难得分享一个街区商业。
看标题，可能了解上海市场的朋友会对“88 铜仁”项目有印象，但也相信应该几乎每一位读者都会对它更名升级为“UX 88”更感兴趣，以此为契机，本文为大家带来关于该项目的评述以及最新动向的分享。
之所以很少聊街区项目，原因直白，因为它“难表达”——街区项目不像盒子型购物中心那般，有着普通消费者都能轻易感知的边界，越是好的案例越是能与城市公共空间“亲密”融合，我们甚至也会疏于关注它们属于哪家开发商、以及楼宇的归属等行业问题；同时街区项目更注重沿街商业的考量，因此也很难像盒子型购物中心那样能按楼层、动线规划、区域氛围来品鉴。
这些认知的难点，自然成为了本文的梳理方向。希望大家看完后能够对UX 88这个“既老又新”的项目有较为清晰的理解。
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“操盘者”及商业品牌升级
UX 88的管理和运营方是URF盈展集团。
URF盈展集团（下文简称：盈展）是新一代大消费IP品牌管理平台，也是新品牌、新IP以及新消费娱乐体验的孵化平台。它过去积累了超过20年以上的行业经验及资源，其标杆性“出圈”案例，势必是如今已成为全国各地同行观察和研究对象的TX淮海。之后位于南京东路的改造项目U479也很特殊值得探讨，我曾分享过一个单篇探班报告——《南京东路改造项目U479完整探班报告》，有兴趣的朋友可以回顾。
相对于近年的两个作品，UX 88资历更老，其前身“88 铜仁”于2013年开业，体量6000㎡，比10000㎡的U479还微型。我第一次对该项目有所认知，甚至来自于早年电视台生活时尚频道的美食节目（好像是介绍豚王，该品牌2015年开业，之后也进驻到了TX淮海），由此可见项目具有网红基因，只是过往品牌的话题热度占权重较大，而“88 铜仁”的命名也让该项目更偏向于一个坐标位置而非商业品牌。
因此，在连续打造出TX淮海和U479后，集团逐步挖掘出明确方向，品牌升级箭在弦上，88 铜仁也成为首个宣布升级为“UX系”的项目，提出“城市日夜 精彩不熄”的定位理念，在“社交驱动型”街区商业体方向进行强化。据悉此后盈展集团旗下包括新邻生活站等项目也将会陆续迎来升级，形成UX 88、UX Station、UX | U479产品线。
命名方面，我在分享U479时也做过浅析。
按官方释义，全新“UX”命名中：
“U”指代“URBAN CULTURE 都市文化”；
“X”则指代“中国年轻力”，代表着无限的可能性，寓意多元化、包容性。
“UX”则是期望将自身打造为都市文化创造者和温床。
此次将旗下项目统一“UX化”，势必期望以此强化盈展集团自身品牌感，从单纯的商管咨询类公司挖掘出独有标签并形成IP化。
回到UX 88具体项目上，此次升级延续了集团在“社交驱动”以及“夜市经济”打造方面的优势，以期将该项目的沿街特色潜力最大化。
这也是我们首先需要了解其操盘者的意义——与传统商业街相比，街区型项目强化的是“统筹力”和“品牌感”，它会体现在招商、运营、市场推广等各方面。瑞安、太古、盈展……不同的操盘者具有各自优势和调性，最终为城市塑造出多元化的街区商业内容。本文分享对象，我们可以就其与TX淮海和U479等过往案例进行关联思考，看其有何共性和差异，这比单纯看项目本身要更有意思。
2
街区项目的边界
如果说新天地是一个大“block”，那UX 88则如同其此前的英文名“TONGREN LANE”，更偏向于“lane”。它是一栋（排）沿街楼宇，普通消费者如果不了解其操盘人以及项目案名、体量等专业信息，那更多会以商户名作为坐标来引导前往（例如多年前的豚王，现在的普通食堂等等）。而上文所述“统筹”的工作就在于为“单店打卡”目的而来的消费者提供更多元且定位融洽的商业内容选择，这部分下文会详聊。
在“88 铜仁”作为案名时，其实对项目地理位置已作明示，它位于铜仁路88号，实际边界南起延安西路（停车场）。
北至安义路（以Bloom品牌收尾），在铜仁路南北向的其他商业品牌并非出自UX 88之手。就好像刚开业的前滩太古里，位于前滩中心B1的M Stand和Seesaw两家咖啡店虽然与前滩太古里无缝对接且调性契合，但实则并无关联。
值得一提的是，虽然UX 88具有极强的沿街属性，但其实该项目有4个楼层（G～L3）。由于进深较浅，因此内场只有单侧商业，没有多余动线空间，甚至为了确保沿街店铺的数量，部分大品牌以复式结构纵向占据了G、L1两个楼层；而L2、L3则只能通过直达梯到达，这又会牵涉到沿街商业内外场商业价值的差异、目的性商业内容选择等话题，具体楼层布局如下图所示。
这一趴的梳理是希望你如果前往UX 88市调，能够将其作为一个完整的项目来看待，不要混淆周边的街铺，也不要错过UX 88非沿街的部分。
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品牌调整
可能是巧合，也正在此节点项目官宣UX 88升级。但“升级”如果仅停留在案名那未免浅显，更重要的当然还是以品牌商户为核心的内容升级。
而UX 88的此轮品牌升级其实可以追溯到2020年7月开业的普通食堂，最热门期间要排队4小时，堪称项目网红基因的完美传承。当然从品牌定位来讲，普通食堂是既能满足周边办公白领诉求同时又能引领年轻人打卡心态的。
之后陆续引入了平成屋、三川·十酒等品牌。它们具有共性——本具夜经济属性的居酒屋类业态，因地制宜进行了强化；而原本没有夜经济属性的品牌，则为此而创造夜经济活力，例如Seesaw。这是项目统筹的结果，品牌也因此而挖掘出了自身更多的可能性。
值得一提的是，上述涉及品牌均为餐饮业态，且都位于主入口的南侧。这也是项目整体的规划方式体现，“南餐饮 北零售”（如上文平面图色块所示），且餐饮因为更能玩转夜经济、有强社交属性，因此成为了此次升级调整的重点。
相对而言北侧商户较为稳定，DOE、艮上等带有网红属性且产品内容丰富扎实的品牌长期站稳脚跟。未来该片区是否会以盈展目前所呈现出来的调性做零售业态的调整，例如引入更多潮流运动品牌，我们拭目以待。
内场也就是高楼层方面，目前以餐厅、影楼这类目的性消费明确的业态和品牌为主；而此前在L3引入的联合办公品牌（前几年联合办公品牌是商业项目高区的解决方案之一），如今也是与时俱进开启调整，据悉之后会引入时尚茶馆，这是近期结合咖啡业态兴起衍生的以传统品类升级而来的新兴业态，联想到隐溪这类品牌起势，届时如果UX 88的品牌具有号召力，是能够为项目高区带来稳定产出的。
因此如果把UX 88简单的切分，会类似一个“品”字结构，沿街商业以主入口为界左右区分品类；楼上两个楼层靠品牌自身号召力引导消费。细品之下，会发现其逻辑与纵向有13个楼层的U479几乎一致，所以商业项目虽然形态不同、体量迥异，但如果操盘者核心逻辑在线，会发现共性和差异。
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运营催生夜经济
项目端，由于有沿街空间但缺乏内场活动场地的特殊性，UX 88在白昼缺乏举办各种推广活动的氛围，因此项目几次较为有代表性的活动，大多是在夜间举行。我不定期有收录过其包括市集、艺术装置等相关市场营销案例。即使不说为夜间量身定制，但肉眼可见灯火通明才能发挥出UX 88的完整魅力。
但过往确实推广频次不是很高，在升级为UX 88明确新定位后，希望该项目能够制造更多话题，毕竟2019年新年季的一则沿街艺术装置是我个人最喜欢的案例之一。这不仅是装点了项目，更是让上海的城市界面多姿多彩，类似我刚分享的《关于Prada“包装”菜场，以及Gucci的Art Wall》。它是需要各部门配合，统筹的成果，这类作品多多益善。
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对于商圈的价值
“网红属性”是这些沿街商业的共同点，也是无需避讳的优势，这得益于它们有主流购物中心未必能承受的“冒险精神”，它们主打夜经济消费的切入点也来自于购物中心大多10点结束营业的束缚。平成屋甚至在两条街上都开设店铺并非巧合，三川·十酒能营业到凌晨4点也是选址使然。
主流购物中心具有室内空间应有的职能——没有日晒雨淋，坐拥高质量办公、酒店客群，成为一站式消费体验场等等；UX 88这类项目则易创造更为休闲轻松的社交环境，如果把视野拉得更为宏观一些，把静安寺商圈看成一个大商业，那么UX 88就如同项目中主打夜经济的主题街区，抑或是玩转户外氛围的屋顶空间，它在商业体中未必是必需品，但确是极大的补充和增值，在现代化商业中甚至扮演着愈发重要的角色——标准化商场已越来越乏味。
当然本文推送时并非完整版的UX 88，项目甚至在外立面的案名都还没有更新，这里只是以决策节点以及Seesaw作为标志性品牌的开业为契机为大家做个类似小结以及前瞻性的分享。
在上海商业形式越来越丰富多样的时代，希望在前几年购物中心当道而似乎未能进入主流视野的UX 88能够以时代发展为契机，发挥出街区项目的优势，毕竟当今有众多被喻为“越来越喜欢逛街”的年轻人，公路商店能成为一种生活方式的图腾，占据铜仁路100米的UX 88同样有望创造更多想象空间。
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