7月10日，凯德集团在上海的第3座来福士——北外滩来福士全面开业。作为创下凯德在华单体项目收购金额纪录的旗舰项目，又肩负着上海北外滩“世界级会客厅”的远景规划，加上开业爆红的热度，让这个项目成为全行业的焦点。

北外滩来福士 | 来源：凯德

从整体观感来看，既颇具凯德特色：92%的出租率、贴合周边客群的品牌组合、与凯德星的深度捆绑互动；同时又呈现出了很多与以往项目不同的创新亮点，不乏大量的全国、华东、上海首店，更有独家定制的主题街区与草莓TOWN室内音乐节的倾力加持，开业当天30万客流的数据可谓硕果累累。

开业当日现场人气 | 来源：凯德

在开业当天，我采访了凯德集团（中国）商业管理首席执行官陈永明、副首席执行官杨钦富和华东区董事总经理林建瑞三位高层，在对话中收获了凯德在这座项目筹备过程中的几个片段与故事，在此与大家做个分享。

从左至右：林建瑞、陈永明、杨钦富

开业就火爆全城，不得不限流的“城市集市”主题街区背后，是北外滩区域的过往。

由于提篮桥监狱的存在，过去的北外滩，绝非上海人趋之若鹜的地方。而石库门里聚集的自然也不是大富大贵的客群。但正是这种市井之地经年累月所沉淀的烟火气，才滋生出了最具有亲切感的邻里气质。

北外滩昆明路以南街坊 | 来源：网络

而近年来，提篮桥区域随着旧改的推进，拆除了大量棚户区和里弄，处在一个城市界面空白期。与之一并消逝的，是石库门里的活色生香、家长里短。

北外滩消逝的石库门 | 来源：上海虹口

因此，当来福士将 “过去”搬回现实中来，在原址重现“消逝的在地文化”时，才会引发如此强烈的轰动与关注。

城市集市内景 | 来源：凯德

在近2,500平米的主题街区里，城市集市的主创团队复刻了上世纪八九十年代的东长治路、提篮桥区域，以极高的还原度再现了80后群体有关里弄的青春记忆。

城市集市内景 | 来源：商业咔

而凯德团队也深度参与了整个街区的营建，并在过程中协助联系了当地街道，从周边动拆迁的地段淘来不少真正的里弄生活用品，实现了最大程度地场景还原。

城市集市里的《弄堂里向》演出 | 来源：自摄

场景复刻，记忆再现，这是属于“过去”的魅力。

尽管拥有着“世界级会客厅”的宏伟远景，但无论罗马还是北外滩，都不是一日建成的。当下时点，北外滩区域仍处于大拆大建、居住人口净流出的相对真空期。

2021年5月的北外滩 | 来源：新民晚报

而2017年后北外滩集中入市的57万平米写字楼，倒是将区域办公市场扩容了近3倍，但又赶上疫情对于办公租赁的影响，连陆家嘴的空置率都大幅提升，白领入住亦是困难重重。

林建瑞特别提到综合体发展过程中，凯德为了改变现状的努力：2019年末，项目和虹口区金融工作区签署了战略合作协议，推进北外滩来福士上海金融科技园区建设。去年疫情平缓之后，协调多方力量先后引进了京东金融、丰田金融、浦发银行等优质金融企业，帮助北外滩来福士双塔实现了领先市场的出租率水平、良好的租户结构组合，也为商场带来了最近距离的第一批客群。

从行业数据来看，北外滩来福士的双子塔带动了整个区域金融保险行业的占比上升。老码头的印记在慢慢淡去，优质的消费客群在不断聚合。

北外滩写字楼租户占比 | 来源：高力国际

也正因如此，没剩多少居民，本来也没有多少白领的北外滩来福士，得以在亲民化品牌的基础上，引入集合了Gucci、Bally、Max Mara等品牌的潮奢百货COSCIA，将整体项目调性与区域的消费天花板往上顶了一顶，也为未来的再次升级打下了客群认知的基础。

而相信此次商场部分的开业，亦会反向加速办公楼满租的进度。来福士综合体的协同效应，成为了破题北外滩的组合拳。

COSCIA潮奢百货 | 来源：凯德

逆流而上、组合发力，这是直面“当下”的努力。

说到开业，另一个有意思的点在于，北外滩来福士的“抢跑”。

项目团队在官宣的开业日前一天下午，启动了一场“星耀之夜”派对，邀请凯德星会员到场“先睹为快”，并同步在线上开展直播互动。

“星耀之夜”邀请函 | 来源：凯德

尽管只面向凯德星会员，并没有大规模宣传，但当晚的现场仍然极其火爆。据说开业首个周末销售额破千万的NIO SPACE，有相当比例的蔚来是在星耀之夜卖出的。

“星耀之夜” | 来源：网络

我印象中，具备提前开业条件的项目近两年并非没有，但在官宣开业之前就这么火的项目，北外滩来福士是独一份。

杨钦富对“提前开业”，给出了这样的的观点：“既是对上千万凯德星会员的福利，也给凯德与大批新合作伙伴提供了一次磨合契机。”

此次北外滩来福士开业，超过50%的商户是全国首店、华东首店、上海首店及首次与凯德合作品牌。相比于星巴克臻选等早早装修完毕的成熟连锁品牌，“新人们”对即将到来的开业，无疑带有更多的不确定性：既怕品牌过新门庭冷落，又怕人潮汹涌应接不暇，于是一场真枪真刀的实战演练，就被提上了日程。

为了让压力测试更有效，凯德特地将为期三天的草莓TOWN室内音乐节的首秀安排在了这天晚上。潮涌而至的粉丝，加上现场照片扩散后慕名而来的周边居民，为第二天的正式开业赚足了噱头，也帮助品牌店铺做好更充足、更有针对性的货品、人员调度。

艺高人胆大、胆大艺更高，这是“开业前热身”的收获。

当然，干过商业的都知道，开业只是万里长征第一步，在未来的经营中持续迭代、不断进化，才是真正的考验。

拥有着“新时代经济中央活动区、世界级会客厅、全球超大城市精细化管理典型示范区”高水平规划和定位的北外滩区域，显然充满强劲的发展动能。作为区域旗舰的北外滩来福士，也已经为更广阔的未来，至少在这三个方面做出了准备：

一是整体的公共空间硬件。高达9米的首层层高，在我印象中上海购物中心无出其右，让购物中心拥有了如国际甲级写字楼大堂般的气派体验，也为项目在区域成熟之后迎接国际大牌，做好了充分的硬件预留。

北外滩来福士商场剖面图 | 来源：网络

9米层高的首层空间 | 来源：商业咔

二是适当的留白。此次北外滩来福士的开业出租率为92%，包括一楼入口区域在内，留出了一部分空余铺位。

在一家基金驱动型的公司，在一个地铁上盖的物业，把铺位填满不难，能够顶住回报的压力，省出一些空间才是更艰难的抉择。

陈永明介绍了凯德对于出租率的控制：“和地段有关系。差一点的地段会要求开业就是100%，好的核心地段，反而不会那么高，希望给未来有一些弹性。”

用未来的成长性取代短期回报，这8%或许会成为北外滩来福士提档升级的号角。

三是位于项目首层，由凯德打造的Bridge + Spark空间。作为凯德商业的全新探索，其内部包括了透明直播间、线下多用途活动场地，以及6家新锐品牌。

Bridge + Spark | 来源：凯德

往期文章中，我介绍过近年来购物中心兴起的开发商自营潮，而此次凯德拿出了黄金首层的400平米，几乎是本层最大铺位的场地来做试点，可见力度与诚意之足。

Spark落位示意图 | 来源：自绘

整个空间由凯德完成天地墙整体硬装，以更灵活的租赁条件，帮助一批新锐品牌用较低的成本从线上落地线下、或从海外进军内地，也同时给消费者带来更新的消费体验。

Bridge + Spark | 来源：凯德

陈永明特别提到，“以往甲方是不愿意亲自下场做零售的。我们这次自己运营，直接考虑顾客需要什么，这是一次心态上很大的转变”。正因为如此，Spark团队从跨行业的知名公司挖来了成员，希望做出“有温度的产品”。

未来，Spark空间内，快闪+直播+社群的形态是否会持续迭代、是否能从新锐品牌孵化出成熟的固定伙伴，甚至是否能辐射到其它来福士项目？这是凯德应对未来挑战时，交出的一份极具想象空间的提案。

放眼长远、自营创新，这是迎接“未来”的魄力。

今年上海高考的作文题，探讨的是“时间沉淀带来的价值”。如何在时间的维度上，为商业创造持续的价值。对每一个操盘手而言，都是极其重要和必须面对，但又难以在项目调研中看到的。

而北外滩来福士，恰好展现了“过去”“当下”“未来”对商业的影响。这一点，是在奔赴打卡之外，最值得被关注和研究的所在。

开业当日现场人气 | 来源：凯德

或许是对于北外滩+凯德的期待，项目开业后面临了未能引入大批重奢品牌的争议。我觉得，对于一个始终处于动态经营中的商场，以开业节点的品牌状态来评价整个周期，显然是不够公允的。要知道如今雄霸徐家汇商圈的港汇恒隆广场，开业之初的品牌主力阵容也不过是联华超市、G2000和佐丹奴。

无论今天的北外滩来福士是否达到了凯德、消费者、读者、同行们的心理预期，它更令人期待的，是在明天。

当然，即使我们加载了过去的积淀，塑造了当下的格局，也为未来埋下了伏笔，但要从今天走向明天，仍然不是一条坦途。或许要伴随着北外滩的发展，或许会有10年之久，或许会经历团队的更迭、或许还会面对品牌级次的起伏调整。

而这过程中的每一次变化、煎熬与成长，又将变成新的故事，去点亮更多的人、更多的路。

与诸位共勉。