商场的收入是很多从业者关心的问题，代表着项目的综合实力。因此除了打听租金以外，“你家一年总共能收多少钱”也经常是同行打听的重点。

前文我们提到，“根据年报收入计算出来的租金，是否等于平均租金？”，答案是否。原因除了涉及到出租率、空置期、装修期等以外，最关键的因素即年报收入是否就是租金收入？”

答案依然为：否。

我们以新城控股2019年半年度报告为例，在介绍各项目指标时，很明确的提到了：租金收入包含自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

本篇文章，我们就为大家介绍下购物中心收入中的这些门道。

1 / 租金收入

作为购物中心收入的最大头，就不赘述了。

2 / 物业费收入

物业费（包括装修管理费）也是购物中心收入的主要来源，但需要指出的是，某些采取物业外包的购物中心，租户的物业费是直接交给物业公司的。这种情况下物业费收入也就不计入商场收入了。

当然，即使是外包物业，也有部分购物中心选择先统一将租金、物业费收到自己账户，再对外支付。这样的好处是扩大了账面收入的规模，缺点则是要多承担一笔6%的物业收入增值税费。

3 / 停车场收入

对于经营优良的购物中心，停车场收入也很可观，相信各位常在一线城市停车的读者们一定有过切身体会。

我们做个简单测算：上海一座10万平米的购物中心，按55%得铺率计算，可租面积为5.5万平米，假设平均租金9元/平米/天，全年平均出租率95%，则一年租金收入约1.72亿元。

假设车位配比为百平米0.8个，则总车位数800个，按每天车场循环3次，每次停放2小时，停车费9元/小时计算，全年的停车费可达1577万元，相当于租金收入的9%。

停车场的收入与如下因素有关：

• 有效停车位的数量（某些子母车位、机械车位往往是无效车位）

• 停车收费的价格

• 停车收费的政策（开业初期的项目多采取减免停车费来换取客流或销售额）

• 商场的车流数（商场经营能力与辐射范围的体现）

当然，笔者也听说过某些项目为了追求收入，700个车位容量放进800+车辆，车主在找车位、等出场的过程中就产生了半个小时甚至以上费用的故事，这就有点本末倒置了。

4 / 多经点位收入

多经点位收入指的是利用商场的中庭、中岛、过道等非固定店铺位置租赁而产生的收入，包括快闪店、车展、特卖，甚至部分路演活动等。

成熟期项目的多经点位收入通常可以占到全年总收入的4%以上，但各项目之间差异较大，和项目的经营情况、定位以及硬件设计都有一定关系：

• 得铺率越高，说明公共区域越小，可规划的多经场地就越少；

• 项目经营越好，多经场地就越容易招商，租金也越高；

• 项目定位越高，越重视空间品质和多经品牌级次，其多经频次与数量就更少。

有些购物中心将广告位、库房等收入也计入多经点位收入，钱如其名，就不再赘述了。

5 / 能耗收入

不少购物中心的水、电账户是以商场为整体在电力公司、自来水公司开户的（或者超市独立开户，购物中心整体开户）。因此小商户的能源费需要先交给商场，由商场再统一支付。这种情况下，有些购物中心公布的整体收入是包括了能耗收入的。

不可小看这部分收入。以近期上市的九毛九集团为例，其上市招股书显示，2019年上半年其使用权资产折旧（不考虑折现率的情况下可认为与房租近似）占全年营收的8.5%，而水电开支则占到了4.1%，接近前者的50%。

当然，这和九毛九重餐饮的业态特征，以及作为连锁品牌较强的租金议价能力有关，并不意味着所有商场的水电能耗收入都能相当于租金收入的五成。但哪怕只有10%，也足以让整体营收数字更为亮眼了。

能耗收入的多少和如下因素有关：

• 大用电负荷的商户（如电餐饮商户）越多，能耗收入越多；

• 平均租金越低，能耗收入占比越高；

• 电费标准定价以外收取的电损、供电服务费等越高，能耗收入也就越多。

6 / 违约金收入

商户在签约时通常都会缴纳3个月左右的保证金，如果发生提前退租，或者商户违约导致解约等行为，商场方面就会选择没收这部分费用。如凯德等企业可能还会在此基础上，再收取相当于若干个月租金数额的违约金。这部分费用同样会被计入商场的收入。

当然这部分收入并不一定是越高越好。因为违约也往往意味着店铺的空置，违约金收得越多，代表某一时间段内店铺调整（且多为被动掉铺）越多，并不利于商场的经营局面。

且如果空置店铺不能尽快去化，或新签商户的租金较低，甚至可能出现违约金无法覆盖空置期和租金损失的情况，这种情形下的违约金收入也只能是略作慰藉。

7 / 含税收入

某些情况下，商场对内和对外的口径会有所区别，比如对外的数据是含税的，而对内的KPI则是不含税的等等，这样也会造成一定差异。

现行政策下，不动产租赁的增值税率为9%（若是一般纳税人租赁其2016年4月30日前取得的不动产，税率则为5%），物业费收入的增值税率是6%。因此是否含税，在收入总额上也会有5~9%的差距。

介绍这些定义之后，重点为大家厘清两个容易混淆的概念：

1 / 轻资产的运营费用收入

以万达为代表的商管公司，近年来拓展轻资产或管理输出类项目数量。比如小股操盘，或者管理公司完全不参与项目投资，仅负责品牌输出、代运营，所产生的租金收益管理方与投资方按一定比例（如40%）分成等。

以吾悦广场为例，2019年上半年，新城控股旗下的商业轻资产项目：青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场，租金收入为189,074,143元，而归属于新城控股的租金收入为119,072,865元，两者之间还是有明显差距的。

对于此类情况，需要厘清我们了解到的收入，究竟是项目本身的收入，还是商管公司的管理收入；以及商管公司的分成基数，仅是指租金，还是如上所述的全口径收入等等。

2 / 营业额收入

将营业额收入等同认为营业收入，这是一个最容易犯，但也是最低级的错误。

比如曾经有篇文章《280座万达广场总业绩不及3座北京SKP》，就是将万达的租金与SKP的销售额进行对比，得出了极其荒谬的结论。

当然，百货由于采取统一收银，先将所有的营业款收到自己账户，扣除扣点租金后再返给商户。某种意义上，因为百货确实收到钱了（只不过N个工作日之后又付出去了），也可以说成是收入。但我们写这一系列文章的意义，就是在于说明：

不同项目之间的指标对比，其口径应当是相同的。

哪怕是百货和购物中心对比，那也是营业额比营业额，租金收入比租金收入，不能简单粗暴地用含义不清的“业绩”对比“业绩”。