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独家解析|海口这些商圈激发新活力!

字号+ 作者:夏尔 来源:赢商云智库 2022-06-14 我要评论

“本系列旨在研究:商圈是什么?它们会出现在哪里?边界何在?又是什么造成了它们的繁荣、衰败?

 

 

本系列旨在研究:商圈是什么?它们会出现在哪里?边界何在?又是什么造成了它们的繁荣、衰败?

 

 

 

 

主编:罗嘉欣

  作者:夏尔   

排版:陈惠璇

来源:项目官方渠道

 

 

免税红利爆发前,海口商业发展进程缓慢。现在,以自贸港之盛名,乘上免税之东风,这里的商业尽显斑斓。(点击查看 ☛ 海口商业基本面

 

商业密度不低,人均购物中心面积已达0.57㎡,居全国靠前水平;海口万象城、海口免税城、海口昆府天街“三箭”待发,它们均为头部商企的重磅之作。

 

在众多优质新商业体带动下,海口商圈不断扩容、更迭、释放影响力,繁华之地从最早的解放西商圈、海秀商圈再到现在的国贸商圈,不一而足。

 

但落在具体呈现上,海口商圈极为分散,洼地明显。本期,赢商云智库聚焦海口七大市级商圈的前世、今生及未来,洞察这座海滨之城的商业潜力与机会。

 

1
 

传统商圈“等一个春天”

 

//解放西商圈

  • 商圈面积:18.91万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流7.78万人次,节假日7.93万人次

  • 商圈类型:成熟商圈

  • 商圈主要项目:骑楼老街、海口百货大楼、金棕榈文化商业广场、友谊商业广场、东方广场

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图(绿色字体表示已开业)

 

始建于上世纪20年代的海口骑楼老街,是海口城市文化发源地,也是海口商业最早的见证者。

 

骑楼老街是国内保留规模最大、保存基本完好的骑楼建筑群。整个建筑分布于六个街道,其中解放路街区作为支干街道,一路领衔海口商业进阶。

 

1976年,海口第一家百货大楼诞生于解放西路。这家海口当时规模最大的商场,连带解放路商业街,形成了早期的解放西商业圈——海口最早诞生的商圈

 

2000年后,定位中高端的东方广场、友谊商业广场陆续开业。解放西商圈消费层级跃升,成为海口当时最具影响力的商业带。

 

尽管起点较高,但解放西商圈并未在后续经营中保持先发优势。2014年开业的金棕榈商业广场几经波折,表现一般。而这之后,解放西商圈再无新增项目,原计划于2019年开业的海口时尚椰树门至今未入市。

 

另一方面,该商圈长期以中低档次消费为主,业态品牌、服务配套与新开项目对比缺乏竞争力,逐渐没落,并无意外。

 

但随着近年骑楼老街修缮工作逐渐开展,解放西商圈或迎来新的春天。

 

今年4月,海口骑楼老街举办招商推介沙龙,宣布以商业、文化、住宿、产业等四大业态启动新一轮招商,骑楼老街以建设自贸港“文商旅产”融合发展为新目标,将大大促进解放西商圈的活跃发展。

 

//海秀商圈

  • 商圈面积:78.39万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流23.28万人次,节假日23.35万人次

  • 商圈类型:成熟商圈

  • 商圈主要项目:明珠广场、南亚广场、望海国际广场、南亚广场、万国大都会、亿胜和百货、佳心百货

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图 (绿色字体表示已开业)

 

海秀商圈商业项目众多,曾因挑战解放西商圈霸主之位,一度成为海口商业的焦点。

 

2000年明珠广场开业,海秀商圈随之萌芽。该项目品类齐全,营销出众,成为当时海口最受欢迎的购物中心之一。

 

明珠广场名声大震后,南亚广场、DC城、万国大都会陆续进场海秀商圈,商圈影响力持续扩大。2011年,望海国际广场带着GIVENCHY、Ports、CERRUTI1881等25个国际品牌高调开业,海秀商圈消费进一步提档。

 

成名较早,根基扎实,但海秀商圈同样面临着后劲不足的窘状。近十年来,几无重磅、明星项目入市,而2019年新开的海建商城亦表现平平,外加商圈内项目普遍体量较小、品牌更迭速度慢,游逛体验明显不足。

 

往后看,未来短时间内,海秀商圈仍无新项目计划入市,商圈蝶变之重任自然落在老旧项目焕新之上

 

2
 

繁华商圈“撑起一片天”

 

//国贸商圈

  • 商圈面积:127.04万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流42.95万人次,节假日34.32万人次

  • 商圈类型:成熟商圈

  • 商圈主要项目:海口万象城、海口万象城·N次方公园、友谊·国贸城、友谊阳光城、宜欣城、上邦百汇城、海垦广场、百方购物中心

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图 (绿色字体表示已开业,蓝色字体表示未开业)

 

兴办高端商务办公楼,吸纳大量头部企业进驻,叠加着高净值人群不断增长,国贸一带已发展为海口的CBD中心,国贸商圈晋升为海口最繁荣的商圈

 

但国贸商圈发展并非一帆风顺,早年开业的上邦百汇城、友谊·国贸城、宜欣广场囿于商品力不足,对片区的影响力极为有限。

 

破局者要数2017年开业的友谊·阳光城,它从体量、品牌上革新了国贸商圈。2018年,百方购物中心引进Ferragamo、Emporio Armani、Moschino等国际品牌,提档升级国贸商圈。

 

图片来源:海口万象城

 

2019年,华润置地旗下的N次方公园(海口万象城一期)正式开业,项目覆盖“运动+餐饮+娱乐+N”多样业态,迅速成为海口“潮流地标”。而预计今年年中开业的海口万象城,则将以“重奢+全品类”焕新海口商业格局,稳固国贸商圈之C位。而不久后,海垦广场携手王府井带来的商业新面貌亦值得期待。

 

3
 

新兴商圈“正在过夏天”

 

//椰海商圈

  • 商圈面积:60.05万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流9.19万人次,节假日9.34万人次

  • 商圈类型:成熟商圈

  • 商圈主要项目:吾悦广场、友谊·南海城、秀英万达广场、龙湖昆府天街

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图 (绿色字体表示已开业,蓝色字体表示未开业)

 

沿着椰海大道,东起海口火车东站,西至白水塘,吾悦广场与秀英万达广场的“一头一尾”构筑了椰海商圈的雏形

 

吾悦广场开业之初率先引爆海口一站式商业综合体新体验;秀英万达广场为海南首座万达广场,以生活、消费、体验三大中心,升级椰海商圈消费。

 

目前,椰海商圈内项目多为15万方及以上的大体量购物中心。其中,吾悦广场去年营业额超十亿元,作为疫情下聚焦大众消费的商业来说实属不易。此外,去年开业的友谊·南海城首批带来230余个品牌,进一步丰富了椰海商圈的商业面貌。

 

图片来源:龙湖昆府天街

 

规划于2023年开业的龙湖昆府天街,定位华南TOD商业旗舰,无缝接驳城西站,畅达海口东站和汽车客运总站,串联美兰国际机场,集合22条公交线,将以22万方打造成海口单体量最大的购物中心。

 

//大英山商圈

  • 商圈面积:80.24万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流14万人次,节假日10.66万人次

  • 商圈类型:成熟商圈

  • 商圈主要项目:名门广场、日月广场、国秀城

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图 (绿色字体表示已开业)

 

近十年来,大英山发生了翻天覆地的变化,由过去的废旧机场,成长为海口新的区域商业中心。区域内集聚全球贸易之窗、洲际大厦和国瑞大厦等5A商务坐标。

 

2016年1月名门广场开业,大英山商圈消费氛围初显。同年11月,日月广场面世,并迅速成长为大英山商圈主心骨项目。

 

2019年,日月广场紧抓免税风口引进离岛免税店,成为海南唯一拥两家免税店的购物中心——GDF海控全球精品免税城、cdf海口日月广场免税店。2021年,该项目年营业额首次突破100亿元。

 

图片来源:海口日月广场

 

今年3月,大英山商圈新规划出炉。海口市琼山区第十六届人民代表大会第二次会议指出,今后5年,琼山区将重点发展离岛免税、金融、旅游等现代服务业,以大英山百亿级商圈为核心,打造免税营业面积达10万平方米以上高端消费集聚区。借政策利好,大英山商圈版图将继续扩容。

 

//西海岸商圈

  • 商圈面积:360.88万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流71.84万人次,节假日67.98万人次

  • 商圈类型:新兴商圈

  • 商圈主要项目:远大购物广场、王府井恩祥广场

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图 (绿色字体表示已开业,蓝色字体表示未开业)

 

赶上海口商业大爆发之年,西海岸商圈的远大购物广场、王府井恩祥广场自从2016年末、2017年初营造早期西海岸商圈氛围。

 

2018年来,西海岸商圈迎来一批新的大型娱乐商业综合体——海南国际会展中心、五源河体育馆、长影环球100奇幻乐园,成为新兴聚客高地。

 

今年,“亚洲最大国际免税城”——海口国际免税城也将亮相西海岸商圈,项目以超92万方体量打造世界级度假型商业街区,届时势必提高商圈中高档消费水平。此外,定位“共享家”文化的S+MALL星茂购物中心,也将为西海岸商圈社区注入更多新鲜商业活力。

 

图片来源:海口国际免税城

 

值得一提的是,西海岸商圈距城市中心稍有距离,圈内商业体有更多空间可挖掘。此外,海口交通大动脉海秀快速路一期、二期均已通车,西海岸商圈通达性劣势在减弱。

 

在海口国际免税城的辐射客流,及西海岸日渐密集的常住客群带动下,西海岸商圈未来可期。

 

//观澜湖商圈

  • 商圈面积:30.51万㎡

  • 商圈客流:工作日去重客流2.4万人次,节假日2.64万人次

  • 商圈类型:成熟商圈

  • 商圈主要项目:观澜湖免税城

 

图片来源:赢商tech-城市商业地图 (绿色字体表示已开业)

 

2021年1月,在海南“免税”热、“旅游”热的势头下,由深圳免税集团全资建设、定位“免税文旅综合体”的​海口观澜湖免税城,横空出世,自成一个新商圈。

 

背靠观澜湖省级旅游度假区,观澜湖免税城周边集聚海口狂欢水世界、奥特莱斯、冯小刚电影公社、奢华酒店等旅游配套,坐拥便捷交通——距海口美兰国际机场15分钟车程,与海口新海港码头直线距离20公里,可承接海量游客。

 

观澜湖免税城规划总营业面积10万方,一期营业面积2万方,目前已入驻全球近500个知名品牌,主营商品涵盖腕表珠宝、美妆香化、精品箱包、时装配饰、进口食品、礼品玩具,以及3C智能产品等免税商品。

 

图片来源:海口观澜湖免税城

 

观澜湖免税城落地前,观澜湖度假区周边以零售餐饮等生活配套业态为主,对周边辐射力有限。现在,观澜湖免税城以“免税”补足圈内零售短板,引进更多吸引力品牌,逐渐放大商圈聚集效应。

 

赢商观察

 

如今,海口商业势头正盛,离不开上述七大商圈的共同蓄力。

 

据赢商大数据统计,海口七大商圈在营商场34个,合计体量约273.82万㎡。其中体量在3万㎡以上的商场有26个,合计体量250.6万㎡,约占全市存量商业比例达91.51%。

 

其中,存量商业最大的商圈是椰海商圈,其次国贸商圈、海秀商圈、西海岸商圈不相上下;从增量来看,国贸商圈将迎来海口万象城开业,西海岸商圈将有海口国际免税城重磅亮相,椰海商圈则有龙湖天街落座。

 

但整体而言,海口各商圈发展差异较大。国贸商圈成长为新CBD商圈,传统商圈解放西商圈、海秀东商圈都在等待新破局契机,大英山商圈、西海岸商圈、椰海商圈、观澜湖商圈正在崛起。

 

随着海南自贸港建设不断深入,按下快进键的海口商圈进阶,还将继续。

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