引言
起底全球大交通MALL，如何打破“交通+商业配套”功能局限？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 卢致珍
图片来源 | 中交心悦城·邮轮广场、广州吃喝玩乐达人
大交通商业，泛指在各种交通运输方式整合（地铁、高铁、机场、邮轮母港等）的大交通网络下，依托交通线、交通节点、交通枢纽等发展起来的商业项目。
——引自戴德梁行大交通商业报告
千百年来，城由“路”兴，商业在纵横交错、熙熙攘攘的城市里呼吸生长。交通和商业，慢慢变成城市的活力和命脉所在，两者连接催生了一股“大交通商业”潮流。
除了运作成熟的日本、香港TOD综合体，“亚洲最佳商业体验机场”新加坡樟宜机场、哈里波特带火的伦敦国王十字地铁站……都是大交通商业的典型案例。
它们功能集约化，注重交通、商业与景观的多维融合，善于挖掘交通与商业之外的更多潜力……不仅促进了当地城市发展，也成为享誉全球的网红商业打卡地和旅游目的地。
但纵览全球当前的大交通商业模式，仍以依托高铁站、机场和地铁而建的商业综合体为主，邮轮母港商业尚属稀缺。
而今，在广州南沙湾，一座背靠亚洲巨无霸邮轮母港的商业综合体——中交心悦城·邮轮广场，以“邮轮母港+商业”的创新形态，引起了行业关注。
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上世纪30年代，“大交通商业”自日本东京上野和须田町地铁车站地下街兴起，城市交通的飞速发展，让这种以客运站、高铁、地铁、机场等交通枢纽为核心进行综合性商业开发的模式逐渐盛行。尤其在美国、日本、欧洲发达国家，更是一种潮流。
纵观全球大交通商业典型案例，无不体现多元功能规划与商业体验的完美融合。
以日本京都火车站、新加坡樟宜机场（星耀樟宜）为例，前者是京阪神大都市圈的铁路枢纽中心，通过24万㎡车站上盖综合体打造“能让人逗留的车站”；后者总建筑面积13.57万㎡，是新加坡全新多维生活风尚地标。
从上述两个项目，可总结出大交通商业的两大关键：
✦ 第一，交通、商业与景观的巧妙融合，营造多维体验空间，有效将人流转化为消费客流
交通枢纽拥有天然人流优势，通过以下三大手段转化为消费客流。
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商业与交通功能集约化：京都站列车站台主要设置在地下，车站基础设施用地仅占总面积的10%，地下乘车、地上购物。星耀樟宜与机场1号、2号、3号航站楼无缝衔接，引进280家品牌店铺、兼具游乐观赏功能。
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打造景观与科技、娱乐融合的沉浸体验式空间：京都站的创新空中连廊、百级大台阶，以及伊势丹百货的美术馆，时刻保持新鲜体验。星耀樟宜设有世界最高室内瀑布“雨漩涡”、“森林谷”、顶层星空花园等景观，以及迷宫世界、天空之网等娱乐设施，商场餐厅围绕着森林谷、露台花园设有餐饮区。
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匹配往来客群需求，引进特色业态与品牌
京都站商业辐射客群除了周边居民和学生，还有大量往来游客和通勤族，设置三大差异化商业中心：伊势丹百货（大而全、中高端主力店，出售一线品牌产品）；The CUBE（小众精品店、特产名物百货中心）；Porta（位于站前地下枢纽通道，快消服务业态满足通勤族）。
图片来源：gurutabi.gnavi
而星耀樟宜过境旅客数量庞大，客群需求多样、文化多元，因此以国际零售业态为主，文化休闲和餐饮业态为辅，引入了一众国际品牌首店（POKÉMON日本以外第一家亚洲分店、美国神级汉堡shake shack新加坡首店等）、国内外品牌全新概念店（新加坡文创生活品牌Naiise Iconic咖啡店、NIKE东南亚最大品牌店等）、樟宜机场限定品牌产品（比如新加坡精品店Supermama定制瓷器），充分发挥首店/概念店的打卡效应。
✦ 第二，结合片区定位和资源，挖掘交通与商业功能之外的更多潜力
京都站的建筑和场景，融合了京都古都的历史风情，颇具观赏价值的山谷形、山丘状、玻璃天空，让火车站成为微旅打卡点。
图片来源：gurutabi.gnavi
星耀樟宜以“花园城市”新加坡为设计灵感，将本土特色品牌和独特景致搬到一个透明建筑中，成为吸引国际旅客的文化体验输出窗口，树立新加坡门户形象。
从上述典型大交通商业案例可知，在“配套+商业”的基础上融入城市推广、微旅功能，打造多元型目的性消费体验场所，是大交通商业极具潜力的发展方向。
随着中国交通枢纽建设的飞速推进，大交通商业已成为国内商业地产的新发展趋势。而聚焦国内当前的大交通商业发展，仍停留在“交通+商业配套”的单一模式，在功能和体验方面尚有较大改善空间。
在此市场环境下，地处广州南沙湾核心区位的中交心悦城·邮轮广场，作为广州首家海景MALL，依托稀缺的巨无霸邮轮母港资源，拟打造滨海文商旅体验目的地，有望为国内大交通商业市场带来一个全新的邮轮母港商业样本！
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在国内，依托邮轮母港而生的商业综合体起步较早，涵盖虹口上港邮轮城、深圳海上世界等项目。但由于区位、定位和功能规划不同，商业板块发展水平不一。
结合上述两大项目来看，邮轮母港商业拥有得天独厚的区位、稀缺海景景观以及不可复制的文化底色，这是一般的大交通商业综合体无法比拟的优势。
部分邮轮母港商业案例
来源：公开资料 制图：赢商网
自2015年以来，国家出台了一系列政策鼓励发展邮轮游艇及滨水旅游休闲产业。在消费升级趋势下，邮轮出行、邮轮旅游也逐渐从高端走向“亲民”时代，成为更普遍的消费形式，这也让邮轮母港商业发展更具潜力。
中交心悦城·邮轮广场依托广州南沙邮轮母港，扼守南沙湾枢纽位置，总规划岸线1.6公里，一期、二期工程全部建成后，将拥有4个邮轮泊位、2座航站楼、年通过能力不低于150万人次，可停靠世界最大的邮轮，届时将集结邮轮旅游、港澳客运、珠江内河观光客运等多元业务于一身，成为国内规模最大邮轮母港。
与内地正在营运的邮轮母港相比，南沙国际邮轮母港无缝连接公交、地铁、港澳水上客运等交通方式，是内地首个实现与地铁（4号线南沙客运港站500米地下通道）无缝接驳的邮轮母港，周边海、陆、空、轨交通发达。
2019年11月，南沙国际邮轮母港正式开港运营，开通出发往日本、越南、菲律宾等9条航线，邮轮目的地共12个，邮轮航线目的地数量在全国排名前列，是国内东南亚航线最多的邮轮港口。
而南沙湾板块亦高端消费设施齐全，建有五星级南沙大酒店、南沙游艇会、国际36洞南沙高尔夫球场以及多个高端住宅社区，周边居民和商旅人群消费力较高。
无论从交通通达性或辐射客群范围来看，作为南沙湾片区目前唯一的商业综合体，背靠南沙国际邮轮母港的中交心悦城·邮轮广场，无疑将成为承接周边居民、商旅人群和邮轮旅客巨大消费需求的核心商业设施。（了解项目区位/交通等详情，请点击：背靠亚洲巨无霸邮轮母港，广州首个海景MALL来了！）
据了解，项目总建筑面积35.2万㎡，涵盖3.2万㎡精致潮流格调商业，在与交通动线融合、空间景观体验方面，亮点十足。
✦ 独特的“盒子+街区+独栋商墅”商业形态，一线海景与商业体验完美融合
南沙邮轮母港的通关航站楼设置在项目一、二层，无缝连接南沙客运港地铁站，设有多个出入口，可将人流便捷引流至商业空间。特色的商业业态与设计，亦充实了游客的等候时光。
独特的商业形态，也为品牌店铺形象打造提供了丰富的发挥空间。项目将集结众多海景主题门店，开放式街区可作为品牌外摆区，结合出入动线设置，有效延长营业时段；独栋商墅既是艺术展览中心，也可打造品牌首店、形象概念店、高端旗舰店，营造“只此一家”的稀缺体验。
✦ “鲸舟”造型+海洋文化IP艺术装置，打造南沙湾滨海商业地标
项目整体建筑造型以“鲸舟”为设计灵感，结合邮轮母港的区位特色和滨海资源，外立面曲线犹如一艘即将远航的邮轮，亦似跃海而出的巨鲸。仅从造型上看，已然可预测将是未来出片率极高的拍摄打卡点。
作为广州首家海景MALL，项目也以海洋主题打造自身IP形象，随处可见的邮轮、鲸鱼、海浪、礁石等海洋元素，使项目IP塑造拥有广泛的延伸点。
据项目方透露，商场入口处将打造鲸鱼IP艺术装置，用于体现项目开放、新潮、体验的商业“精神”；而内部空间则结合滨海景观优势，营造深海氛围，通过特色海洋主题装置打造人气打卡点。
✦ 针对性规划五大特主题业态，收割年轻、高消费力客群
基于南沙邮轮母港旅客和周边居民、商旅人群的年轻化、重品质、高净值等特征，项目规划了海洋文化IP、时尚与活力、舌尖上的邮轮、夜经济、特色配套五大主题业态，注重突出体验特色。
其中，海洋文化IP、时尚与活力涵盖沉浸式互动剧场、非遗文化展馆、VR科技体验馆、亲子娱乐、运动公园等体验类业态，为周边居民和商旅人群提供娱乐休闲场所。针对邮轮旅客，引进便利店、快餐、旅行服务等刚需特色配套。
餐饮无疑是“重头戏”，除了高档海景中式正餐、高档西餐、无国界美食广场，还将引进高档酒吧、餐吧、深夜食堂，集合不定期举办的音乐节、晚会、演唱会，打造舌尖上的邮轮、夜经济主题餐饮业态，不仅将满足不同口味的饮食需求，而且将延长消费时段，极大改善南沙区夜生活消费环境。
✦ 发挥南沙旅游属性，成为片区新一代文商旅体验目的地
南沙湾旅游资源丰富，南沙天后宫、游艇会等景点已在项目周边形成集聚效应，游客数量稳定。但片区内商业配套尚不完善，一站式购物体验的消费力有待释放。
中交心悦城·邮轮广场凭借海景景观优势、邮轮特色和独家商业体验，将与片区资源产生联动效应，成为南沙区新一代文商旅体验目的地。
结 语
随着交通愈加便捷、消费加速升级，融合多元功能与新潮体验的综合型大交通商业，成为商业地产行业全新发展趋势，将促进城市消费活力充分释放。
即将于2021年5月正式开业的中交心悦城·邮轮广场，是广州首个海景MALL，不仅填补南沙湾商业配套空白、促进广州商业多元化发展升级，还将给粤港澳大湾区人群乃至全球游客带来新鲜的滨海文商旅体验。
项目作为邮轮母港商业新模式的典型代表，也将以创新的商业形态、特色业态打造，在商业与交通融合方面带来全新的探索样本。
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