2022年11月12日，上海市规划和自然资源局、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市经济和信息化委员会、上海市商务委员会发布关于印发《上海市城市更新指引》的通知。
《更新指引》分为六章四十二条，明确了本市城市更新工作的指导思想、总体目标和重点任务，细化完善了实施机制和保障措施。主要包括以下五方面内容：明确更新目标和重点任务，细化市、区职责分工，构建区域更新的行动制度，细化零星更新实施相关规定，完善更新实施保障措施。
城市更新作为一项与各地城市特色、发展阶段高度相关的工作，其相关政策的制定自然也需与地方实际深度结合，无法一概而论。作为具有世界影响力的现代化国际大都市，上海对于城市更新方式、政策体系与管理架构的探索，一直走在国内城市前列，具有良好的前瞻意义。
早在2013年，中央城镇化工作会议首次提出城镇化推进从“增量土地”向“存量土地”挖掘后，上海便开始跟进相关政策文件的制定工作。从2014年起，上海陆续颁布相关实施办法，并开展城市更新行动计划、项目试点，探索了多种具有创新性的实践模式。
上海城市更新工作在法治轨道上稳步推进，从2014年尚未形成体系化的政策结构，到2021年9月《条例》的出台，建立起了较为完善的全类别、全流程的一体化城市更新制度体系，标志着上海城市更新进入新阶段。
对照《上海市城市更新条例》（2021年8月25日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过）和2022版的《更新指引》，能看出后者是衔接《条例》和各类配套文件的中间层级，是纲领性文件。《指引》比之《条例》有三个方面意义：
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政策制定更加合理
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保障措施更加全面
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更新路径更加清晰
政策制定方面，对于规划编制，明确由区层面主持，比较容易统筹各类政策；规定了区级部门和街镇的角色分工，职责更加明确；明确了社会资本可以进入城市更新领域，为广纳民资开辟了通路。
保障措施方面，涵盖了规划、用地、标准、资金、金融、税费、产业转型升级引导、共有住房管理等。标准、金融、税费这几块是城市更新项目的关键要素：在标准方面给予了一些弹性，期待再进一步细化，便于城市更新的投入产出精确计算；
金融、税费方面，城市更新动因是服务民生，公共属性必然应得到政府财政的一些支持，项目对投资是否有足够的吸引力，是需要各方面条件合力产生的。
更新路径方面，更新条例针对区域更新和零散更新两种更新方式分别指引。区域更新为城市土地价值增值做了系统保障；而零散更新则为活力吸引提供无限的动能，零散更新能释放巨大的活力，而且零散更新的货值跟随市场活动，能动性极大。
《指引》目录
城市更新：指本市建成区内开展的提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能的活动。在现有以政府收储方式实施的城市更新活动，以及仅对公共空间或者建筑进行配套功能完善、品质提升的微更新活动的基础上，本指引重点聚焦《条例》创设的区域更新和零星更新，创新实施机制和保障措施，在公平公正的前提下，充分激发市场主体参与城市更新活动的积极性。
区域更新：为更好地统筹安排功能提升、产业发展、生态环境、市政交通设施和公共服务，针对划定的更新区域，政府可以赋予统筹主体参与规划编制、统筹整体利益等职能，由统筹主体负责推动达成区域更新意愿、编制区域更新方案，明确区域内的城市更新项目和实施主体，组织推进城市更新项目实施。区域更新可以包含多个城市更新项目。
零星更新：是基于物业权利人的意愿，由物业权利人等各类市场主体，根据规划和相关规定，对物业权利人自有的土地房屋实施城市更新建设。
更新行动计划：仅针对区域更新，由区人民政府组织编制，划示区域更新范围，明确规划设计条件等内容，用于向社会公开招募统筹主体。更新行动计划根据更新需求和市场反馈情况，适时编制上报，可以包括一个或者多个区域。
更新方案：更新方案包括区域更新方案和项目更新方案两类。区域更新方案明确各城市更新项目的开发指标、实施主体、实施时序、需要实施的公共要素、运营管理要求等。项目更新方案明确规划指标、需要实施的公共要素、实施时序等要求。
更新统筹主体：针对区域更新，由市、区人民政府通过公开遴选或者指定的方式确定，承接政府授权，通过市场化运作，统筹平衡各方利益，推动更新区域内物业权利人达成统一的更新意愿，协调推进区域更新实施。统筹主体可以是物业权利人，也可以是其他市场主体。
实施主体：城市更新项目的建设单位，可以是物业权利人、物业权利人和市场主体的联合体、物业权利人委托的市场主体、以协议方式取得房地产权益的市场主体等。区域更新中的实施主体也可以是统筹主体。
公共要素：包括公共绿地、广场、公共通道等公共空间；文化、教育、体育、医疗卫生、养老福利等非营利性公共服务设施；道路、公共停车场、公交场站等交通设施；供应、环境卫生、消防等市政设施。
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