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开业6年,杭州这家宝龙城怎么了

字号+ 作者: 樊益宁 来源: 新实体Mall 2022-11-19 我要评论

杭州滨江宝龙城多家新店入驻、出租率保持高位。

 
 
 
 

 

导读:杭州滨江宝龙城多家新店入驻、出租率保持高位。

 
 
作者丨樊益宁   编辑丨木鱼    出品丨新实体Mall
字数丨3182  阅读时间丨10分钟
 

 

滨江宝龙城开业6年了。
2016年12月,杭州滨江区迎来彼时最大的商业综合体——滨江宝龙城。当时,尽管有阿里、网易、华为等知名大型企业集中驻扎,但商业板块一直是滨江区的短板,而宝龙城的出现,为滨江的商业市场注入了一汪活水。
凭借周边汇集着丰富的人文资源,以及便捷的医疗、市政等一系列生活配套,滨江宝龙城一举打破星光大道“一家独大”的局面。据悉,滨江宝龙城开业首日,商场客流量超过22万人,开业两天销售额直逼2000万元。

 
6年间,随着滨江区商业氛围的逐渐浓郁、时尚潮流的更新迭代,滨江宝龙城凭借与消费者的深入交往,持续不断的焕新场内品牌血液。此外,据联商网统计,2021年滨江宝龙城销售额近24亿元,同比增长55.00%。这一数据,标志着滨江宝龙城不仅在滨江商圈站住了脚,还在杭州的众多商业体中占据着一定的地位。
时隔六年,壹览商业再次来到滨江宝龙城,并记录下了如今的现状。
 
01
 
出租率达97%以上,项目日新月异
 
 

 

 
滨江宝龙城地处滨江商圈,是滨江商业史上第二个全面开业的大型商业体,也是宝龙地产在杭州开业的第四个项目。
该项目总建筑面积40万方,商业部分由14万方购物中心及2万方4层的商业街组成,涵盖教育、娱乐、餐饮、服装等多种业态。客群方面,滨江宝龙城3公里内,拥有水晶城、钱塘帝景、盛元慧谷、太阳国际等多个成熟住区。此外,浙江大学儿童医院(滨江新院区)、杭州高新实验小学、高教园区也在其辐射范围内。
2016年前,滨江商业大型综合体仅有星光大道,虽然有不少零散的小商业聚集区,但对当时的大多滨江人来说,消费始终不能尽兴。而滨江宝龙城的出现,不仅为消费者带来众多首进品牌和网红品牌,还使得整个滨江商业的面貌焕然一新。

 
彼时,滨江作为一个新区,拥有良好的规划及大量的闲置土地,是商业大鳄们的必争之地,不少新项目蓄势待发。在滨江宝龙城开业后,中赢康康谷、星耀城二期两大商业体陆续面世。随后,包括龙湖滨江天街、鑫都汇等多个商场也纷纷开业。加上今年9月底开业的滨江银泰百货,目前的滨江商圈可谓群星荟萃。
除周围商业的变迁外,过去6年来,滨江宝龙城附近的交通环境也更加完善。
滨江宝龙城地处钱塘江大桥与复兴大桥之间,紧邻钱塘江岸,江南大道、火炬大道交汇处。开业之初,项目周围有10余条公交线路直达。其后,随着地铁4号线、6号线陆续开通,最大化的实现了滨江宝龙城的交通便捷性。
尤其是地铁6号线的诚业路站,C口无缝衔接滨江宝龙城地下一层将近四千平方米的空间,主要入口扶梯直达商场。
再从整个商场规划来看,滨江宝龙城开业之初,进驻的品牌超150家品牌。开业两个月后,商城内正常经营门店数近300个,开业率达到95%。

 
而在近期的探访中,壹览商业发现,目前宝龙城场内共有302个品牌门店,其中包括7个门店正在装修中,还未开业,另有8个门店处于围挡状态。计算下来,目前整个项目门店的出租率约97.35%。
数据显示,2021年,宝龙商业的整体出租率达到95.3%。另据赢商网数据显示,其于2022上半年在上海选取的208家购物中心中,出租率在95%以上的占比41%,出租率在90%以上的占比61%,这些购物中心平均出租率是88.36%。
相比之下,在如今经济形式下,滨江宝龙城的出租率已经很不错了。
 
 
02
 
紧跟消费时尚,引进多家潮流品牌
 

 

 
时尚潮流,潮起潮落。六年弹指一挥间,过去一些受人追捧的品牌如今在消费市场中仍占据着不小的地位,但也有不少品牌随着消费者喜好的变迁逐渐式微甚至败走麦城。
在这之中,购物中心对品牌的替换最能说明一切。开业至今,滨江宝龙城一直走在时尚潮流的前线,在与消费者不断的深度接触中,持续调整商城活力。
相较于宝龙集团在杭州最初开出的3个项目,彼时滨江宝龙城的品牌可谓是“高配”资源。快时尚方面,除GAP和ZARA外,项目还集齐H&M、UR、MUJI、UNIQLO等当时市场主流品牌,满足了周边商务人士、学生客群以及年轻家庭的当季潮流购物之选。

 
餐饮方面,滨江宝龙城引进16个浙江首店、3个杭州首店以及一众滨江首店。其中,用“情怀和腔调”卖油条的桃园眷村、J Cafe等品牌,在当时不断吸引潮人前去打卡,火热一时。
此外,包括运动专业超市Decathlon迪卡侬、美妆集合店SEPHORA丝芙兰、永辉超市等门店,吸客能力也非常强。
随着时代的发展,时尚潮流市场日新月异,除涌现出大批新潮流品牌外,表现方式也愈发多元。商业体作为主要消费载体,也在持续对标消费者所追求的时尚潮流。
在这方面,滨江宝龙城也在潜移默化的跟踪潮流消费反方向。

 
最显著的是,在近两年新能源汽车持续火爆下,滨江宝龙城开始引进一些新能源汽车品牌。从壹览商业实探情况来看,目前商场内一楼大概聚集了8家新能源汽车品牌,包括蔚来、小鹏、岚图汽车、零跑汽车等。
相对6年前,在茶饮咖啡方面,除传统的星巴克、茶王彪等品牌之外,滨江宝龙城还引进新茶饮头部品牌喜茶、奈雪的茶,以及新锐咖啡品牌M Stand等。服装方面,在近两年快时尚衰退下,滨江宝龙新引进柚丁、森林鸟等服装品牌。儿童服装方面,则引进儿童汉服品牌桃花调等。除此之外,针对电竞、二次元等圈层文化,滨江宝龙城在近些年还不断推出线下活动。
这些潮流赛事、品牌,都是时代的产物,反映了不同时期消费者购物的偏好。同时,这些事物的变化,也反映了时代的变化,商业体的变化、商业活水的涌入。
 
03
 
千亿宝龙,正逢债务关口
 
 

 

 
6年时间中,随时代变化的不仅有滨江宝龙城,还有整个宝龙集团。
1990年,宝龙集团在澳门成立,创始人许健康随即成为澳门的地产大亨。1992年,许健康率领宝龙集团转战内地。2003年起,宝龙集团开始专注开发运营综合性商业地产项目,并于2009年在港股成功上市。
2010年,集团将总部迁移至上海,随后开始将目光盯向一二线城市,并确立了以“上海为中心、深耕长三角”的发展战略。其后,宝龙地产以“住宅+商业”综合体的拿地模式,在长三角地区快速扩张。2019年12月,宝龙商业从母公司独立拆分,成功在香港联合交易所主板正式挂牌交易,成为内地商业管理领域在港上市第一股。

 
2022年以来,虽然全国多地疫情反复,经济下行压力加大,消费活动受限,整个实体商业备受冲击。但宝龙商业的发展依旧保持着稳健性与从容性。
财报数据显示,2022上半年,宝龙商业实现营业收入12.66亿元,同比增长8.2%;归属于控股股东净利润2.4亿元,同比增长18.2%。线上业务方面,同期全国有70个项目上线宝龙悠悠,会员总数达560.2万,线上实现销售5050万元,较2021年底提升161%。
与此同时,宝龙商业还在加速布局长三角城市群,在“1+1+N”战略推动下,积极开展项目拓展。今年上半年,宝龙商业成功外拓富阳东方茂、临安IN巷、杭州湘湖慢生活街、济源宝龙广场等4个项目,持续巩固区位优势。
截至6月底,宝龙商业公司累计已开业项目91个,开业面积达1023万平方米。其中,宝龙商业在杭州市运营的项目有12个,在整个浙江省运营的项目有40个。

 
相比之下,宝龙地产的表现就没有这么乐观。
据未经审核的年报数据显示,截至2021年末,宝龙地产约有220.23亿元的债务将在一年内到期,账面上的现金及现金等价物仅194.07亿元。公司受限资产902.64亿元,占总资产44.00%,受限比例高,因公司业态中商业占比较高,妨碍了资产流动性。
进入今年以来,宝龙地产销售金额大幅下滑。数据显示,今年1-7月,宝龙地产的合约销售额为264.5亿元,较之去年同期624.85亿元,同比下降57.67%。
事实上,不止宝龙地产,当前整个地产行业都面临资金流动性危局。今年以来,大部分的地产企业经营性现金流为负。瑞银发布报告称,四家头部房企1-6月流出的现金,相当于其2021年底闲置现金余额的11-41%。
 
 
04
 
最后
 
 
 
作为一个开业将近6年的商业体,滨江宝龙城一路走来,并非一帆风顺。疫情反复侵袭,线下客流受阻,滨江宝龙城或多或少受到一定的影响。比如,在11月7日,其公众号发消息称,因配合疫情防控要求,将暂停营业。
不过,凭借着对消费潮流的紧密跟踪,滨江宝龙广场依旧受到周边居民的欢迎。
长远来看,滨江宝龙城未来仍有很长的路要走。该项目后续表现如何,新实体Mall将会持续关注。
 

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