存量时代，城市中许多老旧的商业项目由于诸多原因，对消费者的吸引力日渐下降，且核心竞争力也日趋减弱。
而存量改造并不只是简单的翻新，除了赋予旧建筑新的功能与价值之外，还需要提升项目的运营水平，改善经营状况，真正让旧商业起死回生。
但品牌池的匮乏使购物中心的差异化之路“难为无米之炊”，高额的停业改造成本也让很多项目望而却步。
本期，我们将深入购物中心的改造困局，结合过去的一两年里，调改后取得不错效果的项目，参考他们的商业改造经验，探讨存量时代购物中心的改造革新之路，如何把旧商业改好、改活。
城市作为经济发展载体的同时，也是市民们赖以生存的家园，而城市更新则是对城市未来的延伸，对城市的发展起着至关重要的影响。
我国购物中心的翻新率偏低
购物中心的更新需求，源自其不动产属性与所处的消费行业的高速变化之间的矛盾。
在过去十年里购物中心经历了去主力店、电商崛起、核心购买力年轻化、快时尚的崛起与放缓等一系列的市场变化，零售业态占比一度从80%调整到40%，但在内容日新月异的同时，购物中心的物业翻新频率却偏低。
而研究显示，即使在区域市场具备一定优势的购物中心，每五到七年仍然需要进行大规模的翻新改造，以适应重大消费趋势的变化，保持项目的竞争力。
资产坪效偏低
如果以坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）作为评判标准，美国购物中心可以分为A类、B类、C类资产。
其中，对于资本而言，投资A类资产（>750美元每平方英尺）是具有可期性持续回报的优质选择，B类资产（>450美元每平方英尺）可视作具有增值潜力的选择，C类资产（>250美元每平方英尺）则相对而言是处在“生存挣扎”阶段。
而目前美国市场，B类、C类甚至D类资产的占比约为70%。
对于这些物业而言，重新定位、升级而获得价值的提升，是美国商业地产市场的现状，国内也同样面临这样的处境。
一方面，急需通过改造提高项目坪效的项目越来越多，另一方面，我国购物中心的翻新频率偏低，如此矛盾现状下的商业地产项目对消费者的吸引力日渐下降，且核心竞争力也日趋减弱。
于是，当下购物中心如何“化整为零”的调改，如何通过合理规划、增加收益已然成为时下商业地产值得关注的关键问题。
上海TX淮海
西安量子晨旧厂房改造项目
随着时代的更迭变化，如今很多城市都步入了后工业化时代。关于旧厂改造如何推动城市更新也因此成为当下城市革新发展的新命题。
西安量子晨是在原西安太阳锅巴厂旧址上改造而成的项目，在保留太阳锅巴厂原址水塔、烟囱等标志性建筑的基础上，没有选择推倒重建，而是通过“填充”的设计思路，以低密度、高品质、低层高的多元空间融合打造不同场景的主题板块。
不仅在建筑风格上用老城记忆融合新时尚，还通过电竞、电音等更加年轻的业态来筛选客群。
依托母公司强大的电竞娱乐基因，打造的VSPN电竞中心，已成功举办了首届PEL和平精英职业联赛。
除了以电竞作为特色，西安量子晨相比较传统的购物中心，以开放式的街区传达自由共享的精神理念，结合联合办公、国际电音、设计酒店、世界美食、潮流购物、运动健身、音乐现场、滑板公园等多元化业态，给予年轻客群体验式消费的深度选择。
福田星河COCO Park
从近年来的深圳商业项目有众多迈入十年以上的购物中心，如深圳万象城、海岸城、益田假日广场等都在陆续做出调整升级。
2017年，星河就曾对福田星河COCO Park进行开业以来最大力度的改造升级。后来因君尚百货因租赁到期撤出星河国际裙楼。
2019年，星河将原君尚百货部分纳入福田星河COCO Park整体经营，以南北区进行区分，升级后整体商业管理面积将由7.6万平方米增加到12万平方米。
福田星河COCO Park突破传统的建筑格局，在商场正中间打造了6000平方米下沉式露天广场，加上独具特色的星空栈道，将客流打通，使商业动线更符合其“公园”理念式休闲购物体验的氛围。
除了在空间改造之外，星河COCO Park也在根据消费者不断的需求变化，调整业态及品牌。
从最初的视觉购物、美食联邦、COCO酒吧街等功能性业态，到现在对品质多元的追求，先后引进多家国际美妆及轻奢品牌，并通过增加轻餐比例等方式，提升项目休闲氛围，吸引更多的年轻客群，填补了福田CBD商圈高端化妆品业态空白。
此外，星河COCO Park在营销手段上也推陈出新，通过创新跨界组合、线上线下场景的互动，在场景互动中精准把脉年轻人的消费习惯、需求变化，在存量商业中贡献了自己独有的改造经验。
华润时代广场
1997年开业的华润时代广场，位于浦东陆家嘴核心区域，凭借当时独具一格的设计和高品质的购物体验，开业20年来承载了上海一代人对高端商场的记忆。
2017年项目闭店改造，历经两年的改造升级，去年以全新形象归来。在其尚未开业的时，就已经招募了数万名会员。
整个商场以 “剧场”为主题，通过重新组织商业设计的基本功能，形成一个如同剧院的空间结构。大玻璃穹顶、幕帘装饰、弧形拱门、错落的露台，这些经典的剧院元素贯穿商场内部，营造出浓浓的“剧场风”。
视觉的冲击先行而来，随后的即是对于“将要看到什么”的期待。
商场网罗了来自全世界的生活方式商户，有来自泰国的时尚零售，来自日本银座的精致家居精品，也有来自纽约的经典花艺跨界，西西弗TIMECROSS定制、Seesaw跨界店等，全国首店、上海首店样样不少。
购物中心调改要点
每个商业体的脱胎换骨的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。项目定位的本质是什么？受众是谁？有什么与众不同？客户为什么会来买单？
切实链接人的需求
实现商业项目的成功，就必须要能够捕获人们的喜爱，所以人们的需求是什么，喜欢什么，不管是存量更新还是增量创新，切实链接人的需求，都是需要关注和思考的问题。
项目改造成功的核心：是否给到了辐射人群所想要的消费需求，思考如何为消费者呈现一种更具创意的体验与互动，同时将其转化为消费，让购物成为一种自然而然的愉悦行为。
业态优化-首店经济
相对大众化的购物中心，存量改造能够根据市场偏好对业态配比做出调整，更加顺应目标消费者需求，同时是引进新型业态的绝佳时机。
其中，首店经济就能很好的为购物中心经济增长注入新动力。首店的特性是稀缺性，“首”字背后其实是对零售创新和变革的推动，其中包括模式创新、场景创新、技术创新和渠道创新等。
空间场景主题重构
相比业态调整，购物中心的空间、硬件调整能够更直接地为消费者带来视觉冲击。当市场增量空间越来越小，在存量改造中将购物中心的空间、立面及硬件升级，能让旧mall焕新生，从而给消费者带来“新开业”的新鲜感。
运营管理
旧改项目要做成功，不光是前期的设计及硬件提升，后期的运营管理能力至关重要，一个成熟的运营方不仅起到设计方与商户之间沟通与协调的作用，也是整个商业项目运营计划，组织，协调，执行的主力。
“一年一小调，五年一大调”，经过千锤百炼的购物中心才能更贴近消费者。对购物中心而言，项目改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。
然而，存量改造对开发商和运营商的实力提出了很大要求，因为老旧项目地段已定，没法改变，而过时的建筑、落后的硬件又带来极大限制，较难与新Mall匹敌。
那些能在改造项目中脱颖而出，继续活跃于市场、成为标杆的项目必然有着其他项目难以匹及的优势和特点，值得学习参考。
购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
当存量商业改造成为趋势，运营者不仅需要保持物业硬件状况的良好，并适应新的审美偏好、新的消费趋势，在业态结构、品牌组合、主题打造、活动运营上不断为消费者创造惊喜。
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