▲福州目前的头部商场，特点各异，其中最具年轻活力的当属福州仓山爱琴海购物公园。已不年轻的我，深感活力的重要性，故本文我更想探究的是福州仓山爱琴海的活力表现和背后的运营逻辑。

从区位看，位于金山街道浦上大道198号的福州仓山爱琴海交通便利度很高。高德地图导航指南榜显示，爱琴海今年3月有超过39万人次导航，位居福州第二、仓山榜首，一定程度说明项目拥有不错的区域辐射力。

福州仓山爱琴海约9.6万方的商业可租赁面积（加上公区、外街、停车场等，商业建筑面积约21万方），体量在福州不算非常靠前，但客流、营业额和坪效却在全市名列前茅。

2021年福州仓山爱琴海销售达15.95亿元，全年客流客流超过3000万人次，同比2020年分别增长30%和20%，且已超过了疫情前的成绩（2019年销售15亿、客流超2600万）。

大众点评福州商场热度榜和客单价方面，福州仓山爱琴海均居前二，小红书笔记以7万+摘得冠军。

细细探究自2015年开业以来项目的成长路径，尤其是近两年（疫情暴发后）在品牌组合、空间场景、营销活动等层面的迭代焕新，可以发现——

福州仓山爱琴海的成绩或者优势，来自于始终聚焦年轻客群（城市青年和年轻家庭），持续释放与客群匹配的年轻活力，不断提升项目的潮流品质度和区域辐射力。

01

品牌有质感

业态丰富品类齐全+打造实力品牌矩阵

过去两年来，福州仓山爱琴海围绕年轻客群的品质需求，在品牌组合等内容体验上，进行了规模化升级。

▶聚集高化品牌，填补区域中高端消费空白

开业之初，福州仓山爱琴海即引入了东百百货和一批国内外时尚零售品牌。2020年项目进一步调改，将1楼部分服饰品牌迭代为CPB、Estee Lauder、Dior、Sulwhasoo、SHISEIDO、GIVENCHY、IPSA、M.A.C、FANCL、ORIGINS、Shu Uemura等美妆品牌，使得1楼的整体氛围变得更高端、更潮流，强化了项目的「颜值力」。

从目前消费趋势看，高化品牌实际上不再是以往中年女性消费群体的专属，而是成为了整个年轻群体的消费选择（尤其是Z世代男性消费者，对化妆保养的需求和了解已经不在女性消费者之下）。

2021年，项目2楼引进了MO&CO、EDITION、NEIWAI（福州首家形象店）等高端品牌以及鸿星尔克首家PRO店和海马体、戴尔外星人等富有年轻朝气的优质配套。

Mall星人统计部分中高品牌和大众型明星品牌，在福州头部商场的落地情况，发现LANCOME、Estee Lauder、Dior、YSL、Fresh、UR等品牌，目前在福州“集体”入驻的项目，只有爱琴海。

明星品牌尤其是高化品牌的聚集，其产生的正向效应是不言而喻的。这从福州东百中心、杭州武林银泰、上海的新世界大丸百货、七宝万科广场以及去年刚刚开业上海久光中心等项目身上，就能看到效果。

对于福州仓山爱琴海来说，中高端时尚品牌的作用不仅仅在于提高内场颜值与气场，满足周边众多住宅区居民消费升级需求，更在于进一步增强区域辐射力。

【TIPS】福州仓山爱琴海对于年轻消费者喜欢的新兴品类，保有很强的敏锐度和反应力。例如2021年1楼在一线化妆品聚合的基础上，引进小鹏汽车、极氪汽车等新能源车品牌，此举与其他品类的焕新一样，不仅能够满足客群的品质消费需求，还能实现租金收益最大化。

自开业以来，餐饮一直是福州仓山爱琴海与商圈乃至整个福州同类项目，差异化竞争的优势业态，也是项目获得高人气的重要驱动力。

项目餐饮业态的招调，不拘泥于捆绑品牌，品牌选择性灵活多变，无论是知名连锁品牌，还是网红街边餐饮，只要是受到年轻人喜欢的，都会积极引入，而且引入和迭代速度很快。多元化时尚化的餐饮矩阵，吸引了越来越多的Z世代客群，项目的年轻活力随之凸显。

“奇喵小镇”主题餐饮街区2020年底亮相后，持续更新，引入苏格里岛（福州首店）、蒲勝屋（仓山首店）、森空和食（福州首店）、月枫堂（福州首店）、友德赏味-浅奢店（福州首店）、湘下佬（福建首店）、客家麦大叔（大众点评必吃榜）、星巴克甄选店（仓山首店）等品质餐饮及网红品牌。

再加上项目2021年引进的杨记隆府重庆江湖菜（福建首店）、咕噜流心披萨（福建首店）、太二酸菜鱼（仓山首店）、八合里牛肉火锅、星洲小聚新加坡料理等热门品牌，项目的餐饮品牌数量与零售品牌形成了平分秋色的均衡布局。

▲上榜品牌多为项目引进的福建/福州/仓山首店品牌

亲子儿童业态基本上是购物中心的标配，但福州仓山爱琴海的亮点在于竭力将亲子儿童的品类丰富度做到福州最全。目前，场内亲子儿童品牌的面积占比高达约15%，活泼欢快的儿童客群使得项目活力度进一步得到提升。

亲子儿童品牌中，既有爱玩嘉年华、米高轮滑等儿童游乐品牌，也囊括了阅享森林、邓肯舞蹈、墨圆考拉美学等儿童教育品牌，还有玩具反斗城、adidas kids、Rookie、巴拉巴拉、安踏儿童等连锁儿童零售品牌，以及安佑儿科医疗等配套，可以一站式地满足年轻亲子家庭的品质需求。

从福州仓山爱琴海近两年的调改方向和品牌落位情况看，首店品牌、明星品牌、热门网红品牌等是该项目招引的重点对象，优质品牌和业态的持续引入，不仅让项目实现了自我更新和升级，而且提高了项目整体的城市影响力。

重塑消费空间，让购物中心的空间场景更有颜值，变得更有趣、更有体验感、更有吸引力，已成为购物中心立足以及保持生命力的重要砝码。

但做好场景营造，其实也是很多项目苦苦思索却求而不得的一件事。在福州仓山爱琴海身上，我看到了通过打造年轻人喜欢的「主题化」场景，营造年轻人喜欢的强烈氛围感，可让场景实现颜值和功用兼顾，人气和坪效并存。

自4楼主入口踏水晶玻璃步梯而上，13米挑高的大环形双层主题街区即刻映入眼帘。伫立于主题街区中的治愈系白猫，宛如这个街区的“主人翁”。它的存在，赋予了整个空间更鲜活的生命力，很有画龙点睛的作用。

这种从“冷”到“热”的适时的成功调改，是项目团队洞察力、决策力和行动力的综合体现。而「餐饮＋社交＋场景」新型模式，也充分体现了项目对于二次元新生事物的热情拥抱和积极实践。

▶让氛围感拉满，发挥场景美学的溢出效应

通过打造空间新场景，可以发挥场景美学的溢出效应和乘数效应。2021年，项目将4楼“奇喵小镇”入口处改造为“喵之御守”日式街区，配套成喜屋、炙景台等日式餐饮，形成主题记忆点。

“很有氛围感，一拍就是大片感，日本街拍的直视感，听说是网红打卡点。”“上海也有类似的氛围打卡区。”…来自顾客的客观评价，可以证明福州仓山爱琴海对于氛围感的把握，已经相当到位。

只有将氛围做足，才能让场景真正实现沉浸式，吸引大家打卡，提高人气的同时发挥业态和品牌的功用，双管齐下，提升效益。

氛围感的打造，其实不单单局限在单一主题场景，也适用于项目局部乃至整体的场景营造。

年轻人是夜经济的主要消费群体。在夜经济氛围构建方面，除了配备AGOGO KTV、红星太平洋影城等夜间休闲娱乐业态，福州仓山爱琴海陆续引进了杜老板火锅、星巴克、喜茶、麦田小酒馆等流量品牌，延迟相关品牌门店的营业时间，引进集小吃、文创、精品、娱乐于一体的数十家潮创摊主持续出摊，提升玫瑰天街（外街）的活力氛围，提供便利的更有趣味的夜间逛街场景。

【TIPS】据了解，今年下半年，福州仓山爱琴海场景和业态调改的重点之一，是聚焦屋顶的创新探索，提升屋顶的利用效益，打造“奇喵花园”。另外，玫瑰天街1楼户外街区将打造成“中国版秋叶原IP主题街区”。

03

活动有黏性

年轻化社交化+线上线下多元链接

伴随着品牌和场景的迭代升级，福州仓山爱琴海的营销活动越来越跳出传统的操作模式，更加关注「主题性」「社交化」和「黏合度」。

▶走进年轻人的精神世界，打造强社交的流量入口

以2021年项目的活动为例，每月的线下主题活动，针对年轻群体的G点，展开了有效的尝试。

4月的「嗨购节」，以“卡路里大作战”为主题，联动商家以“健康的生活方式”为核心话题，打造全福州最大型的健身Liveshow，触动年轻消费者的互动神经。爱琴海的知名营销IP「小店长日」，联动商家给孩子们及年轻家庭消费者提供了更多元有趣的消费场景。7月-9月的「Youth巡礼季」，通过剧本杀、美食巡礼、高校电竞的全新玩法，用年轻人的兴趣和爱好打开年轻人的圈层之门。

有趣的场景和IP、不断优化的服务、前所未见的活动形式，让福州仓山爱琴海在品牌业态组合之外，搭建起更有黏性的营销服务组合。

▶升级会员系统，推高频主题沙龙，打造强黏性的会员池

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服务有温度

强强合作携手贯通+全身心扶持潜力股

没有商场能随随便便成功。福州仓山爱琴海姣好的成绩单背后，我认为还有一个不可忽视的因素，那就是对于福建本土资源、本土品牌的协作融合，以及在特殊时期所展现的友好举措。

▶与本地龙头企业强力协作相互成就

福州仓山爱琴海引进的东百和永辉，是福建当地的百货龙头和超市龙头。如上所述，永辉超市仓山爱琴海店年销售达9500万，数据背后是双方的相互成就。至于百货，放眼全国，区域型购物中心与百货结合的成功案例并不多。

事实上，曾经被很多购物中心作为主力店引入的百货正慢慢退出舞台。杭州万象城2010开业时引入的尚泰百货，亮相四年后黯然离场；万达广场跟万达百货是近亲，但两者结合也没能成功……由此可见，百货虽有美妆等一系列零售品牌优势，但与购物中心的磨合需要两者更前瞻的战略与更充分的资源整合。

而福州仓山爱琴海和东百的成功融合，说明打通双方会员、协作升级品牌层级等做法，有着实际的效果，而且双方的理念和协作力也有着较强的共通性。

▶带动本地街边品牌抢滩购物中心

福州仓山爱琴海推动并培育了望花溪、京禄府等一批福州街边新兴网红品牌，首次入驻购物中心，进而成为席卷福州各大商圈的热门品牌。

这些新兴品牌的购物中心首店进驻福州仓山爱琴海时，项目运营团队全程参与品牌门店设计和装修风格的把关，大到装修材质，小到餐具选样，全力为福州当地消费者呈现眼前一亮的门店印象。开业不到一年，这些品牌就纷纷登上了大众点评热门榜。

▶致力成为外卖友好商场

疫情期间，商场考虑到外卖需求的激增，从骑手的实际需求入手，设立了骑手专用的停靠点、充能站、绿色通道等。

这些举措，一方面给餐厅和骑手的配送衔接提供了保障，在特殊时期彰显了项目的温度和人性化，同时也提升了配餐效率，有效地帮助餐饮业态提升了营业额，全面提升餐饮业态的服务及价值感。

结语

“2021年度华东最具价值商业项目”、“年度夜经济地标项目”、“2020-2021年度城市商业地产杰出运营项目”、“福建省绿色商场”……过去一年，福州仓山爱琴海因为出色的表现，获得了来自行业和政府的诸多肯定。

根据七次全国人口普查，仓山区是福州人口最多且年龄结构最年轻的区之一。人口的数量和结构一定程度上代表了未来的商业潜力。在2021年销售额近16亿元的基础上，福州仓山爱琴海未来仍可期待更多。

作为专注于轻资产的第三方资产运营管理公司，爱琴海集团目前已布局全国超过100座城市。在福建、广东，未来两年也将有新的项目开业。

其中，同样位于福建的厦门同安爱琴海购物公园，是福建第二座、厦门首座爱琴海购物公园。

相信无论是福州仓山爱琴海，还是未来的兄弟项目，都可能为福建及华东华南的消费者创造美好的消费体验，为城市商业注入新活力，为行业开拓品牌、场景、营销等层面的新模式。这里的商业，会越来越有看头。