今年的长租公寓行业可谓负面消息不断，从曾经资本的“宠儿”，到今天的一地鸡毛，公寓行业的未来俨然岌岌可危。于是，有人开始反思，进入这样一个天生利润就很微薄的行业中，到底是为了什么？这个行业，真的有可能盈利吗？

在日前召开的“第五届中国不动产资产管理创新峰会”的“新居住论坛”中，城家公寓CEO王玲女士为大家带来了自己的观点，希望借城家模式，为行业提供破解之道。

核心观点

 

 

 

王玲

城家公寓CEO

 

• 长租公寓不是最赚钱的投资，但肯定是能稳健盈利的投资。

   

• 长租公寓不是天生暴利的行业，只有不断运维才能熬出伟大的结局。

 

坚守95%出租率

在谈长租公寓盈利模式之前，先看一组今年城家自己统计的运营数据。数据显示，其房源直销比例在82%，出租率在95%，GOP率在85%，并且部分大城市门店的入住率已达到100%，没有空置率。

在城家看来，相较于房源数量、规模，城家更在乎核心能力的打造，也就是出租率、GOP率。按照行业惯例，95%的出租率是及格线，但基本上，能达到85%基本就可以盈利了，这是一个能够盈利的指标。

从老店的RevPAR指标来看，与2019年相比，2020年的大部分时间中，城家房源的租金和出租率都受到了影响，但在11月份，两者均反超去年同期。而在次新店和新店中，这些指标的表现要比老店优秀得多。

今年，城家进行的一项客户深度调研结果显示：选择城家的客户中，有些是因为城家员工状态好、服务到位，整个店面环境感觉好；有些是因为有安全感，无论是保安门禁系统，还是员工工作的规范性，都令人感到安全；有些是因为保洁服务到位，居住的感受较好；还有些是因为提供维修服务。

城家总结认为，正是一些不起眼的小事，如帮助租客代收快递等，成为了客户最终选择并长期租住的原因。尽管城家公寓并不是行业中最便宜的房源，但在产品和服务上，都提供了相当的溢出价值。而这一切，均源自城家“三位一体的精细化运营模式”。

坚持三位一体精细化运营

在“三位一体的精细化运营模式”中，销售力、产品力、技术力是核心内容，分别对应着流量、标准化、数字化，这三者的有机结合形成了城家公寓的核心力。

1、产品力

产品力的第一层含义，就是快速准确判断物业价值的能力，即选房子的能力。第二层含义是改造房子的能力。

以城家公寓的视角来看，住宅物业的持有运营，其实是个很细致的工作，拥有线下具体运营的经验十分重要。比如在公寓的布局、设计以及辅助设施的配备上，必须要有经验，才能预先设想到最终消费者的需求。很多时候，仅仅是房间里摆几瓶矿泉水以及消毒间要不要配备这类十分细节又没有技术含量的事，都会对日后运维产生影响，而缺乏经验的企业，往往很难提前想得到，也就无法最终做得到。

这也说明了，很多住宅开发出身的企业在做持有物业运营时，往往会面临很多困难，这本质上是因为他们的长处是拿地盖房和销售，而非持有运营，想象与实际操作之间还是有很大距离。

2、销售力

长租公寓这个行业本身利润就较薄，企业往往没有更多费用花在营销和获客上，因此，较好的销售力对长租公寓企业盈利具有极大的推动作用。城家公寓多年来一直依靠自己的直销体系，且直销客源比例高达80%以上，这为城家节省了很多营销成本。

3、技术力

当前的长租公寓行业已然依靠智能化、数据化和数字化实现驱动，城家公寓也不遗余力地开发了自己的CAS系统，能够支持和满足长短租业务所用。希望用户在找房、入住、入住中和入住后这整个租赁住房全周期中，都能与中后台系统实现良好联动。

4、精细化运营

这个行业利润很薄，因此企业运营的动作必须像外科医生手术一样精准。比如一瓶消毒剂能够喷几次、原液稀释后可以化成多少瓶实际可用的液体、一个房间需要配备多少种颜色的抹布、清洗卫生间需要多少步骤、一个物品需要通过多少项安全标准和质检标准、夏天到了要不要灭四害等。这些都是蕴含于长租公寓基因中的事情，这一行业的企业出身就决定了必须为用户设想到生活的细节之处。

华住集团投资的城家还可以共享华住的供应采购链，以更优惠的价格进行大批量采购。如一瓶矿泉水的价格是京东的19.8%，洗沐护三件套价格是天猫的1/3，床垫价格是天猫店的16.8%，这些都是精细化运营的一部分。

坚持专业的人做专业的事

今年，城家公寓与华住集团、远洋集团一起合作，将“房”与“管”结合，是因为城家始终认为专业的事情应该由专业的人做。

举例来说，屋内不起眼的一张餐巾纸、一瓶矿泉水，背后对应的是一整套供应链体系；上文中提到的出租率和直销比例，背后对应的是多年来自有客源的积累与拓展。这些花在背后的功夫不是一朝一夕就能完成的，也不是随便找一个物业管理团队就能运营起来的。

未来，城家希望能够通过多种组合拳，与其他企业合作一起运营。比如有些企业偏好重资产，我们可以参与进来；有些企业轻重结合或轻重分离，我们也可以参与进来；房地产开发公司盖好房子后，我们也想合作进来。包括政府、国企大量自持的物业、人才公寓等，我们也希望能够通过自己市场化运营能力，盘活这些存量资产。

当前，城家公寓在全国十余个城市中共开发了3条产品线，分别为城家公寓、员宿、馨乐庭，分别主打不同定位客群。

1、城家公寓：针对都市白领，品质租房刚需

面积：15-35平方米

租金：3000-6000元/月

客群收入：1.5-2.5万/月

2、员宿：覆盖ToB劳动密集型企业员工

面积：20-30平方米

租金：600-1400元/月/床位

3、馨乐庭：华住、城家、雅诗阁三方合资，城家运营管理的商务精英差旅住所

面积：25-70平方米

租金：10000-22000元/月

未来，城家希望能够发挥自己的优势，既能做白领公寓又能做蓝领公寓，既能做公寓又能做酒店，不断丰富产品，同时将一些大体量物业拆分，通过组合产品更好地提高坪效。

长租公寓是个长周期行业，需要运营商有更好的耐性和耐力。扎实的精细化运营力，是长租公寓唯一盈利和可持续的破解之道。未来，城家希望打造一个客户、员工、业主和资产持有人共赢的生态圈，通过城家这个“大管家”的角色，把租房日常中的每一件小事都管起来，最终实现每个人都能够盈利。

*本文根据王玲在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。