赢商网数据显示，2021年，全国拟开业购物中心体量近亿平米。
也就是说，如果这些购物中心顺利开业，到今年年底，全国商业存量将接近5.5亿平米。
伴随着国内商业全面进入内生增长阶段，商业也进入了“优质资产”的内卷时代。
TOD选址、场景化塑造、精细化布局、IP化运营，一切都围绕着“如何在商业浪潮中，打造‘有记忆点’、‘能带客流’、‘实现增值’的产品”。
然而，面对存量项目的客群分流、新增项目的招商竞争和消费者善变的消费偏好，一个产品想要做的叫好又叫座，出圈且出彩，却实非易事。
由此，一条条商业产品线带着商企对于资产升值的“押注”与消费趋势的“观点”，从规模化、复制化抢占市场，到一城一区一特色，不断进行资源调配、分层细化和更新迭代。
2021年7月10日，凯德旗下最新一座来福士——北外滩来福士正式开门迎客，开业当日客流超30万。
前有虹口元老白玉兰，后有主题情景瑞虹天地，前后夹击下，北外滩来福士如此亮眼业绩的背后，是凯德怎样的差异化推手？从北外滩来福士的开业，我们又能探寻到来福士产品线怎样的进阶路径？换句话说，凯德在对于“优质商业资产”的打造方面又有了哪些新的思路？
细数4大亮点
北外滩来福士——这个从当年大手笔收购就刷屏的“双子塔”项目，直至开业仍热度不减。
其一，高价：当年128亿的摘牌价和约200亿的投资额，刷新了凯德在华单体项目收购交易金额记录；
其二，黄金地段：项目位于上海虹口区北外滩滨江核心区域，地铁12号线无缝接驳，总建筑面积约42万㎡，商业建面12万㎡，属地标级建筑，“上海最高双子楼”的记忆点深刻，融合商办与商业，自身便可形成良性的商业生态循环，这也与来福士产品线自带的“核心选址”基因完全契合；
其三，高品控：来福士一直是凯德的王牌旗舰型商业产品线，项目打造为上海的第三座来福士广场，所以自启动伊始，便收获了较高的市场影响力与行业认可度。
如今，这个定位为“灵感之城”的3.0版来福士开业即爆场。在这个项目上，我们也看到了此次凯德对于来福士产品进行升级的几个重要“新”元素。
■ 来福士首个众创试炼场，对话未来商业的“共赢”主题
北外滩来福士此次选了一层的核心位置（三个中庭的偏中心点）打造了Bridge+ Spark共创孵化空间，这也是凯德首次在来福士产品线中推出的商业创新试验场。
Bridge+ Spark是凯德旗下奕桥Bridge+(共享办公空间和互动社群平台)的进阶衍生品，首次进入零售业态，吸引品牌在Brigde+ Spark空间里与来福士进行共创，为零售及餐饮品牌提供了一个展示与孵化的复合型商业平台，也为消费者提供了一个社交聚集地，未来也将通过有规划的主题策展、与商场租户和合作伙伴等联动，逐渐形成常变常新的良性生态圈。
这也反映了凯德在运营方面不断的创新尝试，正如凯德集团（中国）商业管理副首席执行官杨钦富所说：“对我们而言，运营是非常重要的。相较于简单的全部找成熟品牌进来，我们愿意拿出一点空间，由团队自己去尝试做运营，做品牌孵化，把一些创新品牌带进来，希望他们有机会能够做强做大。”
其首批入驻商户量级也不尽相同，包括已有一定知名度的韩国院线级化妆品牌——VIDIVICI、从线上走到线下的——亚洲前卫青年潮牌GARMENTS线下首店，以及初创品牌茶饮品牌梯田全国首店等，足见Bridge+ Spark的多元化与商业延展性。
■ 融合城市风貌文化，打破商业“代际隔阂”，拉长来福士的客群年龄带
北外滩来福士的B2层，拿出近2500㎡的大面积打造了老上海复古街区——City Mart城市集市，以“重逢·记忆中的90年代上海”为主题，将90年代的弄堂场景进行一比一超逼真还原，重现了提篮桥街区的历史风貌。
同时贴合场景优势引入多个上海老字号美食，不仅实现了大规模自发传播，形成全域口碑发酵，更将市井气和城市情怀与高端现代商业产品相融，收获了一大批60、70后粉丝群体，一定程度上拉长了来福士产品的客群年龄带。
■ 空间“边角”及动线的细致打磨，来福士产品场景整体性和游逛连贯性再升级
逛过北外滩来福士的人可能最大的感受就是——舒服，体量虽大，但动线清晰，好逛，“不怕丢”。
这种舒适感绝大部分来源于其场景整体性和动线连贯感，而这些一部分要归功于其92%的出租率，奠定了空间整体游逛的连贯基础，而另一部分要归功于运营团队对于空间边角的打磨和对零散动线的整理。
场内设有多个主题化空间和主题性围挡，从入口处的RAFFLES CITY THE BUND歌词主题艺术装置到2层的大面积转角开业音乐主题围挡，一方面渐进强化开业主题记忆点，一方面减少空间留白，保证较强的空间整体性。
同时，在B1和B2层巧用“来福小镇”街区串联室内外场景，将内外场本零散的动线进行较清晰的划分整理，提升游逛的连贯性，同时街区内的餐饮及生活业态也为办公群体打造了一个午餐+休憩的好去处。
■ 丰富多层次场景连接，增强来福士对于客群生活场景的多维度粘连
除传统的业态组合外，北外滩来福士还融合了X-power等极具科技感的店铺与中庭美陈设计，同时也注重萌宠治愈系场景的打造；活动方面既有DIMOO的萌动，又有室内音乐节的嗨燥，还联手私立传统艺术馆御承堂，打造全场景新概念艺术空间——C3Museum北外滩艺术馆，多面粘连年轻化场景，释放了当代年轻消费客群“动静皆宜”的多元生活态度，多维度连接年轻社群。
除了已开业的三座来福士，当被问及上海未来是否还会有更多来福士，凯德集团（中国）华东区董事总经理林建瑞则表示： “现在哪个区域还没有，哪个区域就还有机会”。
而放眼全国，来福士产品线之所以能被业界如此关注，是在于它的“优质”标签。核心地段、地铁接驳/上盖，这是来福士过去和未来不变的选址原则，也是成就其“优质商业资产”不可或缺的一个要素。
35年10座来福士
“优质资产”的锤炼与打磨
此次开业的北外滩来福士是上海的第3座来福士广场，亦是全球的第10座，国内第9座来福士项目。
带着新加坡商业与生俱来的“人文关怀”基因，诞生于1986年的来福士品牌至今将走过35个年头。
自2004年国内首座来福士——位于人民广场的上海来福士落成开业以来，凯德在中国商业行业的地位和影响力便与日俱增。
彼时，国内正处于老百货商业模式转型的初始时期，国内的众多商企正“摸着石头过河”，来福士的到来不仅带来了众多国际优质品牌的中国首店，更将一套相对完善的商业运营模式和资产管理体系带入了中国，为当时中国的商业市场提供了更加广阔的想象空间。
可以说，上海人广来福士的开业开创了中国商业综合体协同发展、业态互联时代的新纪元。
随后，来福士陆续进入北京、成都、宁波、杭州、深圳和重庆，其“开放、腔调、融合”的海派气质，逐渐成为了城市精英文化和潮流生活的代表，更引领着大众商业品味的升级。
纵观全国已落成开业的来福士项目，每座来福士都地处城市黄金地段，因地制宜，融合购物中心、办公楼、服务公寓、酒店、住宅等多种业态，无一不是城市地标级商业。这种“地标效应”既源自于世界级建筑设计大师的精雕细琢，也凝聚了世界前沿理念和全球经验，还是东西方文化碰撞、国际潮流和在地文化的深度融合，对拉动区域升值，提升城市容纳力以及优化城市商业结构做出了长足的贡献。
以来福士在中国的“发源地”上海为例，其已开业的三座来福士很好地诠释了来福士产品进入中国17年以来的进阶，以及当代中国商业的三次重要演变：
从开创商业聚合体先河的1.0版人民广场来福士，助推百货向聚合多元功能的商业综合体转型，聚集商业氛围——同样步调的还有北京、成都以及宁波来福士；
到引领行业社群联合体2.0版长宁来福士，依托集团旗下的数字化平台聚焦社群，融合线上线下，将商业变为线下的流量入口——同样步调还有杭州来福士和深圳来福士；
此次的3.0版北外滩来福士，则将“共生”与“融合”的概念植入到商业运营当中，将共创共赢、历史人文、文化喜好等更好地融入与城市的共生运营当中，2019年便已“扬帆起航”的重庆来福士亦是来福士3.0版的重要代表之一。
一路走来，一套契合来福士品牌发展历程的优质资产炼成标准也日渐清晰：更具城市“共融”性和产品独特性的空间形态、逐步丰富的业态场景、越来越立体的社会功能承载以及日益醇熟的商业和资本运作模式……
毋庸置疑，矗立于时代浪尖，来福士仍将继续引领商业的下一次变革。
结语
这也表明了凯德集团（中国）商业管理首席执行官陈永明对于中国未来商业市场的坚定和看好，也预示着未来还或将有来福士4.0、5.0、6.0的更新升级。
“有客流才有人气，有人气才有销售，有销售才有租户，有租户才有希望。中国有的是人，我们研究好消费者喜好，把项目运营好，环境营造好，做好服务，肯定有人会来。”
以人为本、持续创新、发展看长、关注时代风向……这或许就是来福士引领商业时代变迁的底气，也是其成为标杆型优质资产的内生动力。
更具城市“共融”性和产品独特性的空间形态、逐步丰富的业态场景、越来越立体的社会功能承载以及日益醇熟的商业和资本运作模式……这是来福士独具一格的产品特色，或也将是未来优质商业资产的炼成标准。
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