2020年的节奏被一场来势汹汹的疫情所打乱，但商业地产投资市场第一大单的涌现，或多或少为市场带来了一些声响。

 

2月7日，据LG电子消息，LG集团决定以1.37万亿韩元（约合人民币80.46亿元）价格，出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦。LG表示，此次出售旨在确保全球经济不确定性背景下的流动性，并为其未来的增长引擎提供资金。

 

受疫情影响，企业资金链更趋紧张，市场资产整合机会更加多元化，或成投资机构跃跃一试的好时机。

 

整体来说，至2020年1月，央行继2018年4月以来第7次降准，释放约8000亿长期资金。

 

据华创证券研究，商业地产在宽松周期中具有高收益优势，且抗通胀能力突出。而目前国内优质商业物业紧缺，更加推动了商业地产价值双重提升。

 

因此，本轮“宽货币+紧信用”将导致流动性相对宽松、但优质资产却极其紧缺，从而形成不同以往的优质资产荒，此背景之下催生内外资对我国商业地产的大宗交易热潮。

 

据赢商网不完全统计，截止2019年12月31日，中国内地投资市场大宗商业物业交易总额超1400亿元，涉及44宗案例（包括纯商业、商办、商住项目，不含纯写字楼及其他类型物业）。在本次统计的2019年商业地产大宗交易中，其中28宗大宗商业物业交易发生在一线城市，北京、上海属交易最集中城市，交易宗数分别是：12宗、11宗，另外，广州、深圳分别录得3宗、2宗，新一线城市中重庆、成都、郑州市场相对活跃，各自分别录得2宗交易。

 

2019年国内商业物业大宗交易盘点

 

 01 

 

 

内资占据主导，外资表现不俗

 

 

从2019年全年交易结构来看，内、外资买家分别占比68.2%、31.8%（以交易笔数计算），内、外资平均单宗交易规模分别达32.7、48.3亿元（计算时已剔除未知交易金额的案例）。

 

✦ 内资

 

2019年成交案例中，内资买家涉及共30宗交易，金额超人民币784亿元。在房地产由增量向存量过渡时期，部分内资开发商主动转型升级，加大商业配置，如万科印力、中粮大悦城等都在显示开发商对于商业地产运营的探索。

 

• 印力收购珠海乐世界购物中心

 

继2019年1月17日，珠海乐世界购物中心微信公众号“官宣”易主后，1月27日上午，印力举办项目更名仪式，由此，原“珠海乐世界购物中心”正式更名为“珠海印象城”，也意味着，即日起，项目将由印力正式接管经营。

 

 

 

据了解，该项目为沃尔玛在中国的首个自建购物中心，于2016年开业，11万㎡商业体量的项目以沃尔玛山姆高端会员店为主力店。印力接管后，不断新增体验类品牌、丰富业态组合，加大了对购物中心升级优化的投入。

 

• 大悦城联手高和资本，基金操盘城市更新

 

2019年1月，大悦城接手大兴火神庙商业中心E、F座项目，将打造成大兴大悦春风里，并计划于2020年开业，项目总建筑面积15万㎡，是集购物、公寓、酒店等于一体的综合体建筑。

 

这也是大悦城控股与高和资本在2018年联合成立50亿人民币规模的城市更新并购母基金后，该并购基金投资的代表性项目。这是大悦城控股首次和外部国内市场化资本共同设立基金管理平台，以全流程基金逻辑操盘的城市大型商业项目。

 

 

 

✦ 外资

 

外资买家在内地大宗商业物业交易市场虽未占据主导地位，但其交易资金实力较强，涉资金额超人民币628亿元，且多布局一线城，其中黑石集团、领展基金、新加坡吉宝集团等表现活跃，收购活动频现。

 

• 吉宝置业连购5个商业项目

 

吉宝置业是新加坡最大的跨国企业吉宝集团旗下房地产上市公司之一，2019年，其在中国内地一线城市接连收购5宗商业项目。对此，吉宝置业中国区总裁李绍强曾发表过对于房地产战略转型的看法，“拍地盖楼，快进快出”的房地产1.0时代已经过去，房企纷纷转向“去地产化”的2.0时代。

 

 02 

 

 

地产基金活跃，境内外各有章法

 

 

✦ 境内地产基金

 

于国内来说，随着一、二线城市的购物中心逐渐饱和，未来的增量将会趋缓，当下，商业物业的总量过剩的同时，优质物业供给不足。若由房地产基金参与存量市场，能吸引到社会长线资金进入改造流程，从而避免出现如开发商直接进行改造而出现资金沉淀等问题，若基金公司本身拥有较好的商业物业管理能力，能够提高其经营效益，将使项目的租金回报率提升一个档次，并形成自己独有的品牌。

 

整体来看，境内地产基金偏好增值型（通过项目升级改造实现资产升值）、机会性投资（寻求低价优质项目，高风险与高收益并存），多青睐一线城市次核心区域项目，投资标的以商业为主、综合体次之，但受限于自由资金相对有限，近年来，境内地产基金往往相互联手，亦或是寻求与保险机构、央企、境外地产基金等大资本合作。

 

• 光大安石接手中关村时代广场

 

2019年10月，光耀东方以60亿元的价格将中关村时代广场(原中关村广场购物中心)转给了光大安石。项目位于中关村西区核心位置，总建筑规模约30万平方米，其中包括20万平方米的商业中心，商业经营面积居北京市王府井、西单、国贸、中关村四大传统商圈前列。

 

• 远洋资本、华联集团联合收购

 

远洋资本和华联集团联合收购位于北三环核心地段的安贞华联项目，此次华联集团将通过旗下基金华联长山兴进行出资，远洋资本则通过城市更新专项基金完成出资。本项目采取了 “联合收购”模式，具体而言，项目前期的工程改造由远洋资本负责，后期商业百货的招租和运营由华联负责。

 

安贞华联项目坐落于北京中轴线与北三环交界处，周边有多条地铁线覆盖，改造后，安贞华联将由社区型商业升级为“办公为主、商业为辅”的“城市精致商办”的综合业态。

 

✦ 境外地产基金

 

2019年外资基金表现不俗，收购活动频现。与境内地产基金不同，境外基金对标的物业资产的质量要求相对严格，其交易标的呈现两类特征：一为核心区域（CBD/CBD边缘）项目、二为发展成熟的商务区项目，偏好质量较佳、运营稳定的资产，对于境外投资者来说，此类资产改造成本低，资本化率低，估值较高。

 

以黑石集团、加拿大brookfield、KKR、领展、ARA为例，从交易标的区域分布来看，核心商圈的优质资产仍是境外地产基金的关注重点，同时，随着非核心区域日益成熟叠加核心区域供应有限，北京如上地、丽泽、通州，上海如虹桥、新静安板块等新兴潜力商圈亦出现了投资机会。此外，外资基金在2019年呈现出较偏向与内资联手共同收购的特征。

 

• ARA先后在上海、成都收购核心地段优质商业项目

 

2019年12月25日，据外媒透露，李嘉诚创办的亚腾资产管理公司（ARA Asset Management）与Straits Real Estate以及工银国际组成合资联合体，共同收购位于上海浦东的三林印象城，据悉，本次交易价格为24.2亿人民币，ARA预计这笔交易将在2020年第一季度完成。

 

 

该项目座落浦东三林核心地块，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，周边3公里范围内常住人口近40万，其前身为2010年开业的三林城市商业广场，此后被万科收购，并交予印力运营。

 

对于ARA来说，此为其2019年在中国的第二笔交易，2019年5月，ARA与中金资本、新加坡Metro Holdinds联合收购成都晶融汇商场，该项目位于春熙路商圈，是一个12.3万平方米的综合开发项目，其中商场建筑面面积达4.5万平方米。

 

 

 

• 领展先后在北京、深圳收购核心区位项目

 

2019年1月23日，领展收购北京通州京通罗斯福广场，作价25.6亿元。该项目原为金成中心，是金隅大成在通州的首个项目，后由新加坡ARA资产管理于2013年收购，交易总价2.8亿美元，经由其重新改造装修后更名北京京通罗斯福广场，并于2014年开业。

 

项目位于北京通州区核心区域—梨园商圈，区位优势显著且具有良好的通达性，消费需求强劲，开业五年以来已成为北京东部城市副中心商业区的“翘楚”，总楼面面积约6.75万平方米。根据领展的公告，截止2018年10月31日，每月收入（除管理费）约为人民币1026万，领展拟持有该物业作长线投资。

 

 

拿下京通罗斯福广场一个月后，领展再度出手。2019年3月14日，其斥资66亿元人民币收购位于深圳的新怡景商业中心的交易完成。这笔交易是领展于深圳首个、粤港澳大湾区內第二个收购项目，也是领展于中国內地一线城市的第五个物业。收购完成后，领展即完成了在内地北上广深四大一线城市的布局版图。同时，领展的这笔交易为深圳带来了近三年购物中心的首次整体出售，打破了中国购物中心物业成交的最高纪录。

 

 

• KKR联手内资基金翰同资本收购上海豫园福都商厦

 

2019年9月5日，KKR与翰同资本合作收购了上海黄浦区人民路399号的豫园福都商厦，收购完成后，豫园福都商厦将被改造成一个1.7万平方米的混合用途开发项目。据相关报道，该项目将更名为“外滩NEO”。

 

福都商厦坐落于上海市重点打造的商业街区内，是上海最核心的板块，项目拥有土地资源稀缺、基础配套及通达性极佳的特征，更是依托城市更新及旧改热度、核心增益型投资的热点区域。

 

 

 03 

 

 

收购主体多元化，

互联网公司、百货加入阵营

 

 

2019年收购方亦呈现多元发展态势，市场中出现如今日头条等互联网公司，此外，部分龙头百货如王府井、茂业，亦通过购买优质物业，加大自持比例，巩固其在部分区域的连锁发展。

 

• 今日头条母公司收购中坤广场

 

2019年2月，今日头条母公司字节跳动又以人民币90 亿元收购中坤广场，未来将作为其总部办公自用。大钟寺中坤广场位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点，总建筑面积430,000平方米，主题商业区域建筑面积约210,000平方米。

 

• 王府井收购鄂尔多斯太古国际广场

 

2019年3月23日，王府井集团公告称，拟购买兴业银行股份有限公司呼和浩特分行持有的鄂尔多斯太古国际广场 B 区商业房地产，建筑面积共计62,495.58 平米，购买价格不超过人民币 39,345 万元（含契税）。

 

 04 

 

 

长线投资者入场，险资现身

 

 

2018年以来，国外保险、退休基金、主权财富基金、开发商等长期投资者通过地产私募基金或直投的方式纷纷加快了在国内收购零售物业的步伐。

 

存量经营性物业的投资属性与保险资金“大规模，长久期，低波动”等配置要求天然契合。截至2018年末，我国保险资管体量总虽已超过15万亿，但保险资产投资组合中不动产投资规模仅为2.3%，预计后续保险资金投资不动产的比例逐步提升。

 

• 境外险资安联集团现身

 

2019年10月16日，安联集团旗下包括安联不动产在内的多家公司，与首峰亚洲宏观趋势基金III（Alpha Asia Macro Trends Fund III）成立合营公司收购了北京融新科技中心85%权益，余下15%的权益将由卖方东久中国继续持有，其中，安联不动产持有合营公司62%的权益。

 

北京融新科技中心坐落在北京望京区域来广营地铁站上盖，由六座办公楼及两座商场裙房组成，可租赁总面积约为13万平方米。

 

• 平安人寿出手，与华夏幸福开展不动产项目合作

 

2019年10月9日，平安人寿公告称，拟与华夏幸福（600340）开展不动产项目合作。本次合作中，平安人寿将作为投资主体，以项目公司股权方式投资不动产，此次平安人寿拟投资的不动产地块为北京丽泽项目，位于北京西二、三环之间，其用地性质为商务金融用地，预计投资总额为75.41亿元。

 

 

结语

 

在当今全球货币宽松的环境中，发展中经济体是吸引外资投资流入的主要主体，中美GDP增速差的存在将使外资将投资标的转向中国内地。

 

对于中国内地商业地产来说，随着消费降速、线上冲击、供给过剩等因素近年来的边际改善，促销费、线上边际效应递减、供需结构改善、管理溢价，商业地产运营收益增长空间得到释放。在未来增量市场向存量市场过度的过程中，预计后续将有一大部分资金将逐步从住宅开发业务转移到商业地产经营业务当中。

 

此外，长期以来，制约我国存量不动产交易的核心阻碍之一，在于我国存量物业大宗交易缺乏合适的金融产品，交易金额和投资门槛过高、活跃度较低、普通投资者无法参与、流动性严重不足。未来随着REITs等金融产品能够推广发行，将大幅降低存量物业的投资门槛，提升配置便利程度和流动性。

 

而突如其来的疫情或将致使市场需求短期内出现延迟，各类交易活动或因全国疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少，但资本从不会浪费任何一场危机，疫情影响下，2020年的市场资产整合机会或更多元。

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