从上周开始，各种微信群开始刷屏领展收购七宝万科广场50%股权的消息，不得不放下手撕专家的文章，来聊下这宗大买卖。
据媒体透漏，领展收购的是合资公司中GIC的50%股权。领展的公告还透漏了如下关键信息：
领展公告关键信息
1、项目14.89万㎡，估值65.8亿元，交易对价按照64亿元计算；
2、收购完成后运营管理方仍为原来的万科商管；物业管理为万科物业，合同在2021年10月期满，管理人有权决定是否续约；
3、项目的持有公司为RECO QIBAO PRIVATE LIMITED，为万科和其他股东的合资公司，领展收购的是合资公司50%的股权；
4、付款节奏为：签署框架协议5个工作日后支付2.772亿元（10%）；再融资条件及合并控制条件达成支付16.634亿元（60%）；成交后五个工作日内支付剩余款项。
这单交易之所以备受市场关注，除了交易价格外，还因为交易的三方：项目、买方和卖方都是市场上的明星级选手。
明星项目-万科十年磨一剑
在七宝万科广场开业之前，万科体系内能拿得出手的项目并不多。事实上这个项目也是历经坎坷波折。
项目在2003年8月即签约拿地，在此后的十余年的时间里，历经了方案大幅度调整、地块拆迁等诸多波折，一直到2016年10月才试营业。但开业之后即成上海的“网红”项目，引发了行业的巨大关注。主力店大鲁阁、苹果旗舰店、大食代、Meland，公区无限运动馆、高线花园市集、赏味市集、老公寄存室等均一度均成为行业话题。
定位精准、成功的招商运营叠加巨大的人口基数，项目几乎无培育期，在开业后首个完整年就达到了近20亿元的销售额，租金收入过3亿，在商业地产行业一战成名。也依靠这个项目的成功背书，万科在之后顺利拿下了上海龙华项目。
客流和销售额数字给了项目招商谈判底气，项目18/19年品牌层级明显在往轻奢、年轻调整。相继引入Dior、、FURLA、lululemon、POPMART、蓝蛙、奈雪的茶、dazzle、Lady M等品牌。18/19年的调整成功为20年的业绩奠定了坚实的基础，即使是受疫情影响，根据媒体透漏，2020年七宝万科广场依据实现了26亿元销售额，2400万客流的业绩。
万科收获的不仅仅是行业口碑，项目总投资额不到30亿，到如今开业不到5年，增值近130%，万科在这个项目上算是真正的名利双收。
明星卖家-GIC高位出手，腾笼换仓
相较于此单交易的卖家GIC，更多的中国人对于在互联网投资领域赫赫有名的淡马锡更加熟悉。虽然同样是新加坡国企，GIC的风格更加的稳重低调。据部分媒体报道，GIC管理的资产规模达4400亿美元，全球排名第六位，资产规模超过淡马锡。
GIC进中国大陆市场非常早，不仅投资项目，也投资房企，一直活跃在各大房企和项目的幕后，与首创、华润、金茂、仁恒、融创等均有深度合作。在项目层面，2018年年底联合凯德128亿元拿下北外滩双子塔、2016年联合中国人寿收购大悦城6个项目的49%股权等均是声名赫赫的项目。七宝万科广场也并非GIC与万科合作的唯一一个项目，万科在2014年同时出让股权给GIC的项目还有虹桥万科中心。
就在领展公告的前几天，另外一条刷屏的消息是GIC与嘉里联手拿下6号线/12号线巨峰路站的地铁上盖，成交总价60亿，商业总体量超过18.4万㎡。
一出一进，可以理解为是一次换仓动作。如果仔细研究七宝万科广场的租金，8.95万㎡租赁面积，营收达4个亿，平均月租金坪效高达372元，对于一个“为家而建”定位的购物中心而言，GIC高位换仓逻辑说得过去。
明星买家-能接受4% Cap Rate的领展
毫无疑问，对于任何一个资管，领展都是很理想的交易对手：香港上市REITs，愿意长期持有资产，资金实力充沛。最关键的是，报价一般很不错。从领展陆续收购的西城都荟、新怡景商业中心等项目均可以看出领展不俗的出价能力。
从公告披露的数据大概推算可知，此次交易的Cap Rate为4%出头，即使是在魔都，4%的购物中心Cap Rate也算是个“良心价”了。也正是因为较低的Cap Rate，项目估值高达64亿元，每平方米约4.3万元，应该很少有购物中心交易再能超过这个售价。
根据公告，领展看好的原因基于两个逻辑：至2023年将有73.6%的租户到期，届时可以汰换调整，存在租金增长空间；周边的人口基数还有8.4%的增长预期。当然，无论理由对错与否，对于领展的融资成本而言，4%完全够了。
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