零食、美妆、生鲜、服装、潮玩，“仓储+零售”的业态形式似乎已经成为了线下零售的流量钥匙，似乎只要把商品从精致的商店货架上搬到仓库里高耸直达天花板的大型仓储货架上，就能引起关注并在市场大卖。可仓储式零售的流量虹吸能力能和商业地产碰撞出火花吗？今天的文章来自RET睿意德一位顾问同学的分享，解读仓储式零售背后的流量密码。

仓储式零售究竟为什么吸引人

仓储式零售在市场中逐渐走高，已成为零售业态中最受欢迎的品牌之一。的确，仓储式超市、仓储式美妆陆续走红网络，都已成为了社交媒体上的热点消费目的地。超市、美妆、生鲜、服装本是最传统的零售业态，之所以能产生如此强大的客流虹吸能力，并非因为仓储元素本身自带虹吸能力，而是仓储与零售两者结合后为后者带来了更多的质变，所以其本质更多还是因零售的内在行业规律而引起。究其内在原因，无外乎三点：

- 高坪效带来的丰富SKU

坪效始终是衡量零售业态的要重要标尺，而面积的大小又始终影响着SKU的丰富程度与消费者承载能力，仓储式的大空间以及垂直空间打通能力给了既定面积范围内最大的SKU供给能力。丰富的商品，始终是零售业态建立吸引力的核心价值之一。不仅是丰富程度，仓储式的储藏与展示，更为商品聚类带来更好的势能聚集作用。

- 空间上的通透感

逼仄的盒子式空间里，一旦离开了中庭的开阔视野，就会因空间产生压抑感带来不适，仓储式空间大间隔、大挑高、的特点都令这一现象得到了极大缓解，即便是人流往来之间，也不会因为人流密集而带来体验感的严重破坏，部分品牌甚至采用了强制动线的方式引导人流游逛也不会令人反感。

- 供应链带来的价格优势

仓储直接衔接零售，通过供应链效率提升带来成本集约，这为向消费者让渡价值空间提供了极大的可能，因此仓储式零售品牌常有独特的价格优势，这对零售业态的消费者而言，是建立吸引力议题上核心中的核心。

▲仓储式美妆集合店 话梅HARMAY 西单更新场店

仓储式零售能不能成为下一代主力店？

按照商业地产的传统理念，客流带动、品牌引领、收入贡献、交叉消费、面积大小、功能定位六个维度是购物中心评估主力店的主要评估指标。但在当今的业界实践实证之下，面积大小和收入贡献已不再绝对意义上的主力店参考，而客流带动能力也未必需要某个面积巨大店铺来实现，多个个性化小面积店铺方案为更多的非产品线项目所采纳。

而仓储式零售显然是可以吻合客流带动、收入贡献、交叉消费与功能定位的需求的，这在其中尤其是功能定位部分贡献在现有的主力店选择中有明细优势。

一方面仓储式零售，形式上是缩短供应链，本质上是在做细分聚类的精品零售，相对传统的零售专卖或是集合店，其聚类效应更强，所针对的人群特征更为突出和聚焦；

另一方面传统主力店诸如精品超市、快时尚、百货店都日渐式微，主力店品牌集群本身也面临着内在的自我革新，其辐射力下降的核心原因有二，一是供给端饱和，竞争加剧；二是细分市场崛起，客户画像不够聚焦。主力店品牌革新，本身正面临着断代的可能，但仓储式零售也许正是更好的替代品。

与博物馆、滑雪场、家具城、电器城等新老主力店相比，仓储式零售更有后期新生代粉丝多、品牌方运营成熟、人流更具粘性、占用面积更小、内容运营空间大以及契合其他业态程度更高的诸多优势。

▲仓储式会员超市 山姆会员超市 惠州店