10月8日，上海真如城市副中心、中海发展与沃尔玛山姆三方举行合作签约仪式，宣布山姆会员商店正式落子位于普陀真如城市副中心的中海环宇城MAX项目。

签约仪式现场 | 来源：普陀发布

一个是上海中心城区最具发展潜力的城市副中心，一个是世界500强榜首企业的旗下高端品牌，一个是有地产黄埔军校美誉的央企巨舰。

这三者的强强联合，本就足以制造出巨大的期待。

如果再看一下出席签约仪式的领导级别阵容：

• 普陀区区委书记姜冬冬

• 普陀区区委副书记、代区长肖文高

• 普陀区副区长徐树杰

• 普陀区政府党组成员、区委办主任蒋龙

• 普陀区真如副中心管委办主任杜春文

• 中海发展行政总裁张智超

• 中海发展副总裁兼华东区总经理刘慧明

• 中海发展助理总裁兼商业公司董事长王林林

• 中海企业集团上海公司总经理金天

• 沃尔玛中国副CEO兼大卖场及山姆会员店业务总裁文安德

• 沃尔玛中国地产发展副总裁黄嘉宁

你一定能感受到，合作三方对于这样一次重磅结合，所给予的无比重视与厚望。

这样的组合加上这样的关注，毫不夸张地说，我相信在未来的这里，会出现山姆全中国业绩最好的门店、中海商业最标杆的综合体产品，以及新一代城市副中心最精彩的图谱。

而今天，作为亲历者，我想值得讲讲，这一切背后选择的故事。

中海环宇城MAX效果图 | 来源：中海地产

作为沃尔玛旗下的高端会员制商店，山姆进入中国已经25年。截至本月，其已在华开出36家门店，拥有超过350万会员。

采用“会员制+仓储”模式的山姆，以中产阶级家庭为核心目标客群，通过精选高性价比的差异化优质商品，形成极强的客流吸附力与消费粘性。

例如中国首店——深圳福田店，2017年销售额就超过了20亿元。

而位于上海外高桥的中国首家山姆旗舰店，今年9月26日甫一开业即引爆全城，以约3万平米的经营面积，国庆期间日均接待客流超过3.5万人次。

上海山姆会员旗舰店开业客流 | 来源：网络

从大众点评数据来看，上海在营的3座山姆会员店，平均客单价超过860元。

而无论总分、各单项分，还是点评数量、照片数量，都显著高于普陀区的其它主要超市。

大众点评超市得分对比 | 来源：公众号@Mall星人

这充分反映了山姆会员店旺盛的人气与热度，也足以说明为什么真如副中心和中海会选择山姆作为主力店。

尤其值得指出的是，此次山姆入驻的场地，并非位于中海环宇城MAX项目内部，而是与综合体一街之隔的“真如城市绿廊”地下空间。

两者通过地下连廊相互串通，形成更广泛意义上的“商业航母组合”。

山姆会员商店效果图 | 来源：中海地产

依托于独立地块的开发效率优势，山姆会员店预计将于2022年底先期开业。

既是吹响真如板块核心区域崛起的第一声号角，更能为2023年入市的环宇城MAX项目，发挥培育商圈氛围、提振市场认知的巨大作用。

近年来山姆的拓展迅猛，外界看来似乎是受到了Costco在2019年8月火爆开业的刺激。但事实上，山姆与真如副中心接洽，并期待在上海的中心城区落子的时间，远早于Coscto的开店。

尽管山姆具备跨越区县、甚至城市的吸客能力，但开门做生意，离人越近越好总是颠扑不破的真理。

早已拥堵不堪的内环显然难以再装下山姆这样的巨无霸，那么作为上海16个市辖区中人口密度第4高的普陀，无疑是最佳的选择之一。

而加速建设中的真如，正是普陀区的“心脏”、上海中心城区的“西北门户”。

真如有积淀深厚的一面，历史上即是商贾云集的繁华市镇。

坐拥南宋古刹真如寺、500年银杏古树、真如古镇等历史文化资源，也曾因铜川路水产市场、真如羊肉成为魔都美食经典。

真如寺夜景 | 来源：网络

同时，也有创新规划的一面。

作为中心城区最后一个大范围成片改造和整体开发的区块，真如在约6.21平方公里的土地里，融合了“文化+、生态+、智慧+”等多种复合功能，旨在打造新型复合城市副中心。

真如副中心核心区效果图 | 来源：真如副中心

规划站位+历史沉淀+空间发展潜力，让真如成为上海中心城区最具商业爆发力的板块。

尽管由于种种原因，真如近十多年来的发展相对迟滞。但也正是因为这种时间差，给了它独一无二的，能在城市副中心区域，挑出一幅满足山姆严苛工程条件的空地的可能性。

此次山姆落址之地，位于真如副中心规划的核心区域——铜川路与曹杨路交接板块。

从地图上来看，5公里辐射圈覆盖静安寺、中山公园和大宁板块，7公里辐射圈更是将人民广场、新天地、徐家汇板块一网打尽。

山姆会员商店辐射范围示意图 | 来源：自绘

而项目本身优渥的通行条件将更进一步放大这一地理优势：

• 地块东西分别是曹杨路、真华南路两条城市主干道

• 由地下连廊可直达轨道交通真如站，11号线、14号线双线换乘

• 地下车库同样与环宇城MAX综合体相连，合计可提供近2,500个停车位

山姆地块鸟瞰图 | 来源：自绘

我从百度卫星地图上截了张图，颜色的深浅反映的是建筑密度（显然也对应人口密度）的大小。

显然，山姆真如店开业之后，将牢牢锁住整个上海最核心区域的目标客群，切断这部分客群外溢闵行或其它市郊会员制超市消费的通路。

上海标杆会员制超市分布图（含在建） | 来源：自绘

再加之山姆作为商圈催熟剂，对于项目周围，包括高尚领域、中海中心等多栋200米甲级写字楼在内的商业设施的带动，还将为该区域在远期导入更多优质客流，形成客群数量+质量的双重良性循环。

一个极强的客流引擎+一片在时空上都具备极强放大效应的区域，堪称绝配。

沃尔玛、山姆与中海，是老朋友了。

早在2015年，双方就签定了沈阳和平之门山姆会员商店项目的合作协议。

该项目于2018年下半年正式开业，首年就创造了山姆北方区域新店的历史纪录，并荣获了“沃尔玛集团2019年度最佳门店”。

沈阳和平之门山姆会员商店 | 来源：中海地产

而就在沈阳山姆的筹备过程中，中海还从沃尔玛那里收获了另一个奖项——

如今已是佛山大众点评榜人气、环境、评价排名全榜首的顶流商场——佛山环宇城，其2016年同期开业的沃尔玛超市，以签约到开业仅110天的行业纪录，拿到了“沃尔玛集团2016年度最快速开业奖”。

有如此良好的合作记录，此次双方再度联手，自然是水到渠成。

而此次双向奔赴的特别诚意，还体现在山姆给出了全国最高之一的租金水准，而中海则在综合体投资外又追加了数亿元用于新地块的发展。

聚力的终点，导向的是中海商业全新的旗舰产品线——环宇城MAX。

中海环宇城MAX效果图 | 来源：中海地产

该项目由中环集团和中海发展联合开发，将打造一个包括两座超高国际甲级写字楼和一座超大型购物中心在内的超级生态综合体。

从MAX这个后缀，就不难看出中海对于这座位于上海城市副中心、双地铁上盖的超级综合体的野心与期待。

中海环宇城MAX效果图 | 来源：中海地产

硬件方面，由三家世界顶级商业设计单位共同参与——SOM担任规划及方案总控，CRTKL负责购物中心建筑设计，ECE主持购物中心室内设计。

项目将在外立面及内部中庭空间设置巨幅光电LED媒体屏，利用体感交互装置增强趣味性，形成多个网红打卡点。

中海环宇城MAX效果图 | 来源：中海地产

并结合银杏古树、真如寺等真如历史文化元素与高颜值的艺术科技装置，打造铜川渔乐、真如夕照、天空食集、银杏听风等主题空间，构建新一代的儿童活动区、滨水休憩区、活力运动场等缤纷场所。

而更大的亮点并不止于空间。尽管项目要到后年入市，但山姆会员商店已经不是中海官宣的第一位合作伙伴。

今年1月，开心麻花宣布签约入驻位于环宇城MAX综合体东南角的中海剧场。

这是一座可容纳千人观剧的通用型多功能剧场，是开心麻花首度在上海拥有独立的整栋大剧场，更是其上海总部的所在地。

中海剧场效果图 | 来源：网络

借由地上连廊、地下空间以及地面人行和车行通道，中海环宇城MAX将与山姆会员店、开心麻花剧场紧密相连，共同构成20余万平方米的商业文化综合体。

环宇城MAX综合体建筑群 | 来源：中海商业

这种1+1+1的组合方式，放大了商业项目的体量优势。三者互导客流，组成全方位的商业服务矩阵，满足客群从物质到精神、从消费到体验的各类需求。

可以说，光是山姆会员商店和开心麻花剧院这两个开局者，就已然让中海环宇城MAX的客流吸引力和业绩产出力站到沪西北的制高点。

山姆会员商店+开心麻花剧院效果图 |  来源：中海商业

在此基础上，中海环宇城MAX还将在现代商业空间中，充分结合真如的人文历史韵味，打造传承铜川海鲜市场记忆的新水产消费目的地和基于真如历史文化延展的新文创市集。

并大力汇聚全球潮流风尚和新锐品牌，举办艺术潮品展示、奢侈品牌发布会，引入AR、攀岩、电竞等新生业态。

以多层次的主题区与空间、多元化的消费供给与趣味体验，满足不同层次的商务和生活需求，构建兼具生活场景烟火气和潮流场景时尚度的消费和社交目的地。

这是承载着中海商业希望的旗舰产品，而老朋友的再度联手，加上新朋友的倾力加持，无疑将能助力这艘巨轮更快更稳地启航，也为未来创造更多无限的可能。

1+1+1+∞=MAX。

中海环宇城MAX效果图 | 来源：中海地产

事实上，作为曾经的亲历者，如今的记录者来介绍这些内容，是一件心情颇为复杂的事情。

当我翻开硬盘里14.2G的定位+设计文件里的一篇篇，回忆起从2019年11月初见山姆之后的那一幕幕，似乎再一次更深切的体会到，时光之于商业的意义。

毫无疑问，商业是需要天赋的。那些天马行空的创意，是打开新世界的动力所在，正如当初在绿廊的下方“抠”出来的山姆选址点。

但同样的，商业也需要笨功夫。会场上、工地上、飞机上、办公桌上沉淀的心血与汗水，是将创意落地并变为现实的唯一途径，正如那些我们和规自局、副中心、设计院、施工单位、公司领导同事们一起熬过的夜和吐槽过的街。

或许，正因为亲历，才更加坚信；

又或许，因为相信，才更加坚持。

很开心，终于山姆落地了，祝福老东家越来越好，祝福山姆早日开业，祝真如副中心腾飞冲天！

最后一张图，纪念过去的2年和14.2G。