2021年三季度，上海迎来了20个各类商业项目开业，总体量超110万㎡，开业量与2021年上半年相当。

 

 

01

三季度上海新开商业项目20个

北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里相继开业，HAUS、现所带来零售空间新体验

 

 

1.三季度上海新开商业项目20个、3个街区型城市更新项目开启试营业

 

2021年三季度，上海迎来了20个不同类型的商业项目开业，总体量超110万㎡，开业量与2021年上半年相当。

 

数据来源：中商数据

 

备受关注的重磅项目北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里相继开业，引爆2021年上海商业市场；凭借着独特的设计、品牌输出，HAUS SHANGHAI、现所开业即成为上海新的时尚潮流、文化设计地标，为上海未来零售空间带来更多可能性；开业23年的宜家徐汇商场升级改造为宜家全球首个“未来家体验空间”，仓储会员超市山姆开出全国首家山姆会员旗舰店……

 

HAUS SHANGHAI

 

前滩太古里

 

3个街区型城市更新项目--愚园路1088弄愚见、武夷MIX320、M+谊园在三季度开启局部试营业。

 

 

2.以3-5万㎡的小体量商业为主，外资仍青睐大体量标杆项目

 

新开商业项目中，规模在3-5万㎡（含3万㎡，不含5万㎡）数量最多，达到8个，占比40%；3万㎡以下达到6个，占比约30%，主要为改造项目；5-10万㎡（含5万㎡，不含10万㎡）有2个，占比约10%；10万㎡以上（含10万㎡）4个，占比约20%。

 

 

三季度新开项目以中小体量商业为主，但以太古地产、瑞安地产、凯德集团为代表的港资、外资企业仍青睐大体量商业项目。北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里不仅是2021年上海新开重磅项目，新一代来福士产品、瑞安首个巨型生态盒子商场、太古里3.0新一代产品线更是行业关注焦点。

 

北外滩来福士

 

新开商业项目中，也不乏各类改造升级项目。其中，向阳900、百渠广场原为超市卖场，升级后成为邻里型商业中心；莘庄维璟印象城不闭场改造也在三季度完工，焕新亮相……

 

 

 

 

 

• 改造升级项目：莘庄维璟印象城、虹口万泰广场

• 卖场业态转型项目：向阳900、百渠广场

• 厂房改造项目：现所、百联%荟萃

• 二期扩建项目：佛罗伦萨小镇2期、崇明万达广场B馆

 

莘庄维璟印象城

 

3.浦东、虹口成三季度上海商业焦点

 

新开商业项目中，分布在浦东新区的数量最多，包括前滩太古里、佛罗伦萨小镇2期、新田360广场康桥店、云汇天地、山姆全国旗舰店，占比20%。前滩商圈一跃成为新人王，打破陆家嘴商圈一家独大局面；其次为虹口区，包含北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、虹口万泰广场，占比15%。一度“没落”的虹口商业正借助北外滩开启复兴之路；静安、黄浦、宝山、徐汇新开项目达2个；崇明、闵行、杨浦、嘉定各1个。

 

 

山姆旗舰店

 

 

02

人气争夺战

大众点评er最爱前滩太古里、小红薯姐妹钟爱现所

 

 

1.大众点评热度TOP3：前滩太古里、山姆旗舰店、宜家家居徐汇商场

 

前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士分列大众点评“上海热门商场榜”TOP3，山姆旗舰店为“上海超市便利热门榜”TOP1，宜家家居（徐汇商场）获得了最多点评，累积点评量超12000；从大众点评星级来看，HAUS以4.9星名列第一，现所、佛罗伦萨小镇以4.8星并列第二，地标项目星级均维持在4.7星；社商项目向阳900、百渠广场虽星级最低，为3.4星，但对于周边板块来说却是重要的商业补充，在板块内热度较高。

 

注：大众点评每天排名都有变动，通常新开项目、地标项目评分较高，部分升级改造项目含历史数据，评分相对较低，不代表商场绝对人气，仅供参考。数据截止2021.10.17

 

2.小红书热度TOP3：现所、上海前滩太古里、瑞虹天地太阳宫

 

集办公、商店、餐饮于一体的上海全新设计地标现所座落于上海核心地段——静安寺，是一个结合办公和零售商户的创意街区，总面积约7000㎡。现所的主体建筑共五层，1、2层是对外开放的零售店铺，涵盖了近50个创意生活方式品牌，3至5层则是办公室、showroom和studio。现所凭借着颇具设计感的空间氛围和极具调性的品牌组合，成为小红薯姐妹最爱打卡的新地标，累积了6万+条笔记，成为名副其实的小红书人气王。

 

注：小红书笔记内容中进行关键词模糊匹配，搜索结果覆盖全国，因此数据量偏大，不代表商场绝对人气，仅供参考。数据截止2021.10.17

 

3.新开项目大众点评&小红书热度对比

 

对比三季度新开项目在大众点评和小红书上的热度可以发现，部分项目如宜家家居徐汇商场、莘庄维璟印象城大众点评热度极高、小红书热度极低；而现所、HAUS等项目却呈现小红书热度极高、大众点评热度极低。这与两个平台的用户属性有极大的关联，小红书活跃年龄在18-24岁的用户最多，占比46%，以女性用户为主，占比90%，热门话题集中于购物、美妆、网红打卡等领域；大众点评年龄在31-35岁的用户最多，达到39%，男性用户在3成以上，热门话题主要为吃喝玩乐。总体来看，大众点评的用户以80、90后为主，小红书则更聚焦Z世代年轻人。两大平台不同的热度走向也从侧面反应了项目的定位和客群组成。

 

 

①目的性消费首选地：山姆旗舰店、宜家家居徐汇商场、佛罗伦萨小镇、莘庄维璟印象城

 

宜家家居徐汇商场是IKEA进入中国内地市场的第一家门店，也是上海的地标之一，改造升级后的“未来家体验空间”是IKEA面向未来零售的全新尝试，首次提出“生活灵感空间”概念。作为一站式家具卖场，23年的运营为徐汇宜家在大众点评积累了深厚的口碑，是家具购物目的性消费的首选地；佛罗伦萨小镇作为名品奥特莱斯，2020年销售额达27亿元、客流量450万人次。全新开业的二期引入110家运动、国潮、亲子品牌店铺，在购物的基础上为消费者带来更多家庭亲子消费选择。

 

②网红打卡地标：现所、HAUS、前滩太古里、瑞虹天地太阳宫

 

好设计、能出片、品牌调性十足是小红书的流量密码。现所、HAUS作为非标项目，面积均不足1万㎡，但颇具设计感的空间氛围、极具调性的品牌组合让其在小红书的热度居高不下；前滩太古里以Wellness理念打造太古里3.0版本，延续太古里一贯开放式、里巷交错的布局，为品牌提供更能自由发挥的街区形态，20+品牌为其打造“花园式”概念店。品牌方面齐聚HERMES、LV、DIOR、PRADA等奢侈品品牌，Zegna全球首个ZEGNA Garden、FNJI梵几全国首个剧院式家居体验旗舰店等首店以及niko and、RE而意、luneurs、seesaw等生活方式品牌；瑞虹天地太阳宫作为瑞安旗下最大的单体量购物中心项目，拥有超4000㎡的室外露台、近5300㎡立体植物园、5500㎡的穹顶天幕。项目还引入多家首店以及「漠北武侠风」主题的「城市集市·江湖」、2.0版FOODIE SOCIAL主题街区。

 

前滩太古里、瑞虹天地太阳宫作为太古地产、瑞安地产近年来在上海乃至内地的重磅项目，不仅贡献出优秀的品牌组合、提升板块商业能级，还不断更新产品线，重视空间设计和场景塑造，打造出叫好又叫座的产品。

 

位于现所的in the park mall

 

③大众消费首选地：北外滩来福士、崇明万达广场、新田360广场康桥店

 

作为今年虹口开业的首个重磅项目，北外滩来福士首日客流达30万，城市集市为其定制打造的主题街区“重逢·记忆中的90年代上海”，将90年代的弄堂场景一比一还原，成为全市人民打卡的焦点；项目出租率达92%，引入超200家租户，其中有超50%的全国首店、华东首店、上海首店及凯德首次合作品牌，包括全国首店南国食府、魔吞超级食堂，华东首店RE而意、福来勇士滑板乐园等。全方位满足消费者购物消费体验，为北外滩商圈发展注入新活力。加上已投入运营的一期商业，崇明万达广场总建筑面积达18万㎡，总计入驻约270家品牌。是崇明热度最高的商场；新田360广场上海康桥店地处浦东腹地，通过时尚理念、多元生活新业态、品质设计空间、新社交场景等，打造全新商业体验，为周康地区消费者提供差异化商业体验。

 

4.地标项目瑞虹天地太阳宫、前滩太古里客流爆满

 

新开业的项目中，其中人气最旺的当属瑞虹天地太阳宫、前滩太古里两大新地标项目，最高日客流量分别达到20万人次、16万人次，7月开幕的北外滩来福士同样人气不减，使得前滩、北外滩成为今年最火爆的新商圈。

 

浦东佛罗伦萨小镇二期于9月正式营业，新增2.7万㎡、110家品牌商铺，成为购物“半日游”打卡地标，七天销售额环比节前提高2.3倍；全球最大山姆会员旗舰店节前进驻浦东外高桥，节日期间日均客流量3.5万人次以上，销售额环比节前一周提高39%。

 

项目辐射热力图

 

5.港汇恒隆广场、IFC、环球港等标杆商场品牌焕新不断

 

三季度新开项目以外，环球港、IFC、新天地、BFC外滩金融中心、港汇恒隆广场等标杆商场也不断引入新品牌、首店品牌，焕新购物体验。iapm引入高端手工巧克力品牌Läderach中国首店；IFC引入资生堂旗下高端护肤品牌The Ginza中国首店、Christian Louboutin全国首店、Maison Margiela香氛精品专卖店；港汇恒隆广场引入美妆品牌Charlotte Tilbury中国首店……

 

The Ginza中国首店

 

 

03

首店争夺战

北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里成三季度首店收割机

 

 

新开项目成为首店收割机。2021年三季度上海共计迎来345家首店，其中三季度首店入驻购物中心TOP3分别为瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士、上海前滩太古里，均为三季度新开商场。

 

其中北外滩来福士以92%的开业率，引入RE而意、南国食府、摩吞超级食堂等24家首店，成为最受首店青睐的新商场；前滩太古里则引入Shake Shack主题概念Shack-Hood宠物友好2.0体验店、星巴克向绿工坊概念店、Asics首个跑者体验+零售于一体的跑步行动社Asics RunningStation、Zegna全国首个杰尼亚绿洲花园概念店等10家首店，以及筹备中的Totême全国首店、Frankand Oak亚洲首店、EQUALIZER全国首店、AVENUE& SON、MOViEMOViE等10家首店；瑞虹天地太阳宫引入卢布松私藏烘焙店、紫玥轩（新旺旗下）、漠北武侠风CityMart 城市集市·江湖令、怂重庆火锅厂（九毛九旗下）等6家首店，部分首店同样在筹备中。

 

全球首家星巴克向绿工坊概念店

 

全新的设计地标现所引入BONICA、LA MEZCALERIA上海首店以及设计师品牌ZUCZUG素然旗下的创新概念买手店in the PARK上海二店。

 

 

04

上海商业发展的3个新趋势

 

 

1.购物中心室内街区概念成为创新潮流

 

自2017年“室外空间室内化”建设热潮以来，室内室外的建筑边界逐渐模糊，购物中心室内街区概念成为创新潮流。打造巨型穹顶，引入自然光线，通过设计、绿植、品牌组合等手段，营造室内步行街购物体验。如瑞虹天地太阳宫、南翔印象城MEGA、重庆光环购物中心等。

 

2.沉浸式美食主题街区势不可挡

 

新开项目中，北外滩来福士“重回90年代”城市集市主题街区火遍全网，瑞虹天地太阳宫不仅带来江湖武侠主题的城市集市，2.0版本的FOODIE SOCIAL横跨三层，巨型穹顶引入自然光源，1500+㎡绿化空间、50+生活方式美食品牌，通过空间打造为消费者提供极致美食体验。美食社交、场景体验、街区概念是其核心关键词，更注重场景体验的沉浸式美食主题街区势不可挡。

 

瑞虹天地太阳宫FOODIE SOCIAL

 

3.早C晚A成新风潮，购物中心全时段运营提上日程

 

9月3日，Seesaw首家 「Good Idea Hub」（想象力中心）在上海静安铜仁88开业，以“日咖夜酒”为主题概念，打造全时段年轻新坐标。在品牌联名跨界现象逐渐“泛滥”的市场背景下，“日咖夜酒”成为越来越多餐饮品牌的选择，部分购物中心也将全时段运营提上日常。如Seesaw首家“日咖夜酒”概念店所在的铜仁路88，打造“外滩枫泾”、“安义夜巷”的BFC、静安嘉里中心等，都在积极拥抱夜经济。

 

SEESAW首家“日咖夜酒”概念店

 

 

05

四季度拟开业项目剧透

 

 

据不完全统计，四季度上海还将迎来近30个商业项目开业。包括大宁久光中心、西岸AI PLAZA、天安千树、Lalastation等重点项目；4月开启试营业的LaLaport上海金桥于10.20正式开业，试营业中的博荟广场将于年底正式开业；于10.29开幕的旭辉企业大厦CIFI TOWER将是年底最值得期待的小而美商业项目。

 

 

✦ 上海大宁久光中心

 

利福中国首座集购物、休闲、娱乐、商务于一体的旗舰综合体“久光中心”，落位于上海静安大宁核心商圈中心，即将在11月27日迎来开业。项目耗资近100亿精心打造，规划有购物中心、上海第二家久光百货、精品超市FRESHMART鲜品馆，商业面积达18万方。从曝光的品牌阵容来看，久光中心是今年上海所有新场中拥有国际高化及时尚潮流与轻奢服饰品牌最多的项目之一，餐饮品牌阵容同样颇为丰盛。

 

 

✦ 天安千树

 

英国设计鬼才ThomasHeatherwick的作品，几百根种有树木的生命柱遍布天安千树，被称作是魔都版的古巴比伦花园，很有异域与神话风情。天安·千树总建筑面积为30万㎡，其中大洋晶典运营的天安千树西区商业空间建筑面积达10万㎡，包括时尚、潮牌、餐饮、娱乐、米其林等等。有望年底开业，届时肯定会成为魔都又一网红打卡地。

 

 

✦ AI PLAZA西岸凤巢

 

AI PLAZA是上海西岸首个自持的商业旗舰，由印力上海专业运营管理，整体空间设计融入自然、艺术、智慧等元素，多维度体现“开放、好奇、细心、创新”的品牌个性。项目总体量为7.5万平方米，无缝衔接地铁11号线云锦路站。通过智慧科技赋能商业、融合艺术，AI PLAZA以“OPEN TO OPEN 无限生长”的前沿商业思维，打造一个拥有跨界碰撞、衍生无限创意的商业空间。AI PLAZA致力于成为消费体验与文化力量共荣且蓬勃发展的全新空间，是崇尚高品质和精致生活新贵家庭、精锐白领的理想场所。

 

 

✦ 松江印象城

 

11月21日即将开业的上海松江印象城，位于松江新城板块广富林路人民北路，体量超15.5万㎡。项目毗邻松江大学城，周边环绕广富林文化遗址、佘山国家森林公园、上海欢乐谷等多个人文娱乐景区；同时拥有全球知名IP宝可梦的加持。据了解，松江印象城的招商率目前已达97%，其中不乏大量首次进驻松江的知名品牌，如ZARA、LEGO、Aape、izzue、UR、Fly Streetwear、NIO House、西西弗书店、Peet’s Coffee 、深井陈记烧鹅茶冰厅、牛泰师等。

　

 

✦ 上海中信泰富广场

 

上海中信泰富广场开业已有20余年，此次升级改造，将延续一贯的高端基因。项目将以顶级博物馆&艺术馆IP为中枢，打造一个都市复合艺术零售空间，首批重磅签约品牌包括：国宝级京剧大师梅兰芳这一顶尖文化IP的最新巨作——Salon Mei、以融合多种形式的艺术展现为核心商业理念的品牌——Museum Box，及知名意大利餐厅Alimentari、Wagas姐妹品牌Funk&Kale、Bandit、Bites& Brews、零售时尚品牌MASHAMA、SPMA、Tu、Lady.s Elite、Finelycup、GOLF等众多国际国内知名品牌。　

 

 

✦ LaLa station啦啦荟城上海莲花路

 

该项目作为三井不动产在日本本土外的首个车站大楼商业设施，计划于2021年年内完成整体开业。项目以“My favorite THIRD PLACE”为理念，旨在让连结在家（first place）和职场、学校等（second place）之间的车站，从单纯的交通场所变身成为居民们热闹的交流基地，成为引以为豪的商业设施。总店铺数约100个，包括超市、食品、餐饮、时尚、生活与文化等类别，其中ALDI奥乐齐已于6月开业。

 

 

✦ 旭辉企业大厦 CIFI TOWER

 

于10.29开幕的旭辉企业大厦 CIFI TOWER是一座小而美商业项目。商业部分约2万㎡，位于上海八大商圈之一的长寿路商圈常德路段，建筑设计采用自然山水的概念，以“绿色景观退台”将历史街区厚重的文化沉淀，隐喻为商业裙楼层层“梯田”的累积；面向南侧绿地的次街，以横向纹理结合遮阳呈现出休闲的横向“梯田”景观。并引进了奥乐齐、添好运、Peet's Coffee、LAVAZZA、MStand等满足周边高品质办公白领餐饮需求的知名品牌。

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