车场品质很高

▸ 与九龙仓集团首次合作的百盛美妆

▸场外立面的品牌展示面和场内中庭的品牌快闪店

无可挑剔的核心区位和城市资源，众星捧月般的商圈地位和客流优势，高端奢华而又贴近地域消费文化的品牌组合，仅用三年时间，长沙IFS就已跻身全国销售额排名靠前的头部商场之列，取得了让业主方以及大部分租户都颇感意外的「超预期表现」。未来，华中第二家Apple Store的进驻以及中西部首家柏悦酒店入驻副塔楼，更彰显了长沙IFS与长沙这座网红城市的彼此成就。

▸ 长沙IFS所在的五一广场商圈的火爆人气 @图片源自网络

处境尴尬的重庆IFS

然而，并不是所有的IFS项目都一帆风顺。

2017年9月，九龙仓集团与中海地产合资开发的重庆IFS在江北嘴CBD正式开业。这座旨在打造「汇萃奢华、风尚及生活品味的城市新地标」是区域内最大规模的综合发展项目，同时也是重庆定位最高、拥有最多奢侈品牌（20多家首入重庆的国际名品）的商场。

重庆IFS和此前大获成功的成都IFS一脉相承，标配的尼依格罗酒店，5栋甲级写字楼；同样来自英国贝诺Benoy的建筑设计，别无二致的装饰风格以及无缝对接地铁站，甚至连屋顶的熊猫造型都几乎照搬过来；虽然商业体量只有成都IFS的一半，但业态组合完整，品牌阵容也依旧强大。从表面看，有着九龙仓集团的金字招牌，重庆IFS似乎将延续成都IFS的辉煌，可现实却并非如此。

▸ 重庆IFS的建筑外观和熊猫IP @重庆IFS

▸ 重庆IFS的办公楼和尼依格罗酒店 @重庆IFS

▸重庆IFS的内装风格和成都IFS如出一辙

▸ 商场L1层连通地铁站的手扶电梯

▸ LV和DIOR等国际一线品牌的门店并不算小

项目诸多的先天不足，作为拥有千年历史的老城区，与渝中半岛仅一江之隔的江北嘴却是如今重庆旧城改造最为彻底的区域之一，曾经的原住民全部迁出，曾经的老建筑已难寻踪影；取而代之的是大量新迁入人口和对标上海陆家嘴的「长江上游金融中心」的未来定位。

然而，现代化摩天大楼林立的江北嘴，住宅小区入住率较低，各级办公楼空置率较高，而外地游客也很少来此，整个区域显得缺少人气也缺乏商业氛围。在江北嘴核心区，除已经开业的个别商业体之外，周边大多是在建或者停建的商业项目，重庆IFS在此显得十分孤独而又无助。

▸鸟瞰千厮门大桥和江北嘴CBD @重庆发布

▸ 中海地产在江北嘴开发的高端住宅项目寰宇天下，至今入住率并不高

▸ 周边的临街商铺，到夜间就几无生意

▸ 凉爽的夜间，在江边的重庆大剧院前的广场，在其他城市核心区常见的成群的锻炼大妈都不多见

强行定位重奢的尴尬，面对周边以年轻白领和社区居民为主的消费客群，如果重庆IFS以更加亲民的项目定位入市，未来视周边客群消费能力的提升水平再做出相应的调改升级，或许会更有可持续发展性。

可是，重庆IFS开业即定位重奢，却被办公楼占用了大量物业面积，叠加重庆的特殊地形，使得商场空间、绿植区域和内外动线支离破碎，场内业态品牌更是相互混搭，看似业态齐全却毫无组团氛围，以致商场内外都显得人气不足。

▸ 被办公楼、行车道和地形分割成小片的商场空间和绿植区域，艺术雕像的聚客效应被大大减弱

▸ 逛重庆IFS需要在写字楼和商场之间来回切换

▸ GUCCI隔壁是百丽宫影城，也是难得一见

▸ 奢品、美妆、腕表等头部品牌都有，但都没有形成应有的人气氛围

在LAB君看来，重庆IFS的重奢商场现阶段并非是项目核心，整个项目给人的感觉就是「一切为了提升办公楼的租售率」，甚至在商场服务台放的不是商场的购物指南，而是办公楼的销售楼书；但以一座11万平方米的重奢商场作为办公部分的服务配套，似乎太过奢侈。

九龙仓的风格和能力

截止到2020年底，在内地的一二线城市，据不完全统计，九龙仓集团在其擅长的商业地产板块共建成了5座IFS、5座时代广场、2座时代•奥特莱斯、1座会德丰，其在内地的拓展节奏并不算快甚至显得保守，但这或许这就是港资企业的行事风格和企业文化。

在九龙仓集团引以为傲的IFS项目中，我们看到了其从第一代时代广场产品升级到第二代IFS产品的引领市场的商业创新能力；在成都、长沙、重庆3个项目中感受到其打造城市商业地标并聚集高端品牌集群的强悍招商能力；在无锡、苏州2个项目中体会到其虽然放弃商业部分却要在建筑设计和高度上力争城市地标的强势企业性格。虽然在内地的5座IFS并不都是成绩斐然，但九龙仓集团操盘高端商业项目的出众能力毋容置疑。

▸ 苏州IFS以「鱼跃龙门」为设计理念的450米高的主塔楼 @九龙仓集团

不返武汉的九龙仓

虽是背道而驰 或可竞争共赢

如果说当年的那段恩怨情仇，是武汉和九龙仓集团彼此在错误的时间相遇；那么在未来，九龙仓集团会重返武汉市场吗？在LAB君看来，答案是几无可能；相反，位于华中地区高端消费市场的城市竞争，才刚刚开始。

多中心格局的武汉，擅长操盘高端商业项目的九龙仓集团，已在成都的春熙路和长沙的五一广场展现了自身实力；但在具有「多中心、组团式」城市格局特点的重庆，位于江北嘴CBD的重庆IFS既没有延续成都IFS的辉煌，也不及后来者长沙IFS的成就。似乎，九龙仓集团更善于在单中心城市的核心商圈「锦上添花」，却并不善于在多中心城市的非传统核心区「开疆拓土」；而武汉却是典型的多中心、多商圈的特大城市。

▸ 武汉重点规划发展的八大城市级商圈

已无更多市场空间，如今的武汉早已不是当年缺少高端商业体的城市，武商国际广场购物中心、武汉恒隆广场、武汉万象城、武汉SKP四大重奢商场及武汉K11购物艺术中心、武商武汉梦时代广场等多个次高端项目在汉口、武昌的传统商圈和新兴商圈的积极布局，使得现阶段的武汉高端消费市场已无更多容量。对于九龙仓集团而言，进入武汉零售商业市场的机会曾有过多次，如今都已成往事，未来也很难再有。

▸ 武汉SKP计划于2023年开业 @HANS汉声

城市竞争之势已成，多个高端商场的改造升级和陆续开业，将显著提升武汉的商业号召力，也将吸引更多周边省市的消费客群。如果说长沙IFS的快速崛起是利用了近些年华中高端消费市场的高速增长与华中主要城市缺少高端商场以及品牌焕新不足所形成的历史空档期，那么未来，长沙IFS将面临更严峻的竞争压力。或许，在有序竞争之中，达成进步与多赢，才是以武汉、长沙、郑州为核心的华中零售商业市场的健康发展之路。

▸ 武汉沿江大道的夜景 @九龙仓集团

30年前，处于城市建设和商业发展初期的武汉，以包容开放的态度对待投资武汉、建设武汉的各大企业，即便有过挫折；

30年后，已经收获城市发展硕果并站在商业发展前列的武汉，心态积极而平和，即便你我无缘，我们依旧期待你在中国发展得更好。