在城市更新的发展上，商办能级的提升客观原因依赖于三方面，一是客流量翻倍的增加，二是核心商办业态的跨级别提升，三是独有的价值标签。交通为导向的TOD项目，可谓打造初期，就客流量增加起跑了50%的更新里程；而商办业态升级和价值挖掘的运营阶段，上海作为国际化程度最高的城市之一，其国际化运作的标签属性明显。本次案例解析——Mitsui Shopping Park是深耕上海的三井不动产的代表之作，也是典型的TOD城市更新未来式项目。

以“热闹的交流基地”为理念

“My favorite THIRD PLACE”——让车站从单纯的交通场所，成为居民热闹的交流基地，是贯穿 “Mitsui Shopping Park LaLa station 上海莲花路”商业设施的理念。

作为三井不动产在日本本土外的首个车站大楼商业设施，“让连结家与职场、学校的车站，成为居民除了家和职场、学校外最喜欢的场所”，不仅意味着商业设施要具有随时能买到想要的东西的便利性，体现高品味的生活方式，让当地居民引以为豪，同时也要让人从乘坐地铁开始，让每一天的购物都变得便利有趣，打造一个每天都充满愉悦、新鲜感的全新地铁站商业。

莲花路地铁站+32条公交线路作为优越便捷的交通条件，保障了“Mitsui Shopping Park LaLa station 上海莲花路”初期的流量基础，加上“热闹的交流基地”的理念实现客户引流，TOD客流量翻倍地增长。

复合型设施商办能级提升

从日常到潮流，LaLa station以多样的店铺构成打造深受消费者喜爱和支持的商业设施。

随着AgiiPlus Group堂堂加集团旗下联合办公品牌“DISTRII办伴”确定入驻，该设施将成为车站、商业、办公一体化的复合型设施，倡导了崭新的工作及生活方式。联合办公在上海的商办行业，并不陌生，而DISTRII算是国际化联合办公的知名运营机构，运营面积超过48万平方米，累计服务约6000家企业。

外资企业对于持有价值的看重

持有物业在开发房企中，很少得以重视，能销或变相销售是最好的方式。但是在例如三井不动产这类房企中，他们的企业基因有很深的认可持有价值的理念。三井不动产秉承的公司经营理念，正是“共生共存”、“多元化的价值体系”、“实现可持续发展社会”。

2005年三井不动产成立“上海驻在员事务所”，2009年成立“三井不动产（上海）投资咨询有限公司”，以上海市及其周边城市为中心，秉承经年优化的理念，活用累积40年以上的丰富商业设施招商、运营管理经验，在上海开设商业设施，推进住宅事业以及商业设施事业。