▸ 武商集团在建中的武汉梦时代广场
截止2021年4月底，各大商业地产企业的2020年业绩报告均已披露。在历经了2020年初的疫情风暴以及随后市场的巨大波动，各家企业的年度答卷可谓喜忧参半。
对于武汉本土商业集团以及在武汉拥有商场、酒店、办公楼等持有型物业的商业地产企业而言，其受到的影响尤为明显；部分在建商业项目推迟了开业日期，多个在建酒店项目被取消或者换牌，办公项目的整体出租率和收益率也明显下滑。
然而，从2020年第四季度至今，以武商MALL为代表的武汉高端商场强劲的业绩复苏表现以及武汉恒隆广场、武汉K11购物艺术中心的相继开业；各大企业在年报中也表现出对国内市场的持续看好，特别是对武汉市场的高度关注和加码布局，透露出一个明确信号——武汉的零售商业市场已明显触底反弹，在中长期更将成为国内消费市场的增长热点之一；而商业发展也将为酒店和办公楼市场带来更多的积极变量。
「新商业LAB」整理了恒隆地产、新世界中国、瑞安房地产、武商集团、中百集团这5家具有代表性的港资企业和武汉本土商业集团在年报中对武汉市场的相关表述，从中可以感受到不同风格、不同定位的企业对武汉市场的不同看法。未来几年，随着武汉更多新商业项目的陆续开业，我们也会加入更多头部企业的年报解读。
▸ 企业年报年报（半年报）的财务摘要
#01
恒隆地产
提档推进 奢品集群 看好未来
在2020财年中，恒隆地产的收入为89.73亿港币，2019年收入为88.52亿元港币。内地物业组合的租赁收入按年增加17%至人民币46.75亿元，总营业溢利上升19%，撇除新开业的物业，在可比较的基础上增长了11%；其中内地商场物业组合的收入上升19%至人民币37.31亿元，撇除于2019年8月开业的昆明恒隆广场，其余八个内地商场的整体租赁收入按年上升15%。集团在内地长期持有的投资物业所产生的经常性租金收入，是2020年主要业绩来源。
在2021年初恒隆地产的年报发布时，武汉恒隆广场还未开业；但在年报中，提及武汉的次数达57次，低于119次的香港、118次的上海、74次的沈阳、69次的昆明，高于提及无锡、大连、济南、天津、杭州等城市的次数。
▸ 2021年3月25日开业的武汉恒隆广场 @玩摄堂
武汉恒隆广场作为集团在内地提档推进的重点项目，体现了以恒隆地产为代表的头部商业地产企业在后疫情时代对武汉零售商业市场特别是高端消费市场的信心。在恒隆地产的年报中，对集团在武汉持有的购物商场、办公楼等，都有明确的表述；而在董事长至股东函中，陈启宗先生对武汉市场的看法也值得品味。
对于在武汉的项目，按施工面积计算，包括顶级商场、甲级办公楼和可出售的寓所的武汉恒隆广场是集团旗下的最大型的项目，总楼面面积达30.85万平方米。
对于持有的购物商场，受疫情的影响，项目的开业期延误了6个月；报告期内的招商率为80%；项目定位为武汉的Home to Luxury，查看租户名单便会相信，这座购物商场也会在中国中部这个最大城市的高端时装市场独占鳌头。
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对于持有的办公楼，于2020年11月启用，是集团在内地的第6个办公楼项目，由于武汉办公楼供应持续高企令行业竞争加剧，报告期内录得的出租率为15%，运营头两个月的租金收入为人民币100万元。
对于寓所项目，将于2021年下半年开始预售，预计于2023年交付，是集团在上海之外的首个住宅项目。
对于武汉市场，陈启宗先生认为，各地对时尚奢侈品的需求都不相同，以路易威登（Louis Vuitton） 为例，上海和北京两地各自能可以轻松至少七家门店，杭州和成都四家，武汉三家，沈阳两家等等；而很多其他城市只能容纳一家。预计未来两、三年内，武汉恒隆广场的购物商场会渐趋成熟，租金应会上扬；而办公楼将在数年内基本上全部租出。
▸ 武汉恒隆广场内的LV双层大型店计划于2021年9月开业
综合来看，恒隆地产对于武汉市场特别是高端消费市场十分看好，并引入了超强的奢品集群，随着入驻的国际奢侈品牌的持续开业，商场的整体销售和租金收益都将有较大的提升空间。
#02
新世界发展
支点城市 优化资产 加速布局
在2020年7月1日至2020年12月31日的六个月的中期报告中，集团录得综合收入为355.77亿港币，2019年为324.64亿港币；基本溢利为37.186亿港币，2019年为39.29亿港币。受惠于中国内地消费恢复趋势强劲，位于上海、武汉、广州、沈阳四座城市的5个K11购物艺术中心的销售额较去年同期上升35%。
武汉在中期报告中一共被提及了19次，高于广州17次、沈阳10次、上海9次、宁波9次、深圳6次、杭州3次、天津1次，在积极参与华南大湾区建设的同时，武汉也是在新世界发展在华中地区战略布局的支点城市。
▸ 2021年4月30日，武汉K11购物艺术中心已经全面开业 @玩摄堂
在武汉的商业项目，作为集团在武汉的第二个购物中心项目，武汉K11 Art Mall II馆及Avenue 11于2020年年底正式开幕，开幕首两日吸引超过11万客流量。项目总楼面面积约13.4万平方米，涵盖8.3万平方米的K11 Art Mall和5.1万平方米K11 ATELIER写字楼，以及K11旗下首个室外休闲步行街Avenue 11。
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▸ 来自新世界发展2020/2021中期报告
在武汉的办公项目，2020年12月底，以人民币13.3亿元出售了武汉光谷新世界综合体的武汉光谷T1写字楼。
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在武汉的发展中项目，集团在中部地区的不包括车库的土地储备总楼面面积约61.71万平方米，其中住宅总楼面面积约28.11万平方米。
▸ 来自新世界发展2020/2021中期报告
关于武汉市场，集团将持续经营武汉业务，精细化运营武汉新世界国贸大厦、武汉新世界中心K11及武汉K11 Select等多个优质项目，同时武汉时代• 新世界项目A亦已全面加速启动。对于武汉周大福金融中心和武汉汉江项目等，中期报告中并未提及。
在武汉的百货业务，在新世界百货中国有限公司的中期财报中，在2020年7月1日至2020年12月31日的六个月回顾期内，集团收益为11.308亿港币，亏损2.039亿元港币。在武汉有建设店、徐东店、武昌店三家门店在营，武汉新世界时尚广场店于2020年7月关闭。
综合来看，新世界发展在持续深耕武汉的同时，也在积极调配资产组合，武汉光谷新世界综合体中先前计划为芊丽酒店的楼宇改为写字楼并整体出售，对百货业务也在进行收缩；而在以K11为代表的核心资产和优质项目上，集团不仅将深化经营，并在加速布局。
▸ 2021年5月17日，总建筑面积达44.2万方平方米的武汉汉江项目开始动工
#03
瑞安房地产
住宅亮眼 商业下滑 办公推进
在截止2020年12月31日的年度财年中，瑞安房地产的营业收入为45.97亿元人民币，2019年为103.92亿元；其中租金及相关收入为25.28亿元，2019年为25.73亿元；集团全年录得股东应占亏损净额人民币7.4亿，2019年则为应占溢利19.32亿元。在2020年上半年，受疫情影响，集团旗下的物业组合大幅减值；而在下半年，随着市场复苏，市况明显改善，集团的经营表现超出预期。
作为以上海为核心、覆盖其他地区的以商业地产驱动的房地产开放商，瑞安房地产在年报中提及上海的次数高达235次，武汉以59次位居内地城市第二，其后分别为佛山54次、重庆50次、南京27次。作为较早进入武汉市场的港资企业，瑞安房地产在武汉有着包括商业、办公、住宅等多个已建成和发展中的项目。
▸ 武汉天地夜景 @武汉天地LIVE
在武汉的投资物业，集团持有的由武汉新天地、武汉天地壹方南馆、武汉天地壹方北馆组成的武汉天地，可供出租的零售建筑面积为23.8万平方米，报告期内的租金收入为2.78亿元，出租率为89%；相对2019年同期的租金收入3.41亿元和出租率94%，均有所下降。
▸ 报告期内集团持有的投资物业表现 @瑞安房地产
在武汉的办公项目，总建筑面积为16万平方米的武汉天地A1地块写字楼正处于施工阶段，项目计划于2021年落成。
在武汉的住宅项目，在武汉解除封城后不久，武汉天地—云庭二期余下部分的3.4万平方米的住宅，在开售当日短短数分钟内全数单位均已被认购，网上销售额超过16亿元；在集团拥有50%权益的武汉光谷创新天地项目，报告期内的住宅已售建筑面积为6.79万平方米，销售额为13.54亿元。
在武汉的发展中项目，集团目前在武汉天地项目持有可出租和可供销售的住宅面积11.4万平方米以及办公楼面积16万平方米，日后发展物业包括11.1万平方米的住宅、7万平方纳米的办公楼和1.8万平方米的零售部分；在武汉创新天地拥有包括住宅、办公、零售等组合的87.4万平方米的总建筑面积。
▸ 报告期内集团的土地储备 @瑞安房地产
综合来看，去年的疫情冲击对持有以中端商业体为主的瑞安房地产的整体影响较大；虽然集团在武汉的住宅项目持续受到欢迎，但持有的零售项目的租金收入和出租率都出现较大幅度的下滑。在2021年，集团在武汉最大的看点无疑是武汉天地A1地块写字楼的落成，而武汉创新天地的商业及办公项目的开工时间依旧未定。
▸ 于2020年12月批前公示的武汉创新天地B10-B13地块1期规划方案
#04
武商集团
本土龙头 多措并举 恢复明显
看完来武汉投资的几大港资企业，我们接着来看武汉本土的商业龙头企业。
在2020年报告期内，主要从事购物中心和超市业态的武商集团的营业收入为人民币76.394亿元，同比下降56.98%；归属上市公司的净利润为人民币5.474亿元，同比下降55.31%。
▸ 主要会计数据和财务数据
公司下属购物中心10座，均坐落于武汉市、襄阳市、十堰市、仙桃市、黄石市、老河口等核心商圈；超市门店69家，其中32家位于武汉市，37家位于湖北省其他城市；报告期内购物中心业态无新增门店；超市业态新增门店2家，关闭6家；公司自有物业面积约138万平方米。
报告期末，购物中心业务营收为人民币27.055亿元，同比下降78.18%；超市业务营收为人民币34.397亿元，同比下降34.87%。
▸ 武商集团下属的购物中心、超市及其他业务的收入占比
购物中心的经营，通过率先重启以及为供应商纾解困难，同时通过落地包括「SEE LV」全球巡回展、武汉首座沉浸式生活市集、首次与国际艺术家合作的涂鸦展、全国首家投放消费券的企业等多措并举，带动消费快速复苏。
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▸ 鸟瞰武汉国际广场、武商广场、世贸广场组成的武汉MALL @玩摄堂
▸ 分季度主要财务指标，可以看出武商集团的努力和业绩复苏之快
超市和其他项目，对多家超市门店进行改扩建工作，探索生鲜自营，推动社区团购运营，开辟线上销售新模式。同时，众圆广场第一阶段B馆品牌转为奥莱店初具雏形，强化「家庭欢聚地、品质生活场」经营定位。
时代花园还建房项目，用于武锅生活区改造项目被征收人的产权调换安置还建房，由政府回购，已完成竣工验收备案，总建筑面积35.44万平方米，除该项目外，公司无其他土地储备。
梦时代广场工程项目，预计总投资约120亿元，2020年11月9日已完成主体结构封顶，项目已进入加速开发的大决战，内外装和机电安装同步推进；室内乐园和冰雪乐园全面进场施工；将完成功能业态布局和整体招商，做好开业筹备工作。
▸ 武商武汉梦时代广场效果图
综合来看，核心业务位于去年疫情震中武汉的武商集团，企业经营在2020年上半年遭受了极大的冲击，但在下半年通过多措并举的积极表现抓住了市场复苏特别是高端消费市场井喷的历史机遇，迅速扭转了困难局面。
在2021年，作为「现金奶牛」的武商MALL的持续调改升级以及作为未来战略布局核心的梦时代广场项目的加速推进，都将是武商集团以及整个武汉市场的关注热点。
#05
中百集团
民生保障 规模优势 重点扩张
作为武汉本土的另一家以商业零售为主的大型连锁企业，业态主要包括大卖场、社区超市、便利店、电器卖场和百货以及小型购物中心的中百集团，在2020年的营业收入为人民币131.288亿元，同比下降15.56%；归属于上市公司股东的净利润为人民币4313.187万元，同比增长323.01%。
▸ 主要会计数据和财务数据
湖北为主，超市为主，报告期末，公司在湖北、重庆、湖南共有连锁网点1427家，较2019年底净增86家，其中中百仓储195家、中百超市703家、中百罗森502家、中百百货9家、中百工贸电器18家。从区域分布看，来自湖北省内的营收占公司总营收的97.14%；从业态划分看，超市实现营业收入128.92亿元，占公司总营业收入的98.20%。
▸ 营业收入构成
疫情下的民生保障，在抗击疫情的武汉保卫战期间，公司1000多家门店坚持营业，承担了武汉市一半以上的民生基本生活需求的供给，高峰时段日销售蔬菜600吨，占全市商超蔬菜日销售总量的85%以上，日均配送量是平的5倍。被评为“全市疫情防控市场保供突出贡献企业”。
▸ 2020年2月，正在有序排队等待进入中百仓储购物的武汉市民
▸分季度主要财务指标，可见2020年第一季度公司的艰难
业态创新和优化结构，建成全市首家3.0版智慧化菜市场，调整升级便民超市红标店72家，发展改造邻里生鲜绿标店27家；超市业态通过减品瘦身有效降低SKU数，源头产地进货占比突破67.48%。
▸ 2020年5月30日开业的中百市集水果湖店，升级自原水果湖菜市场
供应链的规模优势，作为深耕武汉多年的本土企业，公司在生鲜农产品直采基地、现代物流配送体系、自有塑料制品生产工业园等供应链平台体系的建设不断完善，中央大厨房在生鲜食品加工和配送方面的独特优势更加显现， 具有比较强的区域竞争力。
▸ 中百集团旗下华中地区单体面积最大的江夏生鲜物流园 @江夏之声
中百罗森的扩张态势，便利店跨区域发展加速，新开131家门店，门店总数为502家，总营业面积5万平方米；总营业收入为8.927亿元，其中直营店为5.123亿元，加盟店服务收入为3.804亿元，门店可比营业收入增长率为11.29%。2021年，计划发展新店150家。
▸ 中百罗森便利店不仅扩张迅速，各类跨界主题活动也十分丰富
综合来看，2020年对于中百集团来说可谓是挑战和机遇并存，疫情期间的高负荷运营大幅提升了公司的营业收入，却使得公司单季巨亏人民币1.7亿元；而公司全年营收更是超过武商集团，位居湖北四大商业上市公司之首，实体超市业态对于民生保障的重要性在2020年得到充分体现。
在武汉进入快速复苏期后，中百集团凭借深耕武汉的网点优势以及拥有中央大厨房的供应链优势，业务进入快速发展期，不仅持续推动传统超市门店的改造升级，也主导了多家菜市场的智慧化改造和运营，而瞄准年轻客群的中百罗森便利店的扩张态势更是不断加速。
#06
结语
走出艰难 走过波澜 走向灿烂
回顾2020年，在上半年，由于疫情的冲击，以购物中心为主营业务的企业在经营上均遭受了较大影响，以传统超市为主营业务的企业则表现出责任和担当；在下半年，得益于中国内地消费市场特别是高端市场的快速回暖，各家企业均取得不同程度的超预期的业绩表现。
无论是「阳春白雪」的购物中心，还是「下里巴人」的超市和便利店，它们共同构建了城市商业健康发展的强健骨骼和毛细血管。对于武汉零售市场的前景，从擅长打造高端商场的企业，到专注于超市和便利店的企业，大家都表现出空前的一致看好。
▸ 鸟瞰武汉建设大道金融街周边 @玩摄堂
随着武汉今明年更多优质商业项目的入市，我们也将在各大商业企业的年报中更多地看到武汉的名字，商业发展对于武汉经济建设的积极影响正在持续增强，这座有着深厚商业底蕴的城市，正在加速崛起。
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