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城市更新趋势下，商业步行街如何改造提升?

字号+ 作者：润丰华泰来源：润丰华泰 2023-03-17 我要评论

文化和内容是商业永恒的主题

城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着商业地产从增量市场向存量市场过渡。

随之而来的是，是各大商业体的升级换代。在新增量时代，改造分为三大类型：百货或老牌商业、商圈或步行街、老旧厂房或园区的改造。有些有着百年发展之久的步行街，更是经历了多个项目的改造更新，迎来一座拔地而起的新商业。

推动步行街改造：城市更新的又一重要篇章

在城市多商圈格局逐步形成、城市综合体一站式服务及电商价格优势的冲击下，属于传统步行街的高光正在逐渐淡去。2018年起，国务院及中央经济工作会议便在关于完善促进消费机制的意见书中明确表示，城市步行街改造提升工作需大力推动；2019年，政府工作报告、国务院办公厅《关于加快发展流通促进商业消费的意见》中也指明了步行街改造的迫切。

▲全国步行街改造提升首批试点名单

随后，全国各城市公布了一批步行街改造试点项目，这些项目多半是城市知名的步行街，承载重要的城市商业形象展示功能，如北京市王府井步行街、杭州市湖滨步行街等。从这些试点项目入手，也充分体现了政府在城市更新层面的持续推动。有一些曾经衰败的步行街，通过改造升级获得二次生命，成为城市地标或网红。

商业引流最大化，文化主题塑造出强场景体验

纵观成功出圈的步行街改造，无一不具备鲜明的“标签”，即文化主题特色，并由主题营造出全方位的场景体验。

▲西安大唐不夜城功能分区图

西安大唐不夜城从最初的不温不火，到每年吸引无数蜂拥而至的游客，全方位沉浸式的唐文化情景体验是关键；

深圳南头古城从一个破败的城中村街巷到深圳新晋微旅游目的地，岭南古风的建筑与氛围营造功不可没；

云南丽江美食天街从停滞八年到成为丽江旅游目的地，秘诀之一在于对于当地纳西文化的创新演绎；

苏州淮海街从普通的日料街蜕变日式风情打卡地，对于异域风情的呈现是其迅速占据年轻客群心智的重要原因……

我们也能看到，越来越多的步行街选择以在地文化作为场景打造的主要内容，叮梆认为原因在于：

一是在地文化与旅游客群的关联度更强，能同时带动本地客群和旅游客群，实现商业引流最大化；

二是在地文化具有唯一性和稀缺性，更容易塑造出步行街的个性与差异化竞争力，并由此带来传播、打卡、话题，进而使商业逐渐成为一座城市的新度假名片。

深度理解城市，内容方面实现差异化竞争

在同质化和重游率低的困境下，步行街的改造重在对当下问题进行“破局”。在笔者看来，深度挖掘当地文化本质，并在内容方面实现差异化竞争，应该是步行街改造的方向和重点。

第二次开街的王府井步行街，通过延伸将教堂东堂、北京人民艺术剧院等文化建筑纳入其中，从静态层面链接了文化资源；南京路步行街改造提升规划中，黄浦区政府开始深入挖掘南京路丰富的建筑文化和街区文化，包括打造老字号集聚高地，挖掘海派文化底蕴，推动南京路老字号企业通过“一品一策一方案”调整提升。

由于承载着城市历史文化的展示重任，步行街在发挥文化属性时常流于表面，内容略显生硬。实际上，一座城市的主要步行街应放松心态，不必要以“文化使者”自居，回归对城市人群的服务，深度理解城市人群的生活方式，是挖掘属地文化重要的一步。

结尾

在一个能最大限度展示城市商业文化和本土风情的地方，步行街应对城市人群最大限度地敞开怀抱，可以服务迎来送往的游客，也可以用持续的魅力吸引居民重游。

文化和内容是商业永恒的主题，文化的深度挖掘和内容供给的丰富和匹配性，也是城市步行街改造的突破之处。

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