这两年由于疫情的影响以及国家对房地产市场的宏观调控，地产行业面临重大的调整，作为资产持有方的地产开发商普遍面临一定的困境，其困境传递到商业地产是比较明显的。

商业物业是有财务成本的，特别是在初期阶段，其收入、现金流不一定能够完全支撑和覆盖前期的财务成本和折旧摊销，所以部分商业资产面临的压力是比较大的。

另外，受疫情的影响，客流下降，销售下降，部分商户已经开始交不起租金，或者要求减免，或者退租，从全国总体来看，购物中心的空置率已经是挺高的了。

关键是购物中心只是载体，经营主体是商户、品牌方。如果越来越多的品牌方失去了拓展意愿，购物中心的招商就会面临着无米之炊的局面，越来越困难。

对经营主体而言，面临最大的挑战是什么？是消费者消费习惯与趋势的变化。因为疫情的影响，线上社零消费总额一直在增长，去年已经占整个社会消费品零售总额24.9%，这个趋势没有变过。

一旦这种消费习惯养成了以后，线下品牌到底怎么做？这两三年还可以把疫情作为运营不好的挡箭牌，但疫情慢慢褪去以后，我们的零售如果不调整方向，或者说没有创新做法出来，可就不是水到渠成的“恢复”了。如果经营主体都普遍面临困境，那作为经营载体该怎么办？“皮之不存，毛将焉附？”。

昆明世纪金源购物中心

再从消费者消费意愿分析，家庭的真正大头消费依然还是花费在房贷、教育、养老、医疗等方面，购物消费意愿必然是有心而无力。

所以，作为商业从业人员，我们要客观分析市场环境，既使疫情没有了，市场环境也发生了深刻的变化，商业运营也必然要随之重塑。

世纪金源商管有一个很大的优势是自持资产比较大，而且这些资产建设较早，财务成本与折旧摊销等对项目运营的压力相对不大，这是一个客观情况。而且，大部分项目运营已进入稳定期，所以对我们来讲，资产规模是大优势。

世纪金源商管的抗压能力较强，自疫情以来，对很多商户我们一直都在进行租金减免、资金帮扶等纾困政策。

世纪金源商管旗下大部分项目都处在城市新区的核心位置，经过长年经营，与周边社区的消费者建立起良好的关系，同时这些人群的消费能力、消费意愿相对还保持比较稳定的状态。

北京世纪金源购物中心

是有优势，但是也有挑战，因为需要空间和内容共同的呈现，才能让体验性增强。

而所谓体验，就有审美疲劳。一个新的场景到底能够吸引消费者多长时间，这个是有周期的，常换才能常新，这对后续持续投入是有压力的。

重庆方圆LIVE内景效果图

同时，体验这一块比较难做的其实是内容，圈内很多都爱做体验街区、情景式街区、特色街区，但是发现红火了一段时间以后，近几年很少有人做这个事了。因为除了刚才说的投入之外，还有一点就是在提供内容的服务商这方面，是比较缺失的。

如果要开业一个传统购物中心，正常的零售板块甚至奢侈品，可以通过招商或者合作来实现。而体验型的新经济，它的内容要有网红气质、新奇特，抓住年轻人视觉到感受上的需求，市场上能提供这种服务的供应商是较少的。

昆明世纪金源购物中心内景

在这个新兴领域，应该说近似于萌芽发展阶段，个人或者创业性品牌居多，正规性、持续性尚有不足，甚至很多商业模式还在验证过程中。

都得摸索，既需要尽快有一批成形的产品出来，同时作为经营主体的购物中心也得转换一下角色，单单做一个房东不一定能实现那些想法，不一定能满足消费者的需求。

最近几年都在谈深度运营，但是谁把这事说明白了呢？到底多深？深到商品吗？深到品牌方吗？不一定吧。真正需要深度运营的新品牌又深不进去，甚至看的更多是租金，算的是成本和费用。

世纪金源集团以“平台+投资”为战略驱动，拥有地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康、智慧出行等支柱产业，并在儿童、教育、金融服务、AI科技等领域投资布局，形成“大消费、大文旅、大健康、新科技”四大主航道业务，构建起幸福产业生态圈。

元昆创投，是世纪金源商管旗下一家致力于帮助消费品牌快速成长的服务机构，专注于大消费领域内餐饮、娱乐、零售、科技等与体验型紧密相关的细分赛道上的优秀项目，通过赋能式投资、产业链深度支持，形成消费品牌生态矩阵，从而构建起更加强大的商业平台运营能力。

我觉得未来轻资产应该是逐步往头部商业企业聚集。商业管理能力的建设需要一个很长的周期。成熟的商业地产运营商，拥有专业的团队与运营能力，可以帮助存量资产发挥最大效率，实现保值增值。

中小型地方性开发商项目数量是有限的，想深耕，性价比并不一定高，而且孤立的商业项目也比较难以发展，除非有特别独特的地理位置，或者特殊的一些条件。

上海枫泾方圆荟效果图

另外，对于拥有少数项目的资产持有方，投入精力和资金去打造商管团队和运营体系，这个效率是偏低的。而且错过了时机以后，也比较难做到好的综合效益。

还有一个被动的客观原因，很多存量物业持有者的持盘能力下降，已经覆盖不了自己持有这个物业的各项成本。所以，这些项目就算看起来是好的，是可以做的，但是因为资产原因也做不了，所以供给侧和需求侧都不是特别乐观。

第一，要把优质标杆项目的区域市场做得更深更透。以安徽为例，世纪金源商管在安徽合肥有自持两家购物中心（合肥滨湖与合肥北城），商业运营面积均超过30万平米，分别经营了十二年和八年，经营状态良好，对品牌号召力各方面都比较强。

合肥方圆荟（滨湖店）

整个安徽除了三个重资产之外，还有将近20家左右的轻资产项目，有租赁的，也有委管的，地域遍及省会、地级市、经济强县市，布局深入。

第二，优势区域做完以后，接下来就是能力溢出。虽然有省界或者有城市的划分，但其实临近的省份或城市是可以顾及得到的。所以，我们会注意优势资源的溢出效应，就是从革命根据地溢出，辐射到周边省份或者城市。

第三，长三角、大湾区由于早年集团地产开发布局较少，世纪金源商业在这两个区域布局也相对较晚，但目前我们已经开始陆续布局。

成都方圆荟效果图