该公司包括两大业务，即住宅物业管理服务及商业物业管理服务。

业务组合上，富力物业的住宅和商业规模占比分别为83.7%和16.14%，收入贡献占比分别为67.6%和32.4%。

值得一提的是，近一年来频繁上市的商办类物业股，包括了华润万象生活、金融街物业、合景悠活、远洋服务等。

更多的物业企业也倾向于“物管+商管”一起打包上市，较传统住宅物业企业有更强竞争力。

去年8月，富力物业举行了“富物商企”品牌发布会，推出全新商服子品牌，引发行业关于富力物业“物管+商管”打包上市的猜想。

不过，富力物业在商业管理上起步较晚，招股书披露其在2020年才正式推出“富物商企”品牌，提供商业运营及增值服务的主体为“富邻商业”，该公司于2020年6月15日在中国成立，初始注册资本为人民币5000万元。

6年前，李思廉曾透露分拆物业上市计划大概的时间进度：“最快也要一年。”

只是，年复一年，2015年和它同期表达分拆想法的碧桂园，其物业在港上市已有三年，而富力地产物业至今才终于递交了招股书。

但相比多数依靠拓展和收并购快速实现规模增长的上市物企来讲，目前富力物业的规模依然不大。

截至最后实际可行日期（2021年4月21日），公司管理570个物业项目，在管总建筑面积约7160万平方米，包括304个住宅物业，在管建筑面积约5930万平方米，及266个商业物业项目，在管建筑面积约1230万平方米。

公司已订约管理671个物业项目，签约总建筑面积约1.064亿平方米，包括381个住宅物业项目，签约总建筑面积约8890万平方米及290个商业物业项目，签约总建筑面积约1740万平方米，这将继续为富力物业带来重大的增长机会。

关于在管面积的来源，招股书中未有明确披露，但有称“过往业务增长主要得益于富力集团的支持”。

截至2020年末，富力物业来自富力集团及合营企业或联营企业以及独立第三方的收入贡献占比，分别为23.4%和76.6%。

公司主要从两个业务分布产生收入，即住宅物业管理服务及商业物业管理服务。2020年富力年利润上涨275.6%至2.398亿元，收入和盈利增长较快。

其中，住宅和商业两大板块的毛利率分别上升至21.2%和32.4%。与近两年行业物业服务公司毛利率基本水平20%-30%相比，富力物业的盈利能力尚处中下水平。

截至2020年12月31日，富力物业位于一线、新一线及二线城市的项目分别占总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5%，城市布局上有利于后续盈利的增长。

另外，一般而言商业物业运营的坪效要远高于住宅物业，不过目前富力物业的商业运营比例还有待进一步提高。

根据招股书披露的公司架构变动，富力物业前身为“天力物业”。在其业务线中，有很大一部分是向商业地产项目提供物业服务。

2017年3月，富力就已经官宣了整合集团下属物业公司，组建富力物业服务集团，将物业服务和社区商业、互联网、物联网、智慧社区全面打通。

而早在2019年，富力就开始对物业业务进行资产腾挪。

2019年底，李思廉与富力的另一位创始人张力，各自出资50%成立合资公司——广州富星投资咨询有限公司（简称“富星投资”），并以其作为整合平台，开始对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购交易。

当时，就有传言李、张二人要准备推富力物业上市了。只不过相隔一年多，富力物业才有了实质性的上市动作。

目前，富星投资旗下有三大物业公司，分别为天力物业、华信物业、恒富物业，其中天力物业又拥有9家子公司，均为100%控股。

天力物业是富力物业集团拥有的重头资产。去年4月，李张二人通过富星投资也将其进行了私有化处理，代价3亿元收购其全部股权。

当时就有业内人士分析表示，短时间内连续三宗收购同类资产的关联交易，是富力地产有意将物业剥离，后续或更多是进行平台整合，为独立上市做准备。

同时，有解读称“将物业资产装入香港公司，是在港股上市的惯常操作流程”。

不过也有业内分析指，把上市公司的物业公司出售给了关联方，物业再上市就不属于分拆上市，这相当于“曲线”上市。

此外，从上市考量看，“三道红线”下，分拆物业或许也是富力改善财务的办法之一，通过股权融资的方式，有助于降低企业的负债水平。

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