走进三林印象城：印力上海存量改造之道_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

无论对企业还是资本而言，存量改造最终还是要获取一定的资产回报。因此，选好项目、组织好团队、算好账缺一不可。

观点地产网 在上海，存量改造是个滚烫的话题。

寸土寸金，核心区域有限的土地资源，大量房企与资本纷纷转向存量市场，通过改造升级让低估的存量资产再度焕发生命力，城市更新成为大势所趋。

然而，项目如何定位，商场如何翻新，动线调整、重新招商等一系列环环相扣，存量物业改造的困难远远高于新建物业，成功的改造项目更是为数不多。

距离陆家嘴约10公里，紧邻上海地铁11号线三林东站，位处于此的上海三林印象城在不久前迎来了其开业一周年的纪念。

作为非核心区域的商业项目，三林印象城是典型的以社区家庭为核心消费群的商场，辐射周边3公里范围内的近40万常住人口。

人流如织、极高的开业率印证了三林印象城的人气，更值得一提的，它是印力上海收购而来的存量改造项目，也是其在上海的首个印象城。

11月14日，近50位来自上海和全国各地的地产精英和金融机构，走进了这个仅用时一年就改造成功的标杆项目，并与项目的负责人进行面对面接触，听取其分享印力上海关于城市更新领域的成功经验。

三林印象城一年

当地产行业进入深刻调整阶段，一线城市开始进入存量时代，城市更新大有可为。然而，具体怎么做，如何盈利，几乎所有人都在摸着石头过河。

印力上海同样如此，不过从三林印象城、安亭新镇，到畹町坊，作为万科旗下的商业平台，印力上海在城市更新领域的脚步已逐步迈开。

据了解，三林印象城的前身是三林城市商业广场，自2009年对外开业，由于区域商业项目竞争激烈及运营问题，广场多数商业铺位均未有商户入驻，随后其余主力租户和餐饮品牌也陆续撤场。在印力上海接手前，这里仅剩一家超市主力店在惨淡经营。

印力集团上海城市活力中心总经理蒋云海介绍，印力上海于2017年4月份获取该项目，“项目总体量约15万平方米，项目包括购物中心部分，还有酒店和办公”。

事实上，抛开区域商业项目竞争因素，三林城市商业广场本身也存在不少硬伤，包括主楼与小楼之间的分割不互通、地下商业空间入口狭小可达性差、室内中庭直梯与扶梯交错拥挤、楼层动线不流畅、外立面老旧不连贯等一系列问题。

接手后，印力上海首先对周边市场环境、居民生活习惯、消费需求进行调研，并将项目定位为大型社区购物中心。前期定位确定后，印力上海随即联系设计公司，开始对项目进行实际的改造。

2017年8月，项目正式开工，经过14个月，上海三林印象城在2018年10月底正式入市。

对比改造前后，印力上海以提高项目体验感为前提，在很多细节上做了调整。比如，增加主楼与小楼之间的人行天桥、主入口打开直达地下空间的阶梯式下沉广场、重新进行铺位分割等等，不仅令一个老旧的商业项目焕然一新，更提供了更为实用的商业面积。

从拿地、设计、开工到开业，一个新建商业项目尚且需要2-3年的周期，在存量改造更为困难的情况下，印力上海是怎么做到仅用时14个月就实现开业？

对于学员们提问，蒋云海感同身受，作为三林印象城的大项目负责人，他回顾了项目从获取到开业，直到开业一周年的每个重要节点。

▲蒋云海印力集团上海城市活力中心总经理

据其透露，在拿到项目时，公司就基本定好了开业时间，“项目本身有一些资本的合作，要求尽快地回报，所以当时拿项目压力也很大。”

也因此，在拿到项目时，就基本定好了开业的时间。接下来，就是要让团队更加凝聚和聚合，更加专注。

由于前期定位已经非常清晰，包括目标客户、周边覆盖人群数量、希望的客单价，设计公司很快就能反馈出印力上海需要的成果。

“我们的开发链条也启动地很早，团队不分昼夜，尽力确保整个项目的进度。”蒋云海回忆道。

存量改造怎么做

数据显示，开业不久后，三林印象城已开始产生现金流，开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。

从改造速度、资产回报、市场影响，三林印象城树立了上海存量商业改造的样本，现场的精彩分享也引发了学员们的诸多思考。

除了所在的三林印象城，分享环节中，印力上海还向学员们介绍了其在存量改造领域的另外两个作品，滨江道INBUND和安亭新镇。

滨江道INBUND是一个1938年竣工的老厂房，体量仅有1.2万平，印力上海改造后，将其定位为精品商办；安亭新镇则更多倾向于社区文化活动中心，体量达到14万平。

事实上，无论对企业还是资本而言，存量改造最终还是要获取一定的资产回报。因此，选好项目、组织好团队、算好账缺一不可。

以三林印象城为例，由于项目本身由两部分组成，除购物中心外，项目还包括酒店和办公部分。

因此，为尽早实现现金流，印力上海选择将酒店改造成公寓，改造完成后顺利出售给华润置地，而办公部分也可进行出租。

不过，蒋云海也指出，改造项目并没有标准化，只有因地制宜，才能发挥每个项目最大的价值。

另外，作为城市更新的一部分，国内大多存量改造与当地政府的行为密不可分，因此和政府的积极沟通，配合政策发展，也是印力上海在城市更新探索的重要经验。

分享环节的最后，蒋云海强调，在国内的城市更新领域，大部分企业都是处于探索阶段，但商业的核心始终是要做到产品创新，服务提升。

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