2019年，中央继续强调"房住不炒"，明确"稳地价、稳房价、稳预期"定调。叠加经济增长下行压力、多项房地产红利消退，房企2019年的业绩表现成为真实的检验。

 

正值年报发布季，有的企业数据不太好看，有的企业则靠实力证明自身的"稳"。行稳致远，这句话说来容易做起来难。懂得很多道理却过不好一生的人太多，之于企业何尝又不是如此。

 

今天，想和大家一起来看看富力的2019年。

 

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多项指标飘红，逆市增长

 

如富力集团2019年报的主席报告里提到的：就2019财政年度而言，全年经营环境虽不太稳定，但富力集团仍录得强劲的整体业绩。

 

整体来看，这份年报亮点颇多。年报显示，2019年，富力集团的权益协议销售额为人民币1381.9亿元，同比增加5%；

 

已确认入账的营业额增加为908.1亿元，同比增幅18%；毛利率及物业销售的毛利率分别为32.8%及34.9%，位于行业较高水平；纯利增加16%至100.9亿元。

 

 

就省份而言，广东、山西、浙江、江苏、天津、重庆、河北、内蒙古、山东及黑龙江为协议销售额最高的十大省份，合计贡献权益协议销售额约人民币979亿元，占富力集团权益协议销售约71%。

 

销售面积方面，富力集团同比2018年也有所增长，由10180100平方米增长23%至12547600平方米；平均售价约为每平方米11000元。

 

销售额中，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，两者分别增长率为20%、6%。

 

2019年房地产行业面临的困境大家有目共睹，在此背景下，富力集团的各项指标能逆市增长，可见其过硬的内功。

 

债务结构方面，年报显示，富力集团借款总额的年期组合在短期、中期及长期债项之间平衡良好。债项中，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的32%、57%及11%。

 

图片来源|富力集团官网

 

2

 

弹药充实、提质保量

 

"黑天鹅"笼罩之下，企业的现金流就是生命线。

 

年报显示，富力集团的现金流持续改善，截止2019年12月31日，富力集团现金为384.4亿元。

 

此外，富力集团未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求，可以说"不差钱"。

 

融资成本上，2019年富力新增平均融资成本为6.6%。富力的这一数据也是大幅低于平均线。

 

2019年，富力继续实现了多个经营目标。比如充实房企"弹药"：土地储备。因为历年已经储备的土地足够多，足够未来四至五年开发之用。2019年富力对土储的要求就更高，也更优质。主要集中于资产快速周转的土地、低成本土地。

 

2019年，富力集团在全国32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元每平米，显示出极佳的成本优势。

 

 

值得一提的是，2019年粤港澳大湾区横空出世。从学术界的讨论到地方政策的考量，再到国家战略的提出，粤港澳大湾区的诞生历时20余年，可见高层对其重视程度。

 

国家战略背后，是相关行业的大量机遇。这对于从华南起家的富力来说无疑也是重大利好。实际上，富力集团于大湾区设立前在该区已经有所布局。

 

截至2019年底，该集团在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值340亿元。

 

近年，富力集团在大湾区的业务也开始多元发展，拓展至其他投资，包括扩大酒店业务、增加投资性物业及物流仓储。截至2019年，来自非房地产开发相关收益增至111.2亿元，增长约6%，预期将继续受益于大湾区当地政府及私营部门投资活动的增加。

 

弹药充足、稳扎稳打之下，也让富力2020年新项目推盘及购地计划更能顺利推进。年报披露，2020年富力可售资源约为2700亿元，足以保证1520亿元的协议销售目标。

 

3

 

多点"开花"，发力2020

 

富力地产成立于中国城市化进程起步的阶段，其对趋势的把握，不仅体现在抢占"粤港澳大湾区"先机上，更体现在与中国城市化进程的密切共振。

 

以城市更新为例。提升新型城镇化质量，已成为今年中央经济工作会议的重要抓手。高层旨在通过促进区域协调发展，高质量推进新型城镇化，解决区域发展不平衡不充分问题，推动区域优势互补、城乡融合发展，从而进一步带动经济内生动力，实现高品质国内市场发展。

 

富力集团从成立之初，即耕耘于此，已在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，积累了丰富的旧改项目经验。2019年，富力集团更是成立了多个区域的城市更新集团，与城市共成长。

 

此外，富力集团显然已经不拘泥于"地产开发"，而是"多点开花"，在酒店发展、商业运营、空港物流等领域寻求突破。

 

图片来源|富力集团官网

 

以酒店为例，3年前的那场世纪大交易记忆犹新，低价收购万达的74个酒店（含大连万达中心写字楼）

 

公开数据显示，74家酒店资产的总建筑面积超过300万平方米，客房合计超过2万间，这种规模如果富力自建需要15-20年。

 

加之富力布局酒店业务时间够早（2004年就开始涉足），这让其类比其他房企行业优势分外明显。

 

富力酒店大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市进行布局，在城市内的位置均处于核心区域。

 

酒店资产在与周边区域联动和开发之后，可以形成区域地标性建筑，便于其资产价值不断增值。

 

商管方面，由于富力集团一直紧扣城市化发展进程排兵布阵，这意味着可率先落点在有潜质的重点城市核心区域。

 

同时，富力商业也可借助集团在酒店、写字楼、住宅等优势板块进行配套发展，结合所在片区及城市的个性化需求，打出"组合拳"。

 

年报显示，2019年，富力集团商业运营板块全年运营收入达15亿元，同比上升了12%；运营中的投资物业总建筑面积超过了252万平米。运营中酒店及投资性物业市值约850亿元。

 

2020刚开年，全球即被"黑天鹅"笼罩。如富力集团年报所说：第一季度的销售业务一度中断，损耗的时间令实现销售增长带来额外的挑战。

 

对富力来说，因有2019年底带入的1200 亿元及新增1500亿元的大量可用资源， 2020年各项目标完成，依旧有底气。

 

2020年，人类虽然走到了又一个十字路口，但机会是永远的。船稳不怕风大，行稳者往往更能握住胜券。

 

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