上海零售商业市场动态研究报告（2020年1-2月）_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

相信很多同行朋友已经在iziRetail最近的一篇推文中看到了关于即将推出《上海零售商业市场动态研究》的报道，作为联合出品人之一，当然有必要在自己的平台同步推介。

在介绍相关内容前，我从自身角度，分享一下这次能有幸和iziRetail联合打造《上海零售商业市场动态研究》的初心。

我从专业的招商岗位离职后，这几年间进行过很多不同类型但都属于商业领域的工作，从电商到代理品牌到第三方服务等，归根结底，最大的成就感，是通过自身努力打造的这个自媒体平台；而撇开收益，最大的乐趣，来自商业有关的各种资讯，学习、触及尽可能多的领域，转化成认知，并分享。

一切的前提来自于学习，渠道包括多个方面：

1、看

趁自己年轻，多走多看多现场感受，实体商业很大的价值是空间、审美、体验，因此只要精力允许，市调是最主要的持续工作。

2、听

因为这个平台，认识了很多同行/网友，助我汲取、汇总资讯，过滤筛选，再去实地感受，转化为自身的认知。

3、学

术业有专攻，与商业相关各行各业的朋友交流过程中，尽可能多学习一些衍生知识，虽难以精通，但有助于自己对商业全局感的理解，这是绝大多数专业人员相对欠缺的，也是我希望能多分享的价值观。

4、合作

一直很有幸能和iziRetail取得多个项目的合作，前提是双方价值观接近，其次都是做内容输出更易产生共鸣，最终可以取各自优势把一件事做得更好。在合作过程中，我在植入对上海商业深度认知的同时，也能补足自身在广度方面的短板。

最后这些渠道所获取的信息、资讯，经过思考、分析后，就有可能转化为更有价值的内容输出，我们的公众号做的是这份工作，而《上海零售商业市场动态研究》的诞生，让这项工作更具系统性，更有全局观。

我的理想，是在我们的商业领域（暂且只是上海市场），能有一个类似白皮书般的通用产品，为各职能部门的同行所用，且切实有用。感谢iziRetail牵头的《上海零售商业市场动态研究》，让这一理想迈出了微小的第一步，也希望它能够成为行业中长期持续的产品。

需要说明的是，与此前推出的《逸芮市场观察报告》类似，这份专注上海市场的商业报告目前同样主要提供给机构统一订阅，具体相关介绍及资费计划详见下文。

《上海零售商业市场动态研究》总共囊括4个板块内容，分别是：新增及调改商业项目分析、重点商场的品牌组合调整、新进入上海的特色品牌，以及商业营销推广与运营管理。

第一章

上海新增商业供应及调改项目研究

1、综述

每年1-2月都是新商场开业的淡季，今年开年受疫情影响更是如此。而2019年12月是上海新项目亮相的一个罕见的高峰，据不完全统计，当月14个新商场开业（或调整后重新开业）。

因此，本报告将研究范围拓展到2019年12月到2020年2月。在此3个月期间，总共新开业15个商业项目，其中12个新项目开业、3个调改后重开项目。也就是说在此期间新增商业供应约122万平方米，存量改造体量约 17万平方米。具体信息如下表：

2、新开业商场考察分析

我们将华润时代广场、TX淮海、One ITC、国华广场，作为重点案例进行实地调研，撰写了考察总结。内容包括：项目的基本信息、选址位置、各楼层业态品牌规划，以及对项目定位规划、后期经营的看法。

这四个项目各有特色，华润时代广场面临旧改项目常见的来自硬件局限的挑战，主打女性定位，在业态规划上与常规项目的做法有所不同。后期如何吸引目标消费群体前来打卡并产生粘性，或应是项目在运营过程中最大的侧重点。

TX淮海是一个非常前沿的项目，招商思路上给到自带话题及流量的潮流品牌非常好的落位；结合“策展型零售”的商场特色，与众多艺术及策展机构、品牌合作。同时，引入众多线上及独立小众品牌，试图营造稍显亚文化的时尚潮流氛围。

国华广场位于杨浦五角场商圈附近，商业体量近6万平方米，引进了首次进购物中心的小型宜家家居，业态规划方面侧重区域内的家庭生活客群，建筑空间和硬件细节都颇为精致。目前因受疫情影响开业率不高，不过是一个值得关注的项目。

One ITC的开发商强大的实力和品牌资源，以及后期项目的利好，让这个3万平方米的商业体成为徐家汇商圈的重奢代表之一。

本文无法将所有案例分析都逐一呈现，下面是One ITC项目部分的报告节选：

3、上海商场调改项目案例研究

老项目调改是近年来上海市中心各商圈的主要动作，本章挑选上海重要的项目调整案例进行研究分析。1-2月的报告中收录了上海港汇恒隆广场、上海广场、新天地时尚I（原新天地南里商场）三个项目。

港汇恒隆广场的主入口于去年底打开，一层奢侈品大牌陆续开业，包括最具话题性的Louis Vuitton上海首家男士店。目前商场内部仍在调整过程中，计划将于今年内完成。

上海广场位于上海淮海中路，目前项目处于整体围挡的逐步拆除的施工阶段，从现状来看部分外立面造型已露出，主要以弧形玻璃幕墙为主，更显现代简约。

新天地时尚 I 自去年起就已开始进行全馆改造，调整将于今年下半年完成，目前仍处于外立面围挡阶段。该项目的案例总结请见如下报告节选：

4、计划今年开业的筹备期项目研究

本报告中，我们统计了计划在今年内开业的项目（见下表），对位置偏远的或社区项目进行了筛选，仅选取体量在 3 万方以上的商业项目。受疫情影响，预计将会出现项目推迟开业的情况，调研过程中，有部分项目业主方表示公司还在研讨中。

计划2020年开业的筹备项目

对于我们重点关注的商业项目，比如，北外滩来福士、南翔印象城MEGA等，报告中做了更为详细的项目介绍，本文中不再逐一分享。

第二章

上海重点商场品牌组合调整

同行朋友们都很关心上海重点商场的品牌更替。确实，品牌的进驻和撤出最能反应出市场消费趋势的演变、商场/品牌策略的调整和市场对其认可度的变化。

我们选取了上海35家商场作为每月固定的监测对象，跟进其品牌组合的调整，并以图文结合的形式在报告中呈现出来。

本报告我们收录了上海近20家商场的40余条品牌新开业动态，以及30余个正在筹备开业（围板装修）的品牌。涉及到的商场包括：静安嘉里中心、恒隆广场、ifc、兴业太古汇、世纪汇、七宝万科广场、合生汇、万象城、虹桥南丰城、新世界大丸百货等项目。

1-2月份由于春节以及疫情的影响，商场的品牌调整动态比较少。在今年后期的报告中，此章节的内容会非常丰富。以下是本章报告内容的节选：

第三章

上海新晋热门&特色品牌考察

本章内容聚焦在上海街头巷尾的网红店、热门餐饮、有特色的原创品牌，以及首次进入上海的创新品牌等。计划每次报告考察分享10个品牌，但受疫情影响很多品牌还未恢复营业，因此本报告只收录了6个品牌。

考察的对象不是传统意义上的知名连锁品牌，也不一定进驻了一流购物中心，只要有热度或者有特色，我们都会实地考察并记录整理。未来，我们还会和品牌方进行直接的沟通，建立起行业沟通的平台。

本报告我们分享了四家餐厅和两家创意零售品牌，餐饮分别是：广州老字号的陶陶居、香港老牌茶餐厅敏华冰厅、东发道茶冰厅，前两者都是老字号在新操盘手下焕发出商业活力，同时这三家餐厅也都是疫情期间仍不乏客流人气的代表。

另外一家餐饮是来自台湾的甜品品牌：露地ろじ怪物冰屋，在台湾、悉尼都有开店，去年在上海愚园路开设了大陆首家门店，店铺环境和餐品造型都很可爱，高峰时需排队等待数个小时。

另外两家创意零售品牌分别是Kyoto House京都之家、3ge3 project。Kyoto House京都之家位于上海BFC外滩金融中心，是复星国际与京都府的合作项目，旨在传递京都的生活美学与匠人精神。

3ge3 project是素然旗下推出的艺术品牌，首家线下店在上海乌鲁木齐中路开业，店内主打艺术零售体验空间，将艺术品融入日常生活。

第四章

市场营销与运营管理

1、商场推广营销活动集锦

我们将上海 35 家商业项目作为监测对象，追踪其在市场营销领域的动作，并把当月商场举办的具有一定规模的市场推广活动整理汇总，同时对代表性的活动做详细说明。

因为从1月底开始，商场线下活动基本暂停，所以本报告收录的推广活动以庆祝新春主题为主。下面是报告中的部分节选内容：

2、商场线上推广活动创新

由于疫情影响，商场对于线上营销的关注度猛然提升。不过，从全国范围来看，上海商场在线上营销方面相对更加谨慎、保守。

本报告主要归纳了6个方面，并列举了相应的商场案例。6个方面分别是：线上公益主题营销、商场直播互动、VR购物、线上平台销售、异业跨界推广、线上社群活动。以下是该章节的报告节选：

3、疫情期间上海商场的应对举措

疫情期间商场普遍都采取了一系列防范措施，诸如：缩短营业时间、加强清洁消毒工作、积极开拓线上平台，以及在在会员服务、员工安抚等方面体现人文关怀。包括加强消毒清洁、疫情排查、延长会员权益等会员政策、减免租户租金等等。

4、上海的时尚艺术文化活动

现在商业和艺术的结合越来越紧密，作为零售商业从业者也需要开阔眼界，了解参与更多的时尚艺术相关话题。所以，我们把调研期间上海主要的展览活动，特别是与时尚、商业相关的，做了整理。

本报告中收录了13场展览，包括：《冯唐乐园：一座有乐的园子》@兴业太古汇、《对话：浪凡 130 年》@上海复星艺术中心、《玫瑰之约—走进赫本时代》@上海K11购物艺术中心、《持续新生Continuous Regeneration》@上生·新所等。

以上是第一期《上海零售商业市场动态研究报告》，报告研究上海今年1-2月的市场动态，本报告内容约60页，如有意向阅读完整版报告，请查看文末订购详情。

年初本就是商业相对平淡的季节，商场开业及品牌调整都比较少。奈何又遇上肺炎疫情，从1月底开业商业市场几乎处于停滞状态，预计后期报告内容会更加丰富。

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