引言
商业地产世界一场轻资产盛宴。
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地域分布:华东、华南占比过半,存量多机会大
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体量区间:5-20万㎡为主,少见小型社区mall、巨型综合体
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✦ 万达路径:一城一店,小步试错,实验性布局
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模式上,开发阶段引入财务投资人或合作开发者,输出品牌,负责设计、建设与运营,分享租金收益,不介入拿地、建设、物业开发等重资产环节。可获得稳定现金流和收益,全面剔除经营风险。
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布局上,据赢商大数据统计,2016年至今,万达开出的轻资产项目,基本覆盖除六线外的各线级城市,实验性布局策略明显。
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方式上,主打“一城一店”,占总体的比重超八成;单城项目数在3个及以上的城市只有成都、重庆、上海,均为一线、新一线城市。
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体量上,多为10-20万㎡,数量占比超六成;5-10万㎡项目数量占比近三成;无5万㎡以下小体量项目(社区商业);极少(4%)20万㎡以上的大体量项目(城市综合体项目)。
✦ 大悦城:玩转大资管,多层、花样运用金融
✦ 宝龙商业:覆盖项目全周期,向市场要增长
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模式上,宝龙商业覆盖了商业物业资产全生命周期。
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布局上,主战场是以上海为大本营的长三角地带。目前商管行业 TOP5公司在管面积市占率合计仅10.9%左右,其中宝龙集团占比0.8%,位列第四。
03
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头部企业占绝对优势,且越来越明显
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产业链优势各异,行业分工加速细化
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金融工具成未来变量,提前布局方能收益
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合作方的约束
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商业运营能力不稳
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租金收益不确定
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项目不自持,难撬动银行贷款、坐享资产增值
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