城市更新是存量时代的重要课题，从西单更新场到regular源野的公园式商业，从东郊记忆到船厂1862的厂房改造，再从幸福里到猛追湾的街区复兴，以及从淮海南丰荟到南6MIX6的卖场百货转型。不同物业形态的城市更新，这些年在各地如雨后春笋般绽放。

这其中，经营不好的商业，转型成为办公或联合办公空间的案例较多；而纯商办物业转向商业物业，并且在经营端取得良好口碑的项目却罕见很多。

宁波芝士公园，作为后者的典型代表，在改造五年后，以及疫情反复的背景下，仍能保持经营活力并持续焕新向上，属实难得。

本文将对其城市更新的精细突围之路，做一拆解复盘。

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红海商圈内的精细化定位

芝士公园坐落于宁波老城中心的三江口灵桥畔、奉化江岸，前身为建于2002的宁波日报报业集团办公大楼，综合体内还包括了市内最专业音乐厅——宁波音乐厅。

随着城市发展和政府机关的搬迁，2017年报业集团东迁，大楼也因此停用。报业集团找到万科，希望双方联手，推动项目活力的再次激活。

站在今天回顾项目的总体定位，可谓极其精细垂直，但又非常精准和精妙。

从区位来看，项目地处市中心，历史文化、人文景观双重腹地，交通发达，可谓生来具有底蕴。但优质地段也意味着激烈竞争，商圈内天一广场、银泰百货、和义大道等老派标杆商业，造就了全阶覆盖的商业红海。

宁波芝士公园 区位图

结合商圈细分品类的竞争环境、海曙区作为宁波中产和体制内家庭聚集地，对教育资源的重视程度，以及万科联手报业集团，在文化根基和国企背书方面带来的信任背书；宁波万科找到了“儿童素质教育城市综合体”作为项目突破点，并以“知识”的谐音为项目赋名，“芝士公园”由此诞生。

宁波芝士公园

目前，芝士公园被打造成为一个融合长租公寓、教培、酒店、音乐厅于一体的综合体。高层塔楼主体为万科泊寓，裙楼部分则主打儿童业态，容纳了33个儿童教育品牌，覆盖了 “运动、艺术、科学”三大主题定位之下，30余种不同品类的儿童教育或运动体验型业态。

其中，既有舞蹈、钢琴、声乐、跆拳道、美术等常见业态，也有少儿攀岩、儿童体适能、播音主持，甚至数独等小众但也有市场的特别品牌。

同时，通过活用现有空间，将少儿马场引入城市核心区位；

骑际马术

以及拉通万科体系品牌资源优势，导入小小特工宁波首店等重量级品牌，构筑了芝士公园“唯一性”的优势；

小小特工宁波首店

成功构建了宁波全市“儿童品牌最强”“教育品类最全”、 “地理位置最佳”的项目标签，也让项目在激烈竞争中，找到了红海出圈的突破口。

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品牌引入后的精耕细作

谈到教育业态，双减+疫情可谓是行业内共识的双重打击。如果说，定位准，品类全是芝士公园起步期的“发家秘诀”，那动态管控、精细运营，坚持与商户共建共赢，则是让它在黑天鹅的打击下，仍旧保持着高出租率和经营稳定性的法宝。

从30多家品牌，对应了30多个细分品类就可以发现，项目团队在品牌引入时，不搞同质化内卷的打法。这种“一个萝卜一个坑”的需求匹配型招商，在开业前就能帮助商户建立良性的经营环境。

更为特别的是，针对入驻的优质潜力商户，项目团队还会以“孵化器”和“智囊团”形式，陪伴商家共同成长。

如芝士公寓的教育楼层，就为拥有教育梦但又缺乏启动资金的潜力股，设计了“分时租赁”的共享教室，让他们能低成本起步，而发展壮大之后，则可以转租至固定区域的更大场地，容纳更多的顾客，创造更高的收益。

场内有一家商户就是如此，从租赁100㎡左右的分时教室做幼儿创意美术起步，随着客源稳定，生意扩张，转租到400㎡左右的固定商铺。

宁波芝士公园 分时租赁教室

随着环境变化，项目运营人员又结合场内业态情况和客户经营能力，辅导他增加了硬笔和软笔书法这两种刚需业态，在不改动教学环境的前提下，拉长了客户年龄段，提升了空间使用效率，有效地帮助商家打开了新的经营增长点。

这是让我非常欣赏的一个点，即城市更新的操盘团队，关注的不仅仅是短期内空间的重塑，还有在更长周期内对内容的持续孵化，使得更新不再仅仅是一个动作，而是一个过程。

03

教育之根上的再生长

也正是这种对于内容的持续关注和投入，让项目并不安于已有的业绩和口碑，而是在运营近5年之际，又带来了更多新的变化。

集常规写字楼、音乐厅、屋顶外广场、景观露台等多元空间形态于一体的报业大楼，一方面是挑战，一方面也给予了项目团队更多的“可造性”和“可玩性”。

宁波芝士公园的多元空间组合

踩盘调研中我们发现，除了场内聚焦的少儿教育体验业态之外，项目的“年轻力”特征也逐渐开始显现。而这些新潮的“年轻力”业态，则是项目团队在对当下潮流趋势的精准洞察之上，结合多元空间，做的一系列创新尝试。

如今六楼的网红西餐吧PARK6，就是项目团队“合伙”审美在线、懂年轻人喜好的主理人，对原本闲置的景观露台进行的“焕新”改造。改造之后的充满异域风情的“空中花园”，让无可复制的一线临江景观发挥出了最大优势，引来了一众年轻博主的打卡，还被收纳进了多个地图APP的人气西餐榜单。

PARK6餐厅

而一层沿江位的三家各有特色的酒吧，更是年轻人的“蹦迪”的心头好。如今芝士公园所在地，在多年前就承载着宁波最老一辈的大排档夜经济。

为了重现老城中心、三江口岸的往日烟火，项目团队引入了受年轻人广泛欢迎的Helen's海伦司小酒馆、调性音乐酒吧YESMOOM、以及潮流玩家聚集地SOKO，在重新赋予了老城新生活力的同时，也以分时经营避免了不同客群互相干扰，实现了资源的高效利用。

YESMOOM野午

SOKO

除了常规商业业态外，项目团队还结合年轻人的消费趋势，引进时下热门的新潮内容，为老空间注入活力。

目前芝士公园7楼是ReMax热麦电竞酒店，价位在300-500元/晚之间，日常入住率可达90%。不低的价格+高入住率，在旅游业低迷的今天，更体现了项目团队对于客群需求和消费趋势的精准预判。

ReMax热麦电竞酒店

黄西演出现场

在已呈现的这些的基础之上，项目团队还在持续探索更多新的年轻内容，如目前一楼正在施工的商铺，就将引进华为首个试驾概念店，将文化自信与新能源趋势双重结合，满足年轻人即刻体验的乐趣同时，也让小朋友看到科技的力量。

华为试驾概念店

明年，项目还将引进滑板、网球商户，二楼的外广场也将迎来全面改造升级，见证更多青春风采的绽放。

滑板活动照

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从经营到品牌的升维

如果说，各类创新想法是一颗颗种子，那么芝士公园就是他们的实验田，让他们能够落地实践。而万科全城项目则是更广阔的森林，给予他们更大的生长空间。目前，由芝士公园孵化成熟再散播的有4大IP。

一是，芝士公园自2020年以来，一直开展“芝士了不起”系列赛事。通过趣味比赛的形式，将场内商户联动打造多元趣味学习体验，激发少儿学习热情，让孩子们在实践中对知识有更深刻的理解；

“芝士了不起”系列活动

二是，“芝士怪好玩”系列。通过联动芝士公园商户，举办属于芝士公园自己的节日。并在节日之中，设置各类趣味活动，以全场通用的“奖励金”或“通票”形式，将不同商户的优惠串联，带动全场热度。

12月份，结合刷爆朋友圈的世界杯赛事，芝士公园联合场内商户，如火如荼的开展了芝士竞技场系列活动，从小朋友的趣味足球挑战赛，到观赛酒饮礼包，创造一站式全龄段的趣味畅爽体验。

“芝士怪好玩”系列活动

“芝士吨吨吨”系列活动

“芝士乐有料”系列活动

这些生根于芝士公园的IP种子们，在生长成熟之后，会进一步散播到宁波万科综合住区社商的所有项目之中，让芝士公园在纵向的时间、横向的客群之外的新维度——辐射的广度上面也得到新突破，实现从二维到三维的全方位生长，从而拥有更广阔的成长和发展机会。

这是我们讨论城市更新项目“再生长”的一个新境界，从个体到群体，从经营到品牌的升维。

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结语

芝士公园之所以能不断生长，是源自于其切实从所在土地的基因出发，理解“一方水土，一方人”的真实需求，精准判断定位，搭建品类内容，以稳健的根系打好生长的底子；并在此基础之上，结合自身优势和时代趋势，不断创新探索多元发展方向。

这种从感性到理性全方位理解之上的精准创造，不仅仅是体现在芝士公园单个项目里，而是在宁波万科社商的一众项目中都可看到。

同位于三江口，即将面世的x产品线的第二个项目——槐STAGE（万科综合住区槐树路256号的商业部分），就是在深入理解城市核心区客群的需求之上，以本地营造的马路新商业为定位，打造约200米，退界约30米的商业街巷，与公共道路连接，再现城市烟火气的同时，又保持着自己的一方静谧；

而以场地标志性要素——老槐树为灵感创作的KNOT THINKING雕塑作品，则为项目带来了人与自然的连接，丰富了项目的人文气息，进一步满足高质客群的精神需求。

位于三江口的 槐STAGE

期待未来有更多项目，能如芝士公园这般，让创新的种子得以生根发芽，为老城带来新的生命力。

出品：Mall先生 | 编辑：小栗子 | 照片：宁波芝士公园