那是否存在更高效的能源与空间管理方案，能既让客户在空间中感到舒适，又能达到能耗最优呢？

杭州吾角天街 | 来源：龙湖智创生活

龙湖智创生活在其天街项目内，应用大量数据采集分析之下得出的管理策略，加上其自研的IBMS（智能建筑集成管理平台）系统，在保障了客户的舒适体感、项目的运营品质的基础上，还实现了高效节能。

我带着好奇心，与龙湖智创生活进行了交流，获益匪浅，本文将以“案例直击 - 路径推演 - 方法论应用”为路径，揭秘其运营管理之道。

01

从一次抱怨到一套策略

商场在夏季运营过程中，有时会收到顾客反馈，抱怨商场太热，甚至导致了气闷、头晕的感觉，希望检查空调是否温度设定过高，能否调低空调设定温度等。

但在实地查验中，营运和物业人员发现商场内的实际温度是符合标准的，显然直接调低空调温度并不足以解决这个问题。

在对包括室内照度、湿度、空气质量等各项影响人体舒适度的指标组织了系统复核之后，龙湖智创生活找到了“元凶”：二氧化碳浓度过高，才是导致客户不适的主要原因。

通过增大新风量，将区域内的二氧化碳浓度调节至人体舒适范围内，项目团队在没有调整空调温度的情况下解决了此类问题。

不止于单个问题的妥善处理，龙湖智创生活还会对这类问题进行聚类分析，发现相关客诉多发在电玩城、儿童娱乐、早教机构等客流密集、短时间人流相对较大的业态。

龙湖时代天街 | 来源：龙湖智创生活

有了这个判断，就可以提前规划对应的二氧化碳浓度调节策略——

归纳梳理此类区域的客流高峰时刻，当密度过大时，主动增大新风量，减少回风；反之客流少时，可减低新风比例，依靠回风来推动室内空气流动。

如此一来，不但避免了后续的客诉风险，也省却了盲目调低空调带来的不必要的能源浪费。

02

案例背后的路径推演

我复盘了上述案例中龙湖的做法——根据客户诉求，收集分析数据，进行复核归因，找出真正的问题所在，从而提出针对性方案。

而在此基础上，通过对类似问题进行复盘聚类分析，围绕着“客户感受优化”、“低碳节能”的双目标，将临时方案固化成长期策略。

配电室能耗数据核对 | 来源：龙湖智创生活

几趟组合拳打下来，龙湖也形成了一套购物中心能耗优化的方法论——数据归因→发现问题→提供策略→复盘固化。

这其中，可量化的监控数据是基础，专业而细致的项目团队是核心，但还有另一个问题：完全依赖人工，是否就足够了呢？

03

智慧化运营管理方案

商场作为一个容器，承载了不同业态、不同品牌的店铺。正如同对人要因材施教，栽培要因地制宜，商场的能耗管理，同样也要根据其各个空间的特性进行“属地化”区分。

对于任何一个商场运营团队来说，每天24小时、10万平米、200+店铺、50,000+客流叠加之下的个性化设备运行、设施维护、舒适调节、能耗监控，都是一项无比艰巨的任务。

工程巡检 | 来源：龙湖智创生活

但好在，龙湖天街场内密布的多维度、高颗粒度实时传感数据，为细化管控提供了可能性；结合其数十个商场、上万家店铺的管理经验沉淀，龙湖智创生活利用其自研的IBMS系统，定制了更为精细化和智能化的能源调控方案。

我们以其在照明、空调领域的部分措施为例，对其智慧化运营管理方案进行分享：

01 照明：分区配置不同设备，分类管控

几乎365天都不间断开启的灯光，是许多购物中心节能的首选目标。

但相比于其它购物中心只是简单地选择更换节能灯管，或是干脆粗暴地关闭部分回路来实现省电目标，龙湖IBMS的智能照明系统要精细得多。

用电安全热成像检查 | 来源：龙湖智创生活

对于外场景观照明，一方面会根据每日发布的日落时刻调整开启时间（通常设置在日落后半小时开启）；同时也会利用照度计实时监控环境照度，当遇到特殊天气，照度低于标准数值时，系统也会提示提前开启照明。

重庆礼嘉天街试点IBMS2.0 | 来源：网络

而对于室内灯光，也根据前后场分别制定策略。如果说前场会依照特殊店铺（超市、影院、KTV）的经营时长，预留提前进场和夜间离场的区域照明，还算是常规打法；

那么不同于一般购物中心的定频光源和单回路电路设计，龙湖在后场（停车场、消防通道）采用的变频照光源及隔1亮1的回路电路设计就彰显了“细腻”。

通过两种灯光频率+两条照明回路，可以实现从全明到全暗5种不同照度的切换，根据现场的红外感应设备实时监控的场域使用情况进行调节。

据统计，在不影响建筑形象及购物者体验的情况下，IBMS可将每天照明时间缩短20-30分钟，一年累计下来，龙湖全集团商业体系可减碳约760吨。

02 温度：分时分区细化需求，动态管控

空调是购物中心的第一“用电大户”，每台冷机及其附属设备高负荷运行时的能耗可达1,000度电/小时。

但众所周知，同一天内的不同时段，受太阳日照变化影响，室内对空调供冷的需求是存在明显差异的。如果以单一的恒定策略来运行空调，无疑是巨大的能耗浪费，更会带来不同时段顾客体感温度的不适。

中央空调示意图 | 来源：网络

尽管相对于照明的规律性，人体对温度的敏感度更高，温度调节所涉及的设备也更多，但龙湖依然通过实践中，总结和提出了多项优化策略，在保障场内舒适度的同时，实现节能减排：

策略① - 将一天细化分为5个时段，设置调节温度带，分别设定每个时段的主机冷冻水供水温度，实现室内温度按需调节。

策略② - 实时监控室内各区域温度（智能监测与人工巡检双重校验），并将其与设定值进行比较，对冷冻水泵、冷却塔运行策略进行即时调整。

扫码查询设备运行数据 | 来源：龙湖智创生活

策略③ - 在每天开店前，系统会自动打开通风窗，引入外部还较为凉爽的新风增加空气对流，以减少空调设备机械开机时长；临近闭店时，系统会提前0.5-1小时关闭制冷主机，利用管道里的冷水持续供冷，减少耗电。

而针对同一时段内，不同空间的运行特点，龙湖智创生活进一步进行了能源策略的细化。

策略④ - 正午时分，在靠近穹顶的高楼层受太阳辐射和餐饮后厨的双重热浪推动，会特别闷热。为此，系统设定中午12:00-14:00，每10-15分钟一次，利用穹顶排风从一层抽冷空气输送到顶层进行降温换风。

北京大兴天街穹顶 | 来源：龙湖智创生活

以10万平米的长沙洋湖天街为例：

• 冷冻水泵根据实时冷负荷调整频率控制策略，每年约可节省12万度电；

• 冷却塔根据室外湿球温度控制运行的风机数量和频率，每年约可节省2万度电；

• 空调末端实现分区精细化管控，分楼层、分客流冷热区控制运行台数和送风温度，每年约可节省8万度电；

• 新风引入、前置关机节能策略，每年约可节省3万度电。

• 穹顶排风策略，每年约可节省8,000度电。

以上策略，每年共计约可节省25.8万度电，更可以实现场内不同区域、不同时间段近乎匀质的舒适度感受。

长沙洋湖天街 | 来源：龙湖智创生活

04

我们对其上述系统智能运行策略的关键点，进行了归纳总结：

1、海量数据积累：利用IBMS系统的大量实时传感器，龙湖智创生活实现了对场景动态需求的同步监控，积累了海量的设备运行与检测数据；

2、精准场景分类：在海量运营数据的基础上，叠加数十个新项目的管理经验，龙湖智创生活可对场域内各项能源需求，以时间、空间维度进行详细分析，以此提出精准的、多元的使用场景；

3、精细管理策略：针对不对场景的需求，通过分区、分时、分层精细化管理，实现对能源的循环利用、替代利用、高效利用；在保证客户体验的情况下，做到节能减排、低碳运营。

运营报事系统 | 来源：龙湖智创生活

从中不难发现，海量数据积累、精准场景分类、精细管理策略是其保障运营品质、实现低碳节能的关键所在。这既得益于龙湖对于客户感受的持续关注，也离不开其对智慧化管理的不懈探索。

龙湖自主研发智慧引擎系统始于2014年，至今已有八年，每年将约10%的净利润投资于科技研发。

IBMS智能建筑集成管理平台一款将传统控制技术、企业级系统集成技术和最新的物联网 (IoT) 及云技术进行深度融合的智慧建筑管理平台产品，也是龙湖智创生活基于对商业业态的洞察与管理经验自主研发的最新科技平台。

截至目前，IBMS系统已覆盖龙湖集团旗下各个业态空间，接入管理终端设备超过100万台。

一方面，通过IBMS实现物联网，可以对全场设备实施智能化运作，做到更高效、更快速、更实时的调控。

另一方面，以新的科技手段获取可量化的环境数据；并利用智能平台，对大数据进行综合分析，以发现人为管理的盲区，提出更精细化的建筑管理方案，IBMS也取得了卓有成效的进展。

IBMS自动运营场景 | 来源：龙湖2021ESG报告

目前IBMS已迭代至2.0，并新增了商场内温度自动调整空调末端温度设定值、空调水定压罐压力、冷冻泵及冷机水管压力监测、供电母线槽及插接箱接头温度监测等多项功能，在多座天街中试点应用。

在过去的每个24小时里，IBMS都记载着每座天街从表及里的实时状态和维护数据。在横向纵向的交叉对比中，这些数据可以帮助龙湖智创生活发现更多日常管理优化的可能性；

同时一些共性的问题还会被反馈至前期开发阶段，通过更新项目设计、建设标准，在产品端为建筑环境舒适度与能耗优化打下伏笔。

这是数据的力量，科技的力量，也是对低碳的追求，和对改善客户体验的不懈努力。

工程巡检 | 来源：龙湖智创生活

据统计，建筑全过程碳排放总量占全国碳排放总量比重超 50%，建筑运营阶段的节能减排、低碳转型是我国实现“双碳”目标的关键，也是必然趋势。

希望这篇推文，能为在低碳求索之路上的企业，提供些许启发，助力绿水青山早日再现。