2016年一季度成都、重庆、南京、厦门、珠海等二线城市购物中心的最新租金、空置率、品牌开关店、市场供应量数据大曝光。


 

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成都

空置率环比下降0.1个百分点，首层平均租金环比上升0.1%

 

2016年第一季度成都无新增优质商业项目入市,使得优质商业总体量维持在390万平方米；优质购物中心首层平均租金在环比上升0.1%，至17.9元/㎡/天，同比上升1.3%；空置率环比下降0.1个百分点至7.5%，同比下降0.2个百分点。

 

1、成都购物中心租金数据

 

2009年第一季度至2016年第一季度成都零售物业租金指数

 

 

全市优质购物中心首层平均租金在2016年第一季度环比上升0.1%，至17.9元/㎡/天；

核心区域租金维持在37.6元/㎡/天；非核心区域租金环比上涨0.1%，为12.2元/㎡/天；由于日益激烈的市场竞争，2016年第一季度成都全市优质购物中心首层租金表现平缓。

 

核心区域：由于区位优势以及高端优质项目对品牌的较大吸引力，市场延续了2015年第四季度的良好表现，首层平均租金稳定维持较高水平。

 

非核心区域：优质购物中心首层平均租金小幅上升。这一方面得益于运营成熟的社区型购物中心准确的商业定位、合理的业态配比、良好的商业管理所带来的稳定客流；另一方面是由于部分商业项目积极调整品牌和定位，引入更多餐饮娱乐等体验式业态，对客流的提升起到了积极效果。

 

2、成都购物中心空置率

 

2016年第一季度成都全市优质购物中心平均空置率下降了0.1个百分点至7.5%。其中，核心区域空置率下降0.2个百分点，至7.1%；非核心区域空置率下降0.1个百分点至7.5%。

 

（1）核心商圈

 

位于春熙路商圈的远洋太古里于第一季度开出Tiffany & Co、三宅一生、Maison Margiela等大面积品牌旗舰店，空置率持续下降。

 

与此同时，受到春熙路商圈对高端品牌吸引力的竞争影响，盐市口商圈的部分项目逐步开始调整业态及运营模式，除引入高端品牌外，也开始加入更多的休闲娱乐业态（如仁恒置地广场购物中心预计将会开出艾米1895电影街），使得盐市口商圈的空置率有所下降。

 

然而，受到位于成都国际金融中心的Great超市及三星旗舰店闭店的影响，2016年第一季度核心商圈的空置率仅小幅下降。

 

（2）非核心商圈

 

一些购物中心得益于针对项目定位和业态的积极调整，高企的空置率得到改善。如奥克斯广场正以新家庭服务型购物中心为定位进行业态和定位调整，于2016年第一季度引入了WHO.A.U等快时尚品牌、德顿齿科等生活服务品牌、唰哇迪卡等特色餐饮品牌，空置率有所下降。

 

而另一些运营成熟的购物中心也通过持续的品牌调整以期提升营业业绩、保持竞争优势。如凯丹广场于2016年第一季度引入了维多利亚的秘密、施华洛世奇等品牌。然而，受到来福士广场的Treat精品超市、万象城的NOVO概念店等一些品牌闭店的影响，总体而言非核心商圈的空置率微幅下降。

 

3、2016年成都各大项目入市分析

 

2015年第四季度入市的大悦城和龙湖金楠天街，弥补了双楠商圈没有大体量优质购物中心的市场空白，通过优质的建筑规划设计、丰富的业态组合，并引入适量的运动休闲以及餐饮等体验式业态，举办具有特色的主题展和活动，入市后成为具有社区影响力的购物中心，吸引了大量的客流。

 

与此同时，在已经入市的项目中，能够结合市场趋势，适当进行业态、品牌调整，引入运动休闲、特色餐饮、文化创意以及一些跨界经营的特色品牌并实现差异化发展的购物中心，亦能够通过提升顾客的购物体验，稳定并提升客流，保持市场竞争力。

 

2016年将会有超过20个优质项目具备入市条件，其中有8个项目位于金融城板块，总体量超过75万平方米，项目分布集中。新项目的入市将会加速成都市优质购物中心的优胜劣汰，不仅会对未来项目的招商带来难度，亦会分散现有项目的客流。

 

预计未来新入市的项目中，拥有较强招商和运营管理实力、抓住市场空白精准定位并差异化发展的项目，不仅能够丰富商圈的品牌和业态，亦能在竞争中脱颖而出。

 

4、2016年成都各大品牌开关店数据（部分）

 

 

 

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重庆

空置率环比上升0.2个百分点，租金上升0.2%

 

2015整年共计9个项目入市，新增约61万平方米的零售供应，推升重庆全市零售商业至450万平方米。

 

2016年重庆零售市场将有17个项目入市，新增约160万平方米的零售商业面积，零售总量预计上升35%。其中，70%项目将落户新牌坊、照母山等新兴商圈。随着更多新项目相继入市，预计重庆市零售市场的空置率将持续上升。

 

1、重庆购物中心租金数据

 

2011年第四季度至2015年第四季度重庆零售租金指数

 

 

2015年第四季度，全市购物中心租金上升0.2%至23.7元/㎡/天。

 

核心商圈：租金环比上升0.5%至26.1元/㎡/天，主要由于观音桥商圈的北城天街和星光68等购物中心的人流量大，招商情况良好。

 

非核心商圈：租金环比下降0.4%至19.2元/㎡/天；主要由于非核心商圈的空置率上升，各大项目为吸引新品牌的入驻，采取降低租金的策略。

 

2、重庆购物中心空置率

 

2011年第四季度至2015年第四季度重庆商圈空置率

 

 

2015年第四季度，全市购物中心的空置率和环比上升0.2个百分点至2.0%。

 

核心商圈：空置率环比上升0.4个百分点至2.9%，主要因为观音桥商圈的盈嘉中心正在进行品牌和定位调整，从而拉升了空置率。

 

非核心商圈：空置率同比下降0.1个百分点至1.1%，主要由于沙坪坝商圈的煌华新纪元等项目招商表现不佳。 

 

3、2016年重庆各大项目入市分析

 

2015年入市的9个购物中心，其中7个落位新兴商圈，表明各大开发商对重庆零售市场，特别是人口众多的新兴区域，仍信心十足。

 

而2016年将入市17个项目，其中大多数均位于新兴商圈（如渝北区新牌坊商圈的韩国城、照母山商圈的爱琴海购物中心、嘉州商圈的新光三越百货等），考虑到新兴商圈需要较长时间的商业培养期，因此预计在未来的几年中，全市购物中心空置率将持续上升。

 

4、品牌开关店数据（部分）

 

 

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南京

首层租金环比上涨1.4%，空置率环比下降0.3个百分点

 

尽管2016年第一季度无新增项目入市，但南京中高端商铺入驻率与租金水平均录得小幅上升（全市中高端商铺存量近250万平方米）

 

2016年第一季度，南京全市购物中心空置率环比下降0.3个百分点至3.6%；中高端购物中心首层租金环比上涨1.4%至15.6元/㎡/天，同比增长10.0%。

 

第二季度将有一个中高端项目开业，预计全市商铺存量将增至254万平方米。不少品牌为等较迟开业的优质开发商项目以及考虑到待成熟的区域商业氛围，而选择推迟进入河西CBD区域。

 

1、南京购物中心租金

 

购物中心首层租金比上一季度小幅上涨1.4%至15.6元/㎡/天。目前，越来越多的商业项目进驻非核心商圈及新兴商圈争夺零售品牌与消费者。

 

然而，核心商圈仍然是零售商进驻南京零售市场的首选区域。

 

新街口拥有江苏省最高的客流量，是南京最大的商业聚集地，中高端商业总存量达69万平方米，领先于其他主要商圈；并且区域未来供应有限，因此该区域首层平均租金处于全市最高水平，截至2016年3月底，高达30.8元/㎡/天，环比增长1.4%。

 

得益于区域已形成的成熟的商业环境，夫子庙商圈商铺的租金水平较高。截至2016年3月底，首层平均租金高达20元/㎡/天。尽管目前该商圈已开业购物中心总面积仅为19万平方米，未来两年随着几个新项目的相继开业，将带来超过12万平方米的新增供应。

 

位于河西新城北部的新江东区域已发展为成熟的住宅区域，但由于供应与商业氛围均较欠缺，区域内商铺的租金水平较低。截至3月底，购物中心首层平均租金环比上涨1.4%至13.2元/㎡/天。

 

河西CBD区域零售市场仍处于起步阶段，现有的主力消费依然以餐饮为主，而非服饰。因此，目前该区域仅有一中高端购物中心“金奥国际中心广场”，不过未来三年将有大量商业项目进驻。

 

2、南京购物中心空置率

 

尽管2016年第一季度市场需求减弱，但由于该季度无新增项目入市，南京全市购物中心空置率比去年同期降低2.6个百分点（环比下降0.3个百分点）至3.6%；新江东区域空置率处于0.9%的低位。

 

3、南京项目入市分析

 

2016年第二季度将有一个新购物中心——滨润国际广场（河西CBD区域）开业，将带来6万平方米的商业体量。

 

由于2016年下半年即将开业的新项目同样分布在新兴区域，未来三个季度核心商圈的入驻率与租金水平预计将持续呈上升趋势。

 

 

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厦门

空置率环比上升0.3%，首层租金达354元/㎡/月

 

2016年第一季度全市优质零售物业首层租金达354元/㎡/月。其中思明区租金为全市各区最高，平均385元/㎡/月；其次为湖里区，平均336元/㎡/月；岛外优质零售物业首层租金平均为人民币300元/㎡/月。

 

2016年预计有5处高端零售物业入市，新增优质零售物业27.6万平方米。全市购物中心正积极进行业态调整，增加体验式业态尤其是娱乐、健身和教育业态的面积 ，以吸引客源 ，增加客流量 。

 

1、厦门市场供应变化

 

2006年-2015年厦门市优质零售物业供应与存量

 

 

2015年，厦门市有三处优质零售物业入伙，均位于思明区，存量增至134万平方米，与去年相比增加9.4%。

 

2015年新增供应均集中在岛内思明区，思明区优质零售物业存量占到全市的44%，全市最高，其次是湖里区，占27%。岛外四区零售物业总存量占29%。

 

2、厦门购物中心入驻率

 

2016年第一季度厦门零售物业入驻率占比及体验式占比

 

 

2016年第一季度厦门优质零售物业入驻面积变化

 

 

2016第一季度厦门全市购物中心空置率环比上升0.3%至3.7%，湖里区商铺空置率为全市最低，仅有1.4%。岛外空置率高于岛内，为11.5%。全市体验式业态占比提升显著，达到34.6%，较上季度上涨12个百分点。岛外上涨幅度为21个百分点，明显高于岛内。

 

优质零售物业入驻率占比及体验式占比：

 

2016年第一季度全市样本优质零售物业入驻率为96.3%，较上个季度下降0.3个百分点。

 

第一季度思明区入驻率小幅下降至92.3%，但该区域内部分商铺第一季度空置率有明显变化。2015年9月份新入市的磐基名品中心空置率及中山路来雅百货空置率均有下降；

 

中山路巴黎春天百货第一季度空置率上涨近13个百分点，为全市优质商铺空置率涨幅最高。

 

湖里区优质商铺入驻率为全市各区之首，高达98.6%。岛外区域商业入驻率上升3个百分点，但明显低于岛内。

 

2016年第一季度厦门优质零售物业体验式业态占比34.6%，较上季度提升12个百分点，各区体验式业态占比均提升明显。其中，岛外商业市场体验式业态占比提升21个百分点，思明区提升10个百分点，湖里区上升幅度最小，仅为7个百分点。

 

3、厦门购物中心租户变动

 

2016年第一季度厦门市商户无明显的撤场现象，娱乐健身业态面积提升明显，其次为教育类业态。

 

各区娱乐健身业态占比均有明显提升，最为显著者为岛外零售物业市场，娱乐健身业态面积较上一季度增加82%，湖里区和思明区上涨均超过40%。

 

思明区和岛外出现大幅度教育类业态引入，面积分别上涨26%和42%。岛外零售物业商家正积极地通过引进娱乐健身类商铺和教育类商铺吸引客源。

 

第一季度全市零售市场入驻面积提升5%，其中岛外提升10%，岛内两区入驻面积提升均为4%。全市入场商铺中78%为娱乐健身业态，19%为服饰类商铺。岛外入场商铺中93%为娱乐健身类项目。

 

4、厦门项目入市分析

 

2016年，厦门预计将有5处高端零售物业入市，新增优质零售物业27.6万平方米，优质零售物业存量将环比推高21.6%至162万平方米，全市空置率预计会出现上浮而租金将保持稳定。

 

2016年预计入市的优质零售物业项目主要分布于岛内，其中三座在思明区，一座在湖里区。仅一个新增零售项目分布于岛外。

 

为了保持竞争力，购物中心在积极地进行业态调整，加大体验式业态的占比，加大客流量。岛外购物中心未来将通过引入体验式业态商铺，增大零售入驻面积，从而吸引更多客流，提升自身竞争力。

 

 

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珠海

平均出租率达83%，首层租金达403元/㎡/月

 

1、珠海市场供应变化 

 

2015-2020年主要商圈购物中心供应

 

 

2015年，位于老香洲的扬名二期、拱北的富华里和新香洲的海纳城正式开业，带来39万平方米的新增零售物业，体量分别为10万平方米、7万平方米和22万平方米，促进了珠海零售市场的发展。 

 

2、珠海购物中心租金

 

2015年珠海主要商圈购物中心首层租金

 

 

珠海的优质购物中心主要分布的老香洲、吉大、拱北和南湾商圈，首层租金水平约403元/㎡/月。

 

吉大商圈不仅是珠海中端零售商业的聚集地，同时在办公、住宅物业方面也是城市中高端产品的聚集地，购物中心首层租金保持稳定，商圈整体租金一直保持/㎡/月人民币400至500元。

 

3、珠海购物中心出租率

 

2015年珠海各商圈购物中心的平均出租率达83%；优质购物中心的出租率普遍达85%以上；珠海零售市场发展处于向成熟期过渡阶段，核心商圈租金保持稳，主要优质购物中心出租率较高 。

 

珠海的购物中心主要集中在拱北、吉大、老香洲商圈，新香洲、前山、南湾商圈则是未来的发展潜力商圈。

 

4、珠海项目入市分析

 

2016年，多个大型优质项目将开业，存量增加，市场竞争日趋激烈。租户受电商影响较大，门店有所收缩，同时快时尚和国内品牌依然保持一定的扩张。新型业态如儿童类在相关政策的推动下将为零售物业市场注入新活力。

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