随着5G时代的到来，大数据、云计算、物联网、人工智能等系列高新科技迎来爆发期。要想在5G网络环境运营新技术中满足人民对于美好生活的需求，离不开消费市场的重要载体——商旅文地产，这也是运营商投入实施网络建设取得投资回报的重要环节之一。

为了让5G及各类高新科技应用更多地被消费者认知和使用，为了让科技成果转化成生产力服务社会，中国房协商旅文地产研究中心开辟《科技赋能文旅》专栏，通过与业内专家学者的交流，挖掘可落地实施并具备商业价值的5G及高新科技应用场景，成为产业聚集、活跃消费的商旅文开发项目新动能。

本期采访嘉宾：

优服科技联合创始人、CEO金雪容

记者：金总您好，请问现阶段如何通过5G技术实现楼宇或者不动产的资源有效配置？

金雪容：首先，我们要明确不动产是个表面不动、内部持续转动的服务资源综合体，5G会让不动产运转得更快、更智慧。

不动产行业通过几十年发展，使得土地资源被配置和开发，形成了存量不动产资源。不动产运营运转过程中，硬件服务存在着大量的水电等能源消耗，空间使用者有各种服务需求并通过空间载体获得服务与支持，这些资源伴随不动产全生命周期永久存在，所以不动产不是真的不动，机器设备循环往复运转、服务和被服务的过程不间断存在，这是看似不动的楼宇资产产生价值的固有形态。

5G是第五代蜂窝移动通信技术的缩写，5G的性能目标是高速率、减少延迟、节省能源、降低成本、提高系统容量和大规模的设备链接，从这个角度上看，不动产全生命周期中的设备、能源等资源和5G技术的结合点是很清晰的。而在软服务方面，5G技术的普及还将为不动产空间服务过程中的需求与被需求的服务过程优化提供信息技术支持。

目前看最可能发生的规则变化类似于滴滴出行，需求方直接通过一个高效的信息技术服务平台发布服务需求，服务的供给方通过信息技术平台获得服务指令，并且在预先设计好的服务场景、流程指导下实施服务。信息技术服务平台的高速率、低延迟必然会给需求端到服务端的服务过程带来极速体验，这也就比较容易理解5G对于不动产空间中的服务资源优化的贡献，基本可以概括为：端（服务与需求端）云（服务器）提速、人（人工服务）资（人工资源）提效、数（数据）析（流程分析）同步等。

其次，5G的应用，会使不动产开发阶段因为大步快跑遗留下来的技术运维资源利用率极低的问题得以改善，并带动新一轮不动产行业经济增长点。

优服科技在服务全国近5000万平方米商旅文不动产用户的过程中，感受到行业内一个很有代表性的问题——不动产的内核——各种机电设备资源的智能化应用程度非常低，这是运维技术资源配置不足的表现。楼宇自控系统瘫痪比比皆是，有的甚至从始至终未投入使用，就更不用提自控系统与移动终端系统的结合。但我们也看到，当5G条件具备的时候，这些没有被有效应用的硬件资源会随着不动产行业由黄金开发阶段转向白银运营阶段的时间周期里产生一轮大规模的更新。

再次，5G带来的网络超速体验，将为围绕不动产行业发展的科技企业提供融合的场景和联合拓展的平台。

假如5G企业和软、硬件企业在联合解决方案方面开展交流与合作，通过更广泛的联合为不动产持有者和运营者提供更高效经济的解决方案，用户一定是欢迎的。我认为这是数字时代不动产科技企业的使命，为什么这样说呢，我们回顾一下不难发现，传统不动产行业是开发商管理总包的模式，但是数字时代的不动产运营是一个类似技术总包的模式，基于技术壁垒这个现实问题，业主和经营者想成为技术总包是件非常困难的事情，科技企业自己在理解用户需求的基础上花时间、费精力主动做好、做足功课才是正解。

最后，5G网络建设上升到国家战略层面，将使不动产行业获得更低的网络成本，为不动产纳入新型智慧城市范畴提供信息高速路。

当前国家大力推进以5G技术、物联网技术、人工智能技术等为代表的“新基建”，在5G基站建设方面要建设700万-1000万个（是美国的10倍之多），国家投入网络覆盖的同时同步降低网费成本，这都是在为新基建铺路，为新型智慧化城市建设注入新的动力。

记者：目前在建设智慧办公楼宇时，相当一部分企业面临着智慧化转型和后期运维等问题，对此您有什么更好的解决方案吗？

金雪容：首先，不动产行业的基因很难培育出骁勇善战的科技团队，钱多不一定砸得出技术成果。

智慧化转型和后期运维是一个硬币的两面，需要同时考虑。以前不动产可以是笨笨的建筑本身加上智慧的运维团队这种组合，但是科技发展太快了，不动产行业在这方面普遍缺乏人才储备和技术积累，仅仅靠资金投入而失败的案例太多，短期之内还是根据市场反馈，选择适合自己的合作伙伴比较安全。

其次，没有智慧运维人才的问题不能靠施压物业团队解决。

不动产行业内的数字型技术人才正处在一个严重匮乏的阶段，这个问题没办法通过物业行业的技术人才培养来解决，需要拥有更多决策权和资源的业主或者经营方来解决。具体的解决方案短期内可以通过技术服务采购、系统采购的形式，长远来看，要着手培养自己的数字化运维技术人才。

再次，放弃甲方心态、打开第三方合作的大门将会带来更多的服务资源，为发展衍生业务提供更强服务力。

不动产行业有个地缘壁垒，在数字平台冲击出现之前，不动产行业就是“我的地盘我做主”。无论是多大影响力的互联网企业，想把数字化服务渗透进不动产行业里，都是难于上青天的事情，因为纯靠数字平台渗透服务没有办法分割服务方与地主方的收益。

不同规模的不动产企业都可以与第三方合作，这种合作在未来3-5年内会是主流方案，58集团的“神办公”第三方服务就是比较典型的具有综合服务能力的第三方公司，合作的过程中如果能把服务分工和利润分配模型设计好，将会提升不动产运营服务能力。

记者：大数据技术为人工智能提供强大的分布式计算能力和知识库管理能力，是人工智能分析预测、自主完善的重要支撑，您认为通过大数据加速智能楼宇的转型升级应该如何实现？

金雪容：首先，虽然不动产行业目前的大数据还无法形成完整的闭环，但是我们看到在节能运维、租金管理、物业管理部分的分析预测功能已经开始发挥价值。

北京金融街商圈的办公楼宇被誉为中国最好的商办楼宇，数字技术的采用使得金融街旗下的商办楼宇在对客服务的及时率方面的工作效率明显提升，升幅超过300%，这就是数据对服务产生支撑的表现。

其次，智能楼宇本身有个比较严重的问题，开发建设阶段的自控技术和物业管理阶段的运维技术之间缺乏落地衔接。

我们认为物联网技术是一个媒介技术，通过物联网技术来改变传统的智能楼宇系统虽然智能但是高冷不接地气的问题是当前一个非常普遍的选择。比如我们正在进行的一个位于西安的项目的智能系统升级改造，把原来闲置的50几个强电竖井、20个机房内的40台新风机组、多台制冷机、直燃机组、空调机组和数千个照明点位结合最新的物联运维技术和移动网络技术进行智慧化升级，还有上海的一个集团客户在进行的针对百万方楼宇资产的物联化运维升级，都是采用物联+移动终端+可视化的这种比较主流的方案。

再次，数据类业务是一个需要各方互动的业务类型，如果仅仅有一套系统却无法让使用者高效地使用系统，依然无法产生数据。

“用起来”是一个关键词，围绕“用起来”这个关键词要做的事情很多，比如产品要提升友好度，要尽可能简化，技术转移要深入持续，数字化提升要提高决策层次等。我们觉得“高冷”这个词在数字科技时代是个负能量词汇，不动产行业普遍需要的是技术本身挺“高深”但应用起来很“暖心”的产品，衡量是否暖心要用结果做导向，“用起来”并且产生数据，是这个阶段最关键的。

最后，通过大数据实现行业智能化到智慧化加速这个主题，恐怕也要以一定时间内的数据积累作为前提，没有数据一切都是空谈。

记者：不动产行业在数字化过程中获得的市场红利在慢慢衰减，取而代之的是不动产企业与数字技术机构的深度联合，您认为二者应分别通过哪些层面共筑智慧办公生态圈？

金雪容：首先，对于合作要培养一种长期的价值交换的意识。

三年前一个招商租赁SaaS系统的价格可能只是每年几千块人民币，同类型产品的国际价格是这个数字的10倍以上。国内SaaS定价方式很大程度上受到C端类型业务拓展方式的影响，认为赔钱可以砸出客户。我们觉得To B业务的收益模型和To C的模型逻辑完全不同。数字化产品的定价如果不能达到覆盖其企业成本标准的话，SaaS系统研发的前景令人堪忧，从长远看，会给使用方长期的数据积累带来不确定性。

其次，面对发展，要培养出不动产企业和数字科技企业互相深度需要的关系。

今年有个有趣的现象，物业公司扎堆儿上市，前几年那些举着大旗要干掉物业行业的互联网企业，今年的策略已经转为从资本层面入手。事实证明对传统行业保持敬畏之心、对科技行业保持开放学习的态度对于两类企业都是正途。

再次，不动产科技企业的融合发展会推动不动产行业数字化进程。

数据是一个流动性很强的生产要素，本质上这种生产要素属于用户，但是没有数字科技企业的技术处理，用户也无法有效使用它。任何一个科技企业在用户数据侧的技术处理都是碎片化的局部成果，都不是用户真正需要的。基于这样的考虑，我们从2017年开始逐渐建立不动产科技行业合作组织——智慧楼宇新经济企业联盟，联盟涵盖了系统化平台类、AI（人工智能）类、数据分析类、智慧城市类、楼宇管理垂直细分类、智慧金融类、物联硬件类企业近20家，基本覆盖了不动产数字化转型过程中80%的企业类型。

这些企业要解决的问题还是不动产行业数字化的第一阶段的问题，即不动产运营孪生出数据的问题。接下来，还要解决数据运作、资产证券化相关的问题，届时还会有进一步的合作拓展和技术迭代研发。

联盟企业本身在战略合作的基础上进一步研发产品层面和数据层面的结合点，使得不动产行业最渴望的一体化平台得以实现，变得可执行、可落地、可持续发展，这是我们组织联盟的目标。

蓉英汇方案楼宇全景图

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