划重点

2021年，全国购物中心将迎来新的开业潮。

 

来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 | 周彩云、何丽思、余淑娴

头图来源 | 视觉中国

 

 

 

国内商业地产持续高速发展，受疫情影响2020年一批项目延期开业，这也造就了2021年拟开业量再创历史新高。据赢商大数据统计，2021年全国拟开业购物中心突破一千大关，达到1113个，总体量为9725万平方米，接近1亿平方米。（文末附2021年拟开业项目详细盘点表）

 

截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿平方米 ，将进入存量和增量并举的发展时期，未来5-10年，购物中心成长空间依然广阔，全面进入内生增长阶段。

 

数据说明：

1、统计范围为全国367个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心；

2、统计时间截止至2021年1月31日；

3、2017-2020年数据除图一使用拟开业量外，其余均为实际年增量。

 

 

2021年

购物中心“新人们”有啥特点？

 

 

// 增速：今年新mall激增，创近四年之最

 

2018年~2021年的4年间，拟开业数量仅2020年出现下滑，但整体呈现上升趋势，增速在正、负增长之间来回切换。

 

2021年拟开业数量同比大幅增长超24%，有多方面因素影响，一是受疫情影响，原计划2020年开业项目往后延期至今年开业；二是2020年拟开业量同比下滑，基数相对较小，导致今年的增速更为显著，三是存量改造项目重新开业量逐年增加，对新开业量也有一定影响。若剔除以上因素，市场实际新增量表现较为稳定。

 

 

 

// 全国各地区开业量：珠三角、长三角“火热”，“南”活跃、“北”疲弱

 

长三角、珠三角地区拟开业项目量最大，主要是一线城市、新一线城市集中度相当高。其他区域项目主要集中在各地区商业中心城市/省会城市，如重庆、成都、武汉、长沙等聚集了大批量项目。此外，在东北、西北地区的区域城市商业项目也逐渐增多。

 

 

 

2021年拟开业项目在地区分布趋势与往期基本一致，从数量上粗略可以划分“南、北”两个队列，“南队列”的华东、华南、西南、华中四区表现活跃，拟开业量均超100+，华东依旧傲居地区首位；“北队列”的华北、东北、西北表现疲弱，三区合计数量仅与华中一个区相当。

 

 

// 线级城市增量：二线城市“揽走”五成新mall，稳占最大增量市场

 

各线级城市2021年拟开业量较2020年均呈现不同程度增长。从分布看，二线城市占全国近五成开业项目，三线城市占比近两成，四线及以下城市合计约占四分之一。除二线城市以外，三线城市已经成为最大拟增量市场，远超其他城市线级。

 

 

 

 

疫情搅局后，各城市线级走势图波动较大。从占比看，二线城市年增量占比一直是最大的，占比保持在46%—52%之间，其波动也较大，尤其是2020年占比大幅上升6个点后，2021年又回落4个点至48%；一、二、三线城市2021年占比均呈现下滑，四线及以下城市则明显增长，由此看来，有高线级城市放缓、低线级城市增长的趋势，2021年低线级城市的开业量将比往年明显增加。

 

 

// 城市分布：25个城市新mall“贡献”过半体量

 

2021年拟开业购物中心数量≥10个的城市共25个，全部位于一、二线城市，聚集了500+项目，4600+平方米商业体量，占全国总体量的近五成，其中有21个城市开业量大于100万平方米。

 

 

// 热门商圈：成熟商圈和区域商圈仍然抢手

 

2021年各类商圈拟开业量较2020年均呈现增长，但主要集中在成熟商圈、市级商圈中。从近5年的趋势看，成熟商圈和区域商圈则是主要的增量市场。

 

商圈数据说明：统计范围仅在全国商业一二三四线城市的商圈，并统计商圈内商业建筑面积3万方及以上的购物中心存增量情况；商圈分类在能级上分为市级商圈和区域商圈，在发展程度上分为成熟商圈和新兴商圈。

 

// 商业体量：小体量mall成开发商争抢的“香饽饽”

 

5-10万平方米一直以来是占比最大的区间，约占4成；3-5万平方米与10-15万占比在2成以上，15万平方米及以上体量区间合计占比一成。

 

近年来，3-5万平方米区间的占比增幅最显著，背后是“小而精”商业的悄然崛起。除了传统房企万科、佳兆业、奥园、星河、世纪金源、宝龙等深耕小体量的社区商业项目外，大悦区域型商业——青岛中粮大悦春风里（4.1万平方米）、天津K11 Select（4万平方米）等小体量购物中心也将在今年开业。 

 

 

// 头部房企：15家扩张加速，万达要开50个

 

15家知名房企2021年拟开业项目数量超230个，约占总量的21.44%，比2020年15家房企的合计拟开业量占比（20%）提升1个多百分点，可见新开业项目在头部企业的集中度再提升。

 

头部房企中，万达依旧以50个项目位居榜首，自2015年转型“轻资产”模式后，每年开业量保持在40~50个之间，2021年计划开业的50个万达广场中，轻资产占比68%。万达商管宣布从2021年开始将不再投资持有新的万达广场物业。

 

值得注意的是，2021年新城失速，拟开业量25个，比上年同期数据减少13个，但仍排在第二位；宝龙提速，宝龙拟开业量同比翻倍至20个，直逼新城。宝龙商业在2019年底登陆资本市场后，项目拓展明显提速，并提出未来5年要新增100个商业项目，并引入原新城控股联席总裁陈德力出任宝龙商业行政总裁。

 

此外，爱琴海也明显加速度，2021年拟开业项目20个，与宝龙并肩排第三位。

 

知名开发商2021年拟开业项目数量（个）
万达	50
新城	25
宝龙	20
爱琴海	20
世纪金源	18
保利商业	16
华润置地	14
印力	13
龙湖	11
天虹	11
绿地	11
王府井	10
奥园	8
苏宁置业	6
大悦城	5

 

// 开发商企业属性：民营企业担当主力军，占比超八成

 

2021年拟开业购物中心数量占比仍以民营企业开发项目为首，占了逾八成市场，国企/央企合计占比10%，外资企业拟开业量是国企/央企的一半。

 

 

 

新mall开业潮火热

未来新的机会点在哪？

 

// 二线城市竞争激烈，苏州、南京人均购物中心超一线城市

 

二线城市在很长一段时间都会是商业的红海，尤其是拟开业体量TOP10城市。截止2020年12月31日，重庆、成都、苏州存量体量已经与一线城市一起进入超1000万平方米阵营，且苏州、南京人均购物中心面积居全国前列，超越四个一线城市，分别达到1.1㎡/人、1.0㎡/人。

 

 

在2021年拟开业数量、体量排名中，重庆、成都、杭州、长沙、宁波、南京、武汉等城市依然全国靠前，数量均在18个以上，体量均超160万平方米。武汉是去年受疫情影响最大的城市，2020年仅4个项目开业，大量项目延期，2021年迎来一批集中释放。

 

尽管竞争激烈，但这些城市雄厚的经济实力、庞大的消费能力以及良好的营商环境，仍然吸引着大批房企及商家争相涌入。在2020年全国城市GDP排名TOP10，前四名是一线城市，重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京依次排名第五至十位。

 

2019全国城市社会消费品零售总额TOP10，依次是上海、北京、重庆、广州、深圳、成都、武汉、苏州、南京、杭州。

 

2020年12月粤港澳大湾区研究院、21世纪经济研究院最新联合发布的2020年中国296个城市营商环境报告，四大一线城市营商环境排名全国前四，二线城市重庆、成都、杭州、南京、长沙、武汉位居第五名至第十名。

 

// 成渝商业爆发力MAX，双城经济圈再提速

 

作为西南中心城市的重庆、成都，2021年拟开业量相当亮眼，爆发力MAX，重庆更是领衔全国城市，69个项目计划今年开业，总体量超600万平方米。

 

重庆近4年的新开业量连续放缓，2020年开业量下滑至10个，2021年的爆发与此前的积压有直接关系。据赢商大数据显示，虽然重庆商业体量存量超1000万平方米，但城市人均购物中心面积仅0.45㎡/人，是2021年拟开业量TOP20城市中倒数第二低位，未来，城市商业发展空间仍然相当大。

 

重庆2021年拟开业项目集中在传统老商圈沙坪坝、成熟商圈渝中区、大渡口区内，同时主城新区商业已经起步，南川、大足、江津、涪陵、铜梁、潼南、长寿、荣昌等区共有16个项目项目将迎来开业。

 

成都2021年35个拟开业项目，总体量近300万平方米，围绕成华区、武侯区、青羊区、锦江区等城市核心商圈聚集，并逐步向外、向东散布。近年，成都商业活力近年不断释放，在政府大力支持下首店经济加速发展，为城市消费带来新动能。2019年落户成都的首店数量达473家，全球首店数量仅次于上海、北京，领跑新一线城市。“2020成都首店经济大会”在成都举办，首店经济已经成为成都建设国际消费中心城市、提升城市商业魅力的重要支撑，也是成都吸引众多投资者的重要因素。

 

此外，川渝双城经济圈发展再提速，也让成渝两地商业再迎利好。2020年1月，中央财经委员会第六次会议提出，要推动成渝地区双城经济圈建设。目前，成都向东、重庆向西的相向发展已然成势，未来川渝双城经济圈区，尤其是双城通勤关键节点城市商业将迎来新机遇。

 

 

 

// 外资、港资企业狂输出商业“首秀”，牟足劲打造重磅商场

 

外资、港资企业对内地市场的积极度持续攀升，无论是新进的外来巨头，还是经验十足的老牌商场，都下足功夫创新，在2021年带来多个抢眼的项目。

 

越来越多的日本零售巨头闯进中国，以项目首秀来夺眼球：

 

• 上海金桥啦啦宝都：风靡日本39年的“国宝级”购物中心LaLaport啦啦宝都的首家海外项目，把日式文化潮流与上海摩登风情相融合，定位年轻客群，带来日本以外的首个实物大高达立像等新奇体验。

 

• 宁波阪急百货：被称为“世界级百货杀手”的日本零售巨头——阪急百货在中国的首店，引入的奢牌首店率创宁波新高。除了打造高端品牌阵容，还融入亭台楼阁、室内瀑布、空中花园等多元场景。

 

◎ 上海金桥啦啦宝都效果图 图片来源：金桥发布

 

而凯德、太古、新世界、永旺等内地市场的“老玩家”，则在稳打稳扎的基础上，更注重引进重磅首店、打造超大面积的场景体验来为新商场注入新鲜感。

 

• 上海前滩太古里，延续“太古里”开放式的空间布局，更首次在屋顶打造街区形态，以一条450米长的空中走道串联店铺和绿化空间。入驻的品牌阵容强大，包括中国内地首家MOViE MOViE文化生活概念影院、日本茑屋书店等。

 

• 新世界集团连推2个mall，天津K11 Select将K11集团最新的零售技术融入购物体验中，将是天津唯一全场内外三大运营商5G信号覆盖的购物中心；武汉K11购物艺术中心I馆，造了个“音乐盒”，中庭将会有30米高的管风琴装置。

 

• 凯德将推出首个来福士3.0迭代产品——上海北外滩来福士，深入挖掘北外滩的航运、经济、文化等地缘特色，打造一个集“文化、艺术、科技、旅游”的融合平台。计划引进30%的品牌首进、概念店。

 

• 日本永旺梦乐城（广州新塘）带来新鲜奇趣的体验，打造未来型购物中心，主打「智慧商城」、「娱乐中心」、「闪亮空间」、「健康生活」、「本地特色」五大主题业态。其中，7800㎡日本知名综合娱乐中心ROUND 1（朗玩）中国首店备受关注。

 

◎ 上海前滩太古里效果图；图片来源：项目方

 

// 存量改造项目又有新“耍法”

 

据赢商网不完全统计，今年拟开业购物中心中，存量改造项目共25个，其中：

 

• 一线城市：6个；

• 二线城市：15个；

• 三线城市：2个；

• 四、五线城市：各1个。

 

 

可以看出，这些存量项目主要集中在高存量的一、二线城市。特别是二线城市正成为存量商业的“主战场”，一方面是由于越来越多开发商布局二线城市，城市增量开发受限，另一方面是随着存量商业的增加，消费者需求不断提高，竞争白日化，存量项目的改造新玩法也变得越来越多。

 

• “蹭上”奥莱、大交通商业的热度做改造

 

无锡悦尚奥特莱斯：原明发商业广场将与中闽百汇合作，打造全新商业体悦尚奥特莱斯。整个商场将被分为零售板块和购物中心板块。其中零售版块主要是名品+折扣，与传统奥特莱斯形式类似。

 

珠海九州港码头：重建的九洲港客运口岸中心将融入九洲湾的自然与人文景观，提供集商务、休闲、生活、娱乐为一体的综合服务，成为兼顾交通运输与旅游功能的新型口岸客运站场。

 

• 半开放式设计、绿色商业成“新宠”

 

上海普陀绿地缤纷城：项目定位为“森林里的购物中心”，采用半开放式广场设计，集合生态绿植，景观雕塑，亲水平台等。

 

顺联公园里SUNPARK：以“MALL+PARK”的模式打造30万平方米的商业综合体，其中商业面积13.5万平方米， 定位打造佛山首家新生活场景购物公园。项目采用半封闭的空间设计，实现超过35%的自然光照射。

 

• 夜市、共享办公“抢食”势头强劲

 

吾品田·风尚天地：项目借助“半开放式”的特点，让广场成为大型“夜市”，精选适合夜市的餐饮品类，延长营业时间。同时，还规划一条“夜市酒吧街”，除了可以品尝全球的特色酒品，还可以欣赏中央广场的灯光Show，打破门店空间的限制。

 

上海广场：去年爆改后重新开业的上海广场，与WeWork合作打造商办融合模式，商场中的3-6层由WeWork包揽，可容纳3600多人。这些固定或临时扎在WeWork的办公人员，是上海广场最主要客群之一。同时，商场根据人流量和客群属性，对一二楼业态组合进行了大调改。

 

◎ 图片来源：wework

2021全国拟开业购物中心清单

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华东区

 

 

华南区

 

 

西南区

 

 

 

华中区

 

 

西北区

 

 

华北区

 

 

东北区

 

 

(说明：2021拟开业项目因开业时间存在较大不确定性，数据实时变化，如有变动，欢迎指出，个别项目因案名等信息未确定，未在表格体现。)

 

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