近一段时间，“三条红线”是地产行业内最热的话题。

明源君认为，之所以这么热，是因为它的出台，象征着地产3大红利的最终消失，象征着地产行业“人有多大胆、地有多大产”时代的终结。

 

在这个时代终结之后，行业将发生以下变化：

1、地产百强排名在2021年将出现很大变化。

2、一些房企排名迅速提升，不是因为自身规模快速增长，而是因为同行被“打回原形”。

3、从2021开始，地产行业将不再有奇迹，也不再有 “逆袭”。想获得“红利”，必须进行长期的努力。

 

下面明源君详细来说……

 

 

3大红利消失之后

一些地产百强会被打回原形

 

所谓三大红利，指的是：土地红利、周期红利、金融红利。

 

土地红利存在有2个前提：

1、 花很少的钱就能圈很大一块地。

2、 那块地不用开发经营，放在那里几年，价值就能暴涨。

有家地产百强，就是因为早年在某一线城市拿了一块地，放了10年之后再开发，而莫名其妙地成了百强。

土地红利因为招拍挂竞争越来越激烈、土地价值上涨越来越慢、财务成本越来越高、土地价款支付周期越来越短而终结。

 

周期红利的存在，是因为全国性调控的存在。

之前，每次全国调控之后，一二三线城市会出现轮动，出现一个3年大周期，有的房企在周期底部拿地，等1-2年周期回来以后卖房，就获取了最大红利。

周期红利因为“因城施策”调控政策的出台而终结。

 

金融红利的存在，是因为之前加杠杆很容易，而加杠杆带来的规模，又能带来更多红利。

如果负债100%，规模是500亿；那么负债200%，规模可能就是1000亿。而在之前的规则下，在规模从500亿上涨到1000亿之后：

1、 因为排名提高，从金融机构借钱更容易了，于是又迈向1500亿、2000亿。

2、 规模效应产生利润。比如因为采购规模扩大，采购成本降低了。

3、 项目越来越多，知名度提高，品牌价值提升了。

……

 

从某个角度来说，当前的地产百强排名，是一个胆量的排名，而并非实力的排名。

比如，甲房企规模是乙房企规模的2倍，其有息负债却可能是乙房企的10倍。如果乙房企也用甲房企那么高的杠杆，其规模又将是甲房企的好几倍。

巨大的财务成本，也是某些房企规模虽大，利润却不多的主要原因之一。

 

根据中指院的统计，100家不同销售规模的上市房企中，没有踩中红线的只有21家。

（红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍）

 

 

而根据规则，如果三道红线全部命中，开发商就不能再借钱；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

 

三条红线规则的厉害之处就在于：不再监控资金流向，而是直接指向最终结果。踩中三条红线的，根本不是还能不能继续增长的问题，而是在现有规模上倒退多少的问题。

 

这背后的原因大家也都明白：

房企很多时候就是借新债还旧债，靠发展来支撑过去的规模。你借的钱越来越多，规模越来越大，是可持续的。可一旦你停下来不发展了，杠杆还是很高的话，就会崩盘。

 

一定会有一些房企，被迫降杠杆、降规模！大家可以观察：

2021年规模比2018、2019有大幅下降的房企，大多都是被打回原形的！

而随着这些房企被打回原形，一些杠杆不那么高的房企，在自身规模没有迅速增长的情况下，排名会大幅上升。

 

 

地产行业没有逆袭了

要想获取红利，必须长期努力

                       

土地红利、周期红利、金融红利消失之后，所谓的“逆袭”也就不存在了。如果未来还有房企逆袭，一定是因为：他在你不知道的时候，偷偷下了苦功。

 

地产行业尚存的红利有以下一些：

 

一、城市化红利：需要深入研究、长期运营才能获取

 

中国的城市化率在未来的15到20年仍然会有20%左右的提升，城市化红利在此期间还会一直存在。

但是在招拍挂越来越激烈、地价越来越高的情况下，随便拿块地，就能借城市化进程赚钱的时代一去不复返了。

 

要想获取城市化红利，有2个途径：

1、 通过深入研究，拿下别人不看好区域的地，而该区域未来的发展超出预期。

2、 通过长期运营，通过自己的努力，把一大块资源不健全的地，变成拥有优势资源的地，这样做付出很大，但同时也能获得全部红利。

 

二、科技红利：相信未来才能拥有未来

 

之前房地产行业经过一轮“互联网+”的热潮之后，很多房企觉得互联网不能颠覆房地产，也就对科技失去热情了。

事实上，明源君认为，科技改变地产是早晚的事情，只是先行多少的问题。

先行两步的可能会死，先行一步、半步的却有可能获取最大的利益。

 

碧桂园、万科、金地等企业，在近2年纷纷重兵投入科技，绝不是无的放矢。科技至少会给地产带来以下一些改变，只是时间问题：

 

1、 大数据统计客户需求，AI参与设计，精准找到客户，实现营销费用最低化、溢价最大化。

2、 所有数据即时在线，是亏是赚第一时间知道，实现智能决策，避免经营风险。

3、 建筑工地、物业管理大量使用机器人，像造汽车一样造房子，效率更高，减少人力成本。

4、 建立与真实城市完全相同的虚拟城市，一切试验、实践乃至生活的一部分，都可以在虚拟城市里进行，与真实城市生活形成互动的闭环。

……

科技将带给地产大量红利，这是毋庸置疑的，只是红利何时集中爆发的问题。

不过有一点可以肯定：没有前期投入，也就不可能第一时间抓住红利。

 

三、管理红利：管理能力大于金融能力的，规模还有快速增长的可能

 

管理红利的核心，是通过越来越深入的标准化，实现3个目标：

1、 周转速度越来越快，同样一笔钱以前一年做一个项目，现在能做2个项目。

2、 一个项目用到的人越来越少。

3、 素质没那么高、经验没那么丰富的团队，掌握标准也能做出好项目。

 

周转速度这一块，目前很多房企已经达到极致了。可用最少人做一个项目这件事，大部分房企都做得还不够。在这方面做到极致的滨江集团，做一个项目仅需3-5个人。

 

如果一家房企的规模，是靠投资“并表”撑起来的。也就是说，它的金融能力，大于开发能力，那么这家房企规模跳涨的可能性就不大了。

眼下，国内三条红线泰山压顶。而国际上标普、穆迪、惠誉三家评级公司关注的点分别为：

标普：规模及长期偿债能力。

穆迪：规模及杠杆率，关注财务表现。

惠誉：土储规模，资产流动性和偿债能力。

这些公司关注的这些事关经营质量的数字，不是短期可以提升的，也需要长期积累。

 

而如果一家房企的规模，大部分都是自己操盘撑起来的。也就说过，它的开发能力大于金融能力，那么其规模还有跳涨的可能。

一方面，它杠杆低，在三条红线之下，仍可以融到更多钱，来增加项目数量。另一方面，它可以出让更多自己操盘项目的股份，继续扩大操盘规模。（作者：明源地产研究院  天天）

 

 

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