北京首座环宇坊9月入市，坐镇亦庄西商业_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

北京大兴机场通航两年多以来，京南发展迅猛。

从新国门商务区、经济技术开发区、中央政务区，到大兴机场的整体规划和推进效率来看，对于北京这种超大型城市而言，新区的发展，向来兼具科学规划与产业结构的双重优势。

商业发展亦如此：

继大悦城、龙湖、宜家、北京华联、万科等主流开发商陆续布局大兴之后，位于亦庄西8号线瀛海地铁站的中海商业瀛海环宇坊项目，也定档今年第三季度正式面客。

从上图中可以看到，虽然亦庄板块的商圈结构基本成形，但瀛海环宇坊所在的亦庄西区域，依然存在比较明显的商业空白地带。

因此，毗邻北京中日创新合作示范区的这座TOD综合体，成为新年我们对中海商业的第一个重点观察对象。

京南

亦庄西

填空商业真空带

在过去几年对北京商业发展的观察与记录的过程中，我们发现，由于京城在物理空间上已经远超其他城市，因此，用传统的城市结构与项目站位的分析方法，并不适用于北京商业地产项目。

因此，要想尽可能客观全面地了解一个新项目，区域调研是必不可少的一环。

我们放大地图，可以看到，地铁8号线呈南北走向，穿城而过，最南端的一站，便是亦庄板块西侧的瀛海站。

这里有两个最大的看点：

1. 亦庄板块西侧，现代化商业完全处于空白状态。

2. 在8号线长安路以南的12个站点中，瀛海环宇坊是唯一一座TOD综合体。

由此，我们可以得出关于这个筹开项目选址方面的2点延展性思考：

1. 地缘客群的需求与市场规模。

地铁8号线通车后，随之而来的住宅与人口导入已经进入到相对稳定成熟阶段：3-5公里范围，旧宫、亦庄、南海家园、瀛海镇四大居住区环伺，近百万常驻人口集聚，为片区发展优质社区商业提供了稳定可靠的客群基础。

与国内其他几座一线城市无异，北京的新城同样是外来学子落户的首选，因此具有年轻、高知等群体特征。

与项目距离4KM左右的北京中日国际合作产业园，亦是寄予中日双向交流合作新载体、创新发展合作新典范、高端产业发展新集群、首都改革开放新高地等诸多厚望的示范区，具备了望京「韩国城」商圈同样的基础产业结构条件。

*北京中日国际合作产业园布局规划 | 图据网络

既有的百万级地缘客群与中日国际合作产业园正在陆续导入的日企员工，为瀛海环宇坊提供了两大基础客源支撑：日常刚需消费客群与树立项目独有性格特征的国际化客群。

里子和面子，都不缺了。

2. 与城市关键节点的距离带来城市远端多元化客群。

从瀛海站出发到王府井站，总计13站、约35分钟；此外，项目与首都机场距离43KM、车程约40分钟；与大兴机场距离35KM、车程约30分钟。

今年年底S6号线通车后，瀛海环宇坊将成为亦庄唯一坐拥双轨交通的综合体——东连亦庄副中心、南至机场新航城、北达央区首都机场，交通结构优势将更加突出。

就项目所属瀛海经济开发区的地域条件而言，商旅客群将会是重要的增量。

这对于一座体量不大的区域级商业而言，将带来更多的想象空间和业态尝试可能性——城市远端客群和商旅客群最大的特征是「短时间停留」，对应的需求大概率将会重点聚焦于品质较高的商务服务与餐饮消费。

如此一来，潜在的市场需求指向了「一座能以中型体量带来卓越体验的门面级区域商业」，而非一座简单的社区配套型商业。

翻阅北京瀛海环宇坊的招商手册，看到「北京城南精致温情共享客厅」的项目定位后，个人感觉是与上述分析相匹配的。

下面是关于项目的细节剧透。

瀛海

环宇坊

新一代UNI FUN

循例，我们先对项目本身的基础信息做个简要了解：

项目名称：中海商业北京瀛海环宇坊

地理位置：北京市大兴区京福路与瀛安街交汇处

建筑面积：10万㎡

商业体量：7万㎡

建筑层数：地下三层，地上五层，共计八层

预计开业：2022年第三季度

根据官方渠道消息，北京瀛海环宇坊不仅是一线城市的首座「环宇坊」，也是中海环宇商业新一代环宇坊产品线即将呈现的第一座项目。

为了便于大家快速获取关键信息，我们从项目建筑与空间和业态与品牌两大主要板块来表述。

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建筑与空间

瀛海环宇坊的一大亮点是将艺术融入建筑，使得空间呈现别具巧思，项目荣获2020年美国MUSE DESIGN AWARDS金奖即是对此的肯定。

针对北京城南精致温情共享客厅的项目定位，我们看到，开放性、社交性、融合性、可持续性，是这座环宇坊的核心建筑设计思路。

先来看整体结构。

结合地块形状，从平面上看，瀛海环宇坊被设计为一个L型结构，其中包含4个中庭与1个「城市客厅」（OPEN HOUSE），整体动线流畅且相对紧凑

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