我们认识一个人大概是这样的过程：始于颜值，敬于才华，合于性格，久于善良，终于人品。在认识城市更新时，我发现也有这么一个过程：始于创新，生于科技，成于产业，久于运营，终于资管。

始于创新

一切创意、创新的出发都是源于人们对美好的追求，老破旧的老城之所以还能吸引人们的注意，让年轻的生命重新在这里绽放，都是因为有人做了创造性的改变，让那些地方熟悉而又充满朝气蓬勃。然而我们也看过很多城市更新案例，大多就止步于第一眼，就像那些“第一眼美女”一样，你会为那些创意惊艳，会不自觉的拍照打卡，但是新鲜劲过去了，又有新的网红地出来了，你恐怕早就忘了“旧人”，毫不犹豫的喜新厌旧。

生于科技

使梦想照进现实的是科技进步，科技会赋予一个建筑重新的生命，会改变人们对距离的认知，它让城市变的更大，也让城市变的更小，智能硬件的运用带来了管理效率的改善，数字化改造让精准营销成为可能。但仍然存在这样的现象：做空间运营的害怕自己的客户数据流失，而做IT软件的根本不懂线下运营的实质，线上线下成了两张皮，科技投入变成一堆酷炫的摆设，不能用的数据不过就是一堆占内存的字节而已。

成于产业

产业是城市把人们聚集起来的目的，是一切城市生活的基础，当原始的城墙已经失去其防御意义，人们留在城市里就是因为这里有更高的生产效率。对于城市更新而言，让产业回归城市才是根本之道，在这个领域活下来的人会开心的发现自己无意中踩对了某个产业链的选择方向，越垂直聚焦，越是能抓住头部企业，就拥有越强的话语权。产业聚集正在改写人们对地段的认知，这时就非常考验你是“老板思维”、“客户思维”还是“用户思维”了，如果还是坐商的招商打法，在产城时代很快就会被淘汰，你不懂产业，产业和你之间就是最脆弱的房东租客关系，有更好的条件，转身就会离开。

久于运营

留住客户没有什么窍门，考验的是运营功力。运营是什么？运营不是签约、收租、保洁、保安、硬件维修……，那些已经可以通过机器/机器人就做的很好，运营做的是有温度的事，是能够让人感受温度的事。好的运营可以感知客户的变化，可以形成文化共鸣，可以引导消费，可以制造“气味相投”。考验运营的就在于粘度，谁都知道“二八法则”，能留住那20%的忠实客户，形成不断的重复购买，不必盲目的“打新”更有意义？

终于资管

为什么说“终于资管”？就像郭德纲说的，真正好的东西是要通过市场买单来验证，一个城市更新项目做得是否成功，任何评价都不如真金白银的买单来的实在，能让城市更新变成闭环可持续发展的就必须强资管逻辑。不管你是出于社会责任的考虑，是为了改善城市形象，还是就为了盘活自家的资产，不管是算大帐还是算小账，只要需要有人为此买单，就必须拿出一个自洽的逻辑。真正造福社会的，社会一定会给予对等的福报。纯公益的纽约高线公园为何是城市更新的经典之作？只因为它让曼哈顿有了容纳创新的栖身之地，高线公园旁的物业增值说明了一切！

人品衡量的是一个人的社会价值，资管实现的就是城市更新的经济价值。

说到这里，有人要问了：你说的这些，干好一样已经难得，这世上难道真有这样的全才，能把所有的这五步都打通，形成一个完整闭环，做到你说的“完美”的城市更新？确实，这其中最难的其实是存在逻辑矛盾的“始”与“终”的对立统一，因为我们知道所谓“创新”就是要打破传统框架，寻找存在不确定性却会是未来的增长点；而“资管”的逻辑则是要控制“不确定性”，必须制定规则，服从监管，用标准、规范、指标来实现一个预期的结果。在商业地产圈，创新见长的公司不时会给人带来惊喜，但难在可复制性和可持续性；而资管见长的公司则容易陷入标准复制模式下的同质化，不免显得有点单调，欠缺吸引力。

最近有一则关于凯德集团举办“创新SPACE大赛”的消息吸引了业内的广泛关注，资深大号“商业与地产”。我好奇的则是：堪称商业地产资产管理样板的凯德，会如何来平衡创新与资管之间的关系？凯德会为了夺眼球的惊艳或局部空间上的高回报来颠覆整体稳健的资管体系？这些“创新SPACE”是否代表凯德对于未来的判断，会成为他们高调进入中国的城市更新战场的利器吗？创新力、产品力和资管力，哪个才是凯德维系持久竞争优势的核心竞争力？
 

带着这样的一些疑问，我专程前去拜访了凯德集团（中国）商业管理首席执行官陈培进先生，跟他做了一次长达两小时的深谈。以下是这次访谈的纪要：

Q：凯德为什么要鼓励创新？
 

陈总认为：创新的动力来源于压力，有压力才会去创新，压力来自于没有资源或资源受限的情况下要想办法去创造价值，才会想办法去创新。凯德的这些创新其实并非通过上层号召而来，举办创新大赛也不是为了创新而创新，更不允许花钱去做一些华而不实的创新噱头，这些创新都是各个业务单元基于业绩压力而自发产生的创新。凯德举办的创新大赛第一条原则就是需要经过实践验证有业绩可以证明，而评判标准也使用了资管维度（比如租金收入和投资回报）来强调创新的目的就是为了创造价值！

他认为凯德的资管体系可以保证做出来的产品达到80分的水准，想要从优秀走向卓越，从80分做到接近100分，就必须发挥个性化的创造力，通过创新来实现。举几个这次创新大赛涌现出来的例子来说：

有的是拿租金不好的冷区来改造，做成街区或特别的卖场，就能吸引更多人流把场子做热；有的则是把原来因为季节原因闲置的空间（比如哈尔滨项目的天台足球场），按照季节特点改成其他用途（冬天的足球场变成溜冰场），而只要有人来用，就自然会产生消费；有的甚至把自己的办公空间拿出来租给共享办公，再返租回来，不仅提高了空间利用效率，租金上实际还是有的赚。

有的原本活动空间有限，但善于利用场外空间，做成了网红打卡点，把活动带到场外去，把场内外打通，一样创造了高人流！有的本来因为市政施工影响了主入口的进出，只能走旁边的小门，却正好借机做了改造把小门变成主门，原来的冷区变成了主入口的旺区！

这么一些点的想象力一旦打开，就会发现其实原本以为到顶的收益空间是可以再突破做到好上加好的，这就是创新的魅力。

Q：凯德用什么方式来激励创新？

陈总认为：创新是凯德整体一直都在做的事情，只是原来没有这么全集团动员，把这么多亮点集中展示。他认为最有生命力的创新就是好用的创新，立竿见影、能够帮助基层做到业务提升、能让他们尝到甜头的创新，不用你去推广，大家自然就会主动学习。而最好的激励方式也并非只有物质刺激这么一种，基层的努力能被高层看见并成为全集团学习榜样的成就感本身就是对年轻人极好的正面鼓励（这次大赛凯德集团层面的高管都出来担任评委，总裁罗臻毓亲自为获奖者颁奖），开放共享的学习平台也会形成很好的示范作用，让彼此激发更多的灵感。管理之道并非只是管控，做好顶层设计，让大家的创新有方向性，再顺势引导就往往事半功倍，大道之行就是顺水推舟！

创新一定是自下而上，基于神经末梢对市场的感知而发生的。对于创新最好的态度就是让它自然发生，通过不断的总结、借鉴、辅导、沉淀而成为可以复制的模式。创新大赛是一种方法，通过分享和学习，让彼此看见，让上下看见，这既是一种鼓励，也传导着企业的价值观。包括创新大赛本身，如何在有限条件、有限时间内吸引评委的关注，展现自己，都能激发出创新力。凯德成立了卓越中心，会把这些创新案例沉淀为知识管理，未来再有新的想法就有可以借鉴的地方，相信经过不断的累积就会让创新变成一种常态。

Q：凯德孵化出来的创新力将会如何转变成资管力？

陈总认为：资管有两个很重要的指标就是净收益和人流，净收益就是收入减成本，其中：收入来自于租金，来源于付租金的租户，租户能付你租金是因为他的业绩好；成本来自于运营成本和维护成本等，成本上能有效压缩也是收益的增加。资管的目的无非就是开源节流。增加租金有很多办法，针对存量租约空间的到期调增是一种办法，但毕竟空间有限，有没有可能创造出可以利用的新空间，有没有可能通过共享的使用把闲置的时间也用起来，有没有可能通过方法带动人流的增长，从无到有产生新收益？这就是创新为资管创造的价值，这也是资管人眼中的创新抓手！

凯德愿意孵化并投资创新，却不会把重点放在让他们成为独立的业务发展，而是为整体资产的增值服务。

比如凯德认为数字化是不可逆转的方向，必须坚定的去拥抱。但凯德强制推行的线上线下打通的凯德星会员体系，并不会像有些企业一样为了数字化而数字化，或者为了某个资本市场概念而推行，而是会让所有用的人（无论是消费客户、商户还是管理人员）感到好用来主动使用（比如商户会因为这个系统提供的数据支持能带来更好的生意而主动加入系统）。通过已经接近900万用户的凯德星系统，凯德发现生态圈是可以扩大的，可以把产业园、写字楼、商场、酒店、服务式公寓等业态的客户群打通，通过社群化服务，增大客户的粘性。

比如凯德也会做共享空间，但并不认为共享办公作为独立核算的业务有什么特别的价值，靠租金或靠服务都很难自成体系，但是放在一个大的办公系统里看就会发现不一样的价值，它可以提高整体物业的服务水平，它可以为大客户的周转提供腾挪空间留住客户，它可以解决客户临时增加的体外办公需求（比如短期的上市尽调），它也可以成为所有租户的配套服务，从而减少各自的配套面积需求（比如会议室），让客户的租赁面积更有效率，因而能承担更高的租金，算大帐才能明白共享办公的合理价值就在于提供了增值服务。

比如凯德也有自己的创投基金，也会去看外部的创新项目，但只看和主体业务有关联的项目。凯德的创投优势在于平台，有丰富的应用场景，适合在这样的平台、应用场景发挥作用的凯德才会去投。凯德投资的项目一定要与凯德的主体业务形成协同，或者能够产生更好的客户体验或效率提升，或者能够孵化好的零售业态来为整个场子加分。凯德并不会投那些所谓“网红”业态，而更看重具有自我更新、升级迭代能力的，这样的经历过市场检验，才能活的长。

Q：凯德如何能保持持久的竞争优势？

陈总认为：以前的市场相对简单，商业管理可以标准化甚至可以跨洋指挥，但现在市场的消费理念变化极大，人们的需求不停的在变，你不创新就意味着会失去市场。而你不去创新，并不意味着竞争对手就不会创新，你不创新，客户就会跑到竞争对手那里，所以创新就是竞争力。一个好的行业领跑者需要一直保持在行业前列，但不要跑的太远以至于脱离正赛，创新要有度，不要动辄颠覆式创新，真正好的创新一定是循序渐进，因地制宜。

他认为真正创新的是人，创新不是管理出来的，也不是通过上层指令推动的，好的管理者只要给予基层足够的发挥空间，创新就自然会发生。凯德的创新之所以成功率相对较高正是因为有了资管思维，有了考核压力，所以一切的创新出发都会事先做好调研、比较、算账的工作，自然也就不容易失败。凯德资管的标准化在模式，而不在形式，产品需要个性化，并不需要观感上的一样，商业地产又不是阅兵，不一样才对。创新可以分享而不可以复制，可以启发而不能灌输，凯德就用知识管理来建立系统性的分享，通过大数据的指导来激发在地化的创新。凯德如果说与众不同，就在于这一张一弛之间的把握比别人做的更好一点吧。

我真的好像上了一堂创新课，很多存在心间的疑问豁然开朗，让我对凯德集团又有了全新的认识。始于创新，终于资管！这句话其实适用于所有新业务的开拓，这些年我们看到的那些“看他起高楼，看他楼塌了”的创新破灭，也许不过是因为他们把长跑看成了短跑，他们拥有一个美好的初心开始，却在路途中迷失，越走越偏离最初的方向。

我们看到，在各级政府的高度重视下，城市更新正在变成又一个全民关注的投资新风口，大量的社会资本正在大举涌入。我们也看到，入华25周年的凯德集团在今年整合了星桥腾飞，也在高调宣布进军城市更新，其中就包括中新广州知识城这样占地123平方公里巨无霸级的城市更新项目！当中国的商业地产在经过万达模式、香港模式、美国模式的百花齐放而终归凯德为代表的资管模式之后，中国的城市更新也许也正需要凯德来打个样，看看究竟该如何，从“始于创新”走向“终于资管”。
 

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