随着国内购物中心行业的不断成熟与白热化，资管逻辑已愈发成为业内人士的关注所在。相信在未来，购物中心的北极星指标，将从当年营业额或收入，转向项目的估值增长，而所有的运营方案、招调策略，也将从短期刺激、各自为战，统一到持续改善NPI与资本化率的长远发展体系中。
2月26日，新加坡凯德集团发布2019年度财务报告。本文将结合凯德集团以及凯德商用中国信托年报数据，为大家分享其在华物业的估值情况，供各位参考。
根据年报数据，凯德集团2019年实现税后净利润21.359亿新元（107.9亿人民币），同比增长21.2％。全年运营税后净利润10.572亿新元（53.4亿人民币）, 创集团历史纪录。
截至2019年底，凯德集团在中国的管理资产规模达到2,700亿人民币，占集团总管理资产的41%。这部分资产核心分布在五个主要城市群：
-
北京、天津
-
上海、杭州、苏州、宁波
-
广州、深圳
-
成都、重庆、西安
-
武汉
年报期内，凯德在中国运营购物中心（含综合体）项目48个。2019年同店客流增长5.4%，销售坪效增加3.6%，净物业收入（NPI）同比增长达14.8%。
其中，38个位于一二线城市的项目平均净物业收益率（NPI/COST）为6.5%，同比增幅超过2位数。
|
城市 级次 |
项目 数量 |
总投资 （亿元） |
NPI/COST |
同比 |
销售 同比 |
|
一线 |
15 |
451 |
7.5% |
+13.6% |
+1.4% |
|
二线 |
23 |
379 |
5.4% |
+12.5% |
+7.1% |
|
总计 |
6.5% |
|
|
||
得益于长宁来福士的成熟与杭州来福士的6大业态全面入市，作为旗舰产品的来福士综合体，NPI同比增幅超过19%。
|
项目名称 |
总建筑面积 （万平米） |
NPI （亿元） |
同比 |
资本化率 |
|
上海来福士 |
约14 |
6.16 |
+7.1% |
约4~5% |
|
北京来福士 |
约11.1 |
2.76 |
+3.8% |
|
|
深圳来福士 |
约12.2 |
1.97 |
+18.0% |
|
|
长宁来福士 |
约27.3 |
5.93 |
+51.3% |
|
|
成都来福士 |
约20.6 |
1.96 |
+8.3% |
约2~5% |
|
宁波来福士 |
约8.2 |
1.05 |
+19.3% |
|
|
杭州来福士 |
约22.9 |
1.42 |
+24.6% |
|
|
总计 |
21.25 |
+19.2% |
|
|
总体来看，一线城市来福士项目的资本化率在4~5%，二线城市中，杭州来福士的资本化率约为2%，其余项目也在5%以下。
▲杭州来福士，囊括购物中心、办公楼、酒店、服务公寓等6大业态
2018-19年在营项目的平均出租率为96.4%，平均资本化率为4.5%，其中部分项目如下：
|
项目 |
城市 |
区 |
资本化率 |
|
凯德Mall·西直门 |
北京 |
西城 |
6.2% |
|
凯德Mall·望京 |
北京 |
朝阳 |
6.4% |
|
凯德Mall·大峡谷 |
北京 |
丰台 |
4.3% |
|
凯德七宝购物广场 |
上海 |
闵行 |
10.6% |
|
乐峰广场 |
广州 |
海珠 |
4.2% |
|
凯德广场•新南 |
成都 |
武侯 |
6.2% |
|
凯德广场·雨花亭 |
长沙 |
雨花 |
6.0% |
|
凯德广场•埃德蒙顿 |
哈尔滨 |
道里 |
5.3% |
|
凯德广场•学府 |
哈尔滨 |
南岗 |
6.1% |
我们根据凯德年报披露数据，整理了其中44个购物中心项目（含综合体）的估值数据：
综合体项目
|
城市 |
项目 |
估值 （亿元） |
建筑面积（平米） |
单价 （元/平米） |
|
北京 |
北京来福士中心 |
61.86 |
110,996 |
55,732 |
|
上海 |
上海来福士广场 |
125.62 |
139,593 |
89,990 |
|
北外滩来福士 |
197.85 |
301,188 |
65,690 |
|
|
长宁来福士广场 |
132.49 |
273,447 |
48,452 |
|
|
凯德龙之梦·虹口 |
94.49 |
202,145 |
46,744 |
|
|
凯德·星贸 |
30.15 |
70,206 |
42,945 |
|
|
凯德晶萃广场 |
54.29 |
130,085 |
41,734 |
|
|
凯德龙之梦·闵行 |
49.71 |
144,915 |
34,303 |
|
|
杭州 |
杭州来福士广场 |
58.59 |
282,177 |
20,764 |
|
苏州 |
苏州中心 |
69.38 |
331,464 |
20,931 |
|
宁波 |
宁波来福士广场 |
21.91 |
101,405 |
21,606 |
|
深圳 |
深圳来福士广场 |
56.02 |
121,348 |
46,165 |
|
成都 |
成都来福士广场 |
45.52 |
242,086 |
18,803 |
|
凯德·天府 |
29.25 |
194,114 |
15,068 |
|
|
重庆 |
重庆来福士 |
102.78 |
758,169 |
13,556 |
|
西安 |
凯德广场·新地城 |
22.61 |
170,888 |
13,231 |
|
武汉 |
凯德广场·武胜 |
20.20 |
107,281 |
18,829 |
|
凯德·西城 |
26.30 |
253,918 |
10,358 |
▲数据来源：凯德集团、CRCT2019年报，项目名称按凯德官网命名
▲估值单价最高的上海来福士广场（人民广场来福士）
购物中心项目
|
城市 |
项目 |
估值 （亿元） |
建筑面积 （平米） |
单价 （元/平米） |
|
北京 |
凯德Mall·西直门 |
35,80 |
83,075 |
43,094 |
|
凯德Mall·望京 |
27.72 |
68,010 |
40,759 |
|
|
凯德晶品购物中心 |
24.04 |
72,422 |
33,194 |
|
|
凯德Mall·大峡谷 |
21.25 |
69,967 |
30,371 |
|
|
凯德Mall·太阳宫 |
25.60 |
83,693 |
30,588 |
|
|
凯德Mall·天宫院 |
26.62 |
136,183 |
19,547 |
|
|
凯德Mall·双井 |
6.10 |
49,463 |
12,332 |
|
|
天津 |
凯德Mall·天津湾 |
7.81 |
59,305 |
13,169 |
|
上海 |
凯德七宝购物广场 |
4.35 |
72,729 |
5,981 |
|
广州 |
乐峰广场 |
34.25 |
83,591 |
40,973 |
|
凯德广场·云尚 |
28.45 |
87,404 |
32,550 |
|
|
成都 |
凯德广场·新南 |
16.00 |
53,619 |
29,840 |
|
凯德广场·金牛 |
24.31 |
152,045 |
15,989 |
|
|
凯德广场·魅力城 |
8.98 |
61,182 |
14,678 |
|
|
绵阳 |
凯德广场·涪城 |
10.35 |
90,244 |
11,469 |
|
武汉 |
凯德Mall·1818 |
13.03 |
61,363 |
21,234 |
|
凯德新民众乐园 |
4.90 |
41,717 |
11,746 |
|
|
长沙 |
凯德广场·雨花亭 |
7.60 |
58,575 |
12,975 |
|
青岛 |
凯德Mall·新都心 |
18.89 |
104,849 |
18,016 |
|
日照 |
凯德广场·日照 |
2.98 |
70,898 |
4,203 |
|
哈尔滨 |
凯德广场·学府 |
17.92 |
104,294 |
17,182 |
|
凯德广场·埃德蒙顿 |
4.80 |
43,394 |
11,061 |
|
|
大连 |
凯德和平广场 |
22.96 |
152,125 |
15,093 |
|
呼和浩特 |
凯德·诺和木勒 |
8.57 |
76,309 |
11,231 |
|
凯德Mall·赛罕 |
4.60 |
41,938 |
10,969 |
|
|
郑州 |
凯德·二七 |
6.45 |
92,356 |
6,984 |
▲数据来源：凯德集团、CRCT2019年报，项目名称按凯德官网命名
值得一提的是，根据CRCT基金今年2月7日的公告，上述榜单中的凯德·二七项目将以股权交易的形式，作价8.509亿元人民币出售给非关联第三方公司，其中该项目的约定利息售价约7.77亿元。除了因原先整租的北京华联闭店导致的招商压力，以及对旧物业持续性修缮以外，高于项目估值20.5%的售价，也是促成此次交易的原因之一。
根据公告，项目剥离带来的净收益预估约6,560万元。
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