▸ 武汉群星城夜景 @玩摄堂

特别声明

本文为「新商业LAB」通过整理和分析相关公开信息、并进行实地调研得出的对未来趋势的推测和展望，但不保证所引用信息的完整性和准确性。本文观点也不代表有关各方的立场，仅供业内交流参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。

在路上的传闻

在先前的「2022年武汉新开商业项目展望」一文中，LAB君谈到了位于武昌徐东商圈的「武汉群星城」被整体收购的预期传闻。

如今，该项收购已经是「箭在弦上」之势，在包括商业、办公、公寓等的16.7万平方米的综合体中，作为项目核心组成的10万平方米的「华中地区首座剧场式生态购物中心」以及拥有约1200个停车位的地下停车场，或将被整体转让。

曾经，这座由武汉本土房企「福星惠誉」以革新理念打造的「空中花园式商场」，开业伊始就引发市场轰动；虽也伴随着争议与故事，但无愧于「一个成功的商业项目」以及「武汉划时代的购物中心」。

▸ 2014年10月开业时的武汉群星城，注意外广场上的海豚雕像 @玩摄堂

以下，LAB君对于项目的收购方不会过多提及，因为大家都已能大致猜出新东家的身份以及项目未来在商管产品线中的定位；我们也相信新东家不仅将带来更新的体验，也将不负更高的期待。

所以，我们将在下文中更多地谈及武汉群星城的内在价值——企业的初心、创新的理念、灵魂的人物、团队的努力、遇到的波澜以及取得的成绩；8年时光弹指一瞬，那些难忘的惊艳与温暖，一路走来的艰辛与收获，让我们共同回眸。

本土的群星城

旧改之王与资金压力

成立于2001年的福星惠誉，是中国A股上市公司湖北福星科技股份有限公司（证券代码：000926）旗下的全资子公司，核心业务涵盖住宅开发、商业及物业经营管理、产城融合、生态农业、文旅产业等领域。

作为武汉本土的知名房地产企业，福星惠誉不仅在大本营武汉及省内的宜昌有相当布局，也早已走出湖北，在京津冀都市圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝经济圈等价值中枢完成了全国化的布局构架，甚至在海外的美国和澳洲也有多个地产项目。

▸ 福星惠誉在国内布局的部分城市（仅供参考）

立足于城市更新领域的福星惠誉，也被业内称为「武汉旧改之王」；依据官网信息，福星惠誉已累计完成城市更新改造面积超过2000万平方米，并拥有约545万平方米的土地储备，大部分是位于各大城市核心区的旧改项目。

▸ 已售馨的水岸星城是体量达68万平方米的优质滨湖社区 @玩摄堂

▸ 在售中的月亮湾壹号住宅项目正位于武昌滨江商务区核心区（效果图仅供参考）

然而，在获得大量优质土地储备面积的同时，福星惠誉也面临资金承压；特别是在当下的地产寒潮之中，企业的资金压力愈发沉重；出售旗下的明星商业项目，或许是当下更为现实的抉择。

从福客茂到群星城

在本世纪初，武汉的城市建设逐步进入高速发展阶段；与很多房企选择在郊区开发住宅大盘不同，从支持武汉市清理「半拉子」工程起步的福星惠誉，却把发展重心放在了大多数房企不愿触碰的中心城区旧城更新上。

从早期接手汉口新华路上闲置多年的化学助剂厂并打造为「福星城市花园」，到进军难度更大的武昌团结村的「城中村」改造项目等，福星惠誉不仅在住宅市场上声名鹤起，也察觉到了商业地产的未来价值；更得益于操盘项目所处的优越地段，赋予了企业从单纯开发商向城市运营商转型的时代契机。

▸ 福星惠誉在武汉的项目大多位于城市核心区（仅供参考）

在转型初期，企业以传统销售型物业为主，推出了格兰大道、福客茂等底商项目，并凭借地处城市核心区及紧邻成熟商圈的优势，在初期大受投资人追捧；但却在之后几年的运营中，迅速跌入经营困难的尴尬处境，至今仍被市场诟病。

▸ 已沦为「外卖后厨」的福星惠誉国际城（二期）福客茂

痛定思痛的福星惠誉，决定改变传统的思维模式。一方面，在开发商业地产项目上更加审慎，既不盲目扩大规模，也更倾向于自持运营；另一方面，更洞悉到企业自身在商业理念、人才培养、运营管理等方面的不足。

于是，投入更多自有资金、引入国外一流企业、以国际化标准打造新型的商业综合体，成为企业在商业地产转型之路上的新方向。在2012年前后，福星惠誉对于国际城K3地块的商业项目进行了颠覆式的革新规划，这就是应运而生的「武汉群星城」。

在企业当年的发展蓝图中，武汉群星城不仅将打造为武汉江南的新商业地标，也是福星惠誉加注商业地产赛道的首发之作，更是布局全国宏伟战略的标杆旗舰。

▸ 福星惠誉国际城K3地块的早期效果图

努力的群星城

对于武汉群星城，福星惠誉寄托了极高的期望，并以超越时代的战略眼光，采用了全面革新的商业思维及操盘理念。

商业定位，项目是「华中首创剧场式生态购物中心」，综合了「最生态、最剧场、最艺术、最家庭、最智能」五大特色，将自然与都市相结合，颠覆了武汉零售商业市场对传统购物中心的想象。

▸ 武汉群星城主入口效果图

建筑设计，福星惠誉在「大开大合」的美式商业体与「精致细节」的日式商业体之间，选择了与国内商业市场更相近的日式商业体，并圈定位于日本九州岛最大城市福冈市的「博多运河城」作为对标项目。

同时，还借鉴了国内的南京鹏兴水游城、天津鹏兴水游城等项目的成功经验，并特邀Nihon Sekkei（株式会社日本设计）与CCDI悉地国际打造以「湖北三峡」为设计原型、以「峡谷」为设计主题的沉浸式商业空间。

▸ 博多运河城是日本策划与美国设计相结合的成功商业案例 @图源自网络

▸ 武汉群星城早期的局部效果图

操盘模式，福星惠誉引入了上海地慧房地产咨询有限公司（以下简称CCD JAPAN）作为项目的运营方，全盘负责购物中心的建筑设计、品牌招商、运营管理等；而CCD JAPAN是一家日本独资的致力于都市开发以及商业开发的综合商务咨询公司。

▸ CCD JAPAN在国内负责开发操盘的项目@CCD JAPAN官网

双方签订了「前3+后3」的6年管理合同，即前3年由日方进行实际操盘，后3年逐步培养中方团队，项目开业6年之后由中方团队全面接手运营。如此模式，和当下流行的轻资产运营模式颇为相似；而作为10年前立项的项目，足见当年福星惠誉的眼光与决心。

▸ 南京鹏欣水游城是CCD JAPAN的合作项目之一 @图源官方

硬件投入，在整体上，虽然最终落地的项目相对早期更宏大的设计略有缩水，但半开放式购物中心以独特的退台式设计演绎出不同的情景主题，中心广场、峡谷森林、河流溪谷、山间小道、空中花园及点缀其间的艺术作品等，依然呈现出惊艳效果与新奇体验。

在细节上，项目更是精益求精，如商场内几乎都采用真实绿植及花卉；对于客流统计系统也投入甚大，不仅采购了成本高出同类产品数倍的「NEC客流系统」，更是精确到了门店级别；在其他设施及系统的配置标准上，武汉群星城也大多处于市场的第一方阵。

▸ 武汉群星城实景图

来自日本的灵魂人物

在当年的日方团队中，有一位德高望重的传奇人物，他就是CCD JAPAN的现任董事长、曾于1996年在日本福冈参与开设博多运河城、并在中国打造出南京鹏兴水游城等多个商业综合体的藤贤一；在主持武汉群星城项目时，这位老人已经年过七旬。

▸ 2021年参加青岛海天MALL活动的藤贤一 @图源官方

曾任博多运河城店总的藤贤一先生，也是「剧场式购物中心」的倡导者，他在日本先后开设了博多运河城Canal City、福冈Marinoa City、北九州Riverwalk等多个经典项目，也经历了日本商业地产发展的多个周期，并对实体商业的发展趋势有着独到的见解。

▸ 博多运河城是将观光与商业结合的「都市剧场」 @图源自网络

在他看来，商业地产的开发运营应该遵从一定的规律：首要目的是要打造能够自身盈利的项目，靠住宅销售补贴商业亏损的模式不可能长久；其次是要制订10年期的长久规划，要敢于面对运营期的艰难与挑战；最后是要形成规模效应，如此才能在运营成本及品牌资源等维度上构建领先的优势。

在武汉群星城项目中，藤贤一先生不仅领导了早期的规划设计，也全程参与了项目的实施落地，并在引入多家主力店的谈判中起到了关键作用；更难得的是，他亲力亲为地将缜密严谨的运营逻辑与细节至上的服务意识贯彻到团队培养中，也留下了不灭的印记。

▸ 武汉群星城的露天剧场实景图

群星城的日式印记

日式商业动线，在很多业内人士看来，武汉群星城的水平动线因过多的转角而显得复杂，消费者在场内迷失方向感也是常态；但实际上，项目的动线设计结合诸多的人性化服务，却充分体现了日式商业服务中「隐私性、极致性」的核心理念。

▸ 武汉群星城早期的楼层平面图

例如，设置在各楼层转角之处的休息区，能让落座的消费者拥有相对独立的空间而不会感受来自四面八方的「注目礼」；同时，环绕的退台式设计及灯光效果，带来了更佳的视觉体验与剧场般的感受，从而构建出真正意义上的沉浸式购物中心。

▸ 各楼层的休息区拥有一定的私密性，玻璃隔断则根据季节变化推出或收起

▸ 项目的夜景更加绚丽，十分适合举办各类主题活动 @玩摄堂

日式主题氛围，项目开业初期，引入了阵容足够强大的中高端品牌集群，而多家日系首店品牌就占据了「半壁江山」，这很多得益于藤贤一先生在日本的人脉与威望。

如大创生活馆、NITORI宜得利家居、MUJI城市旗舰店等，与Hi百货、H&M、C&A、玩具反斗城、海底捞等主力店共同形成了徐东商圈新的商业热点。

▸ MUJI群星城店是华中首家配有MUJI BOOKS、CAFE MUJI的城市旗舰店

▸ 全国首家NITORI宜得利家居即落户于武汉群星城

2016年12月，顺应地铁商业发展趋势及周边白领客群的消费需求，项目在B1F推出地下主题街区「星番街」，聚集了约30家美食小吃品牌，打造出充满日式风格的「亚洲风情美食街区」；同时，还从北京引入了定位高端的武汉首家「BHG华联精品超市」。

▸ 星番街拥有两个对接地铁站的出入口

▸ 星番街的内装风格

圣诞的仪式感，注重生活仪式感的日本人，也将这份态度融入到商业服务中，从商场开门迎客时向顾客的深鞠躬，到在国人眼中显得夸张的「跪式服务」等；日方团队将庄重的「商业仪式感」带到了武汉群星城，其中最深入人心的是每年的「圣诞亮灯仪式」。

从创意初现的百万星光（2015年）、北欧雪松（2016年）、粉色气球（2017年），到天马行空的万架纸飞机（2018年）、八大行星（2019年）、天空之境（2020年），直至最近略含隐喻的时光之树（2021年）。

▸ 2017年的「粉色气球」@GO斑马

▸ 2018年的「万架纸飞机」@图源自网络

▸ 2019年的「八大行星」

▸ 2020年的「天空之境」@玩摄堂

▸ 2021年的「时光之树」

已持续7年的圣诞亮灯仪式，使得武汉群星城不仅在消费者心目中蝉联「武汉最佳圣诞美陈」的美誉，也成就了武汉城市商业一段绚丽而难忘的「圣诞奇遇记」。

波澜曲折与成绩收获

开业第一年的武汉群星城，以90%的开业率及单日客流超30万人次的惊艳数据，创造了武汉零售商业市场的新神话；然而，由于地铁8号线工程在周边的施工打围，项目的人气及业绩在第二年快速回落，甚至主入口标志性的海豚广场也被完全拆除。

▸ 开业初期的海豚广场 @图源官方

同时，由于武汉群星城是单个项目，并没有建立规模优势和品牌资源库，使得当时引入的主力店大多是带有较长免租期及反保底条款的「乙方合同」；面对品牌没有「及格」的销售业绩，商场的租金收入更是雪上加霜，甚至迫使企业有过整体出售项目的打算。

时间来到2017年底，在闯过了头三年的艰难养商期后，地铁8号线一期的开通终于为武汉群星城打开了新的发展之门，华中最长的地铁商业街带来了充足的人气，各大品牌的业绩也快速提升。

▸ 地铁8号线徐东大街站与汪家敦站之间的地铁商业街与武汉群星城无缝对接

在2018年，项目首次实现全年盈利，并在2019年继续走高；虽然受到2020年初的疫情冲击，但凭借半开放式商业空间的硬件优势及中方团队的运营实力，武汉群星城的人气及业绩恢复较快；据推测，项目目前全年客流达1800万人次，全馆销售业绩近9亿元。

▸ 2020年底的圣诞活动现场 @图源官方

回首武汉群星城走过的近8年时光，得益于福星惠誉的战略眼光、CCD JAPAN的专业素养以及本土团队的快速成长，项目既感受过开业时的高光，也经历了养商期的煎熬，并吸引了资本市场的持续关注，更借助于城市商业的快速崛起而即将开启新的增长之路。

未来的群星城

早在2015年上半年，业内就传言福星惠誉有整体出售武汉群星城的打算，当时传闻的接盘方是另一家实力雄厚的商业地产公司。

彼时，项目正处于负收益的运营初期；而首次自持运营大体量的商业物业，使福星惠誉形成了较重的资金压力，「以低溢价减负」或是当年企业有过认真考虑的选项。

如今，武汉群星城已进入持续盈利的成熟运营期，项目的资产估值相对于当年也有较大提升；恰逢多家主力店进入8年期合同的最后一年，叠加福星惠誉自身的发展策略及地产寒潮之下的资金需求，新的交易传闻或将大概率成为现实。

▸ 与武汉城市地标同框的武汉群星城 @玩摄堂

最后，如果你有与武汉群星城的难忘故事，或者你有武汉群星城的最新信息，欢迎留言告诉我们。

先前，「新商业LAB」对于距离武汉群星城不远处的在建大型商业综合体项目「武汉长江中心」进行了展望报道，引起了市场的广泛关注；应读者要求，我们又深入收集了该项目的相关信息，也即将带来最新的专题报道。