菜市场，曾经一个杂乱无章，臭水横流，一地鸡毛的地方，在商业地产人士的眼中一度羞于提及。但不可否认在大型超市没有出现前，这里是最生活的地方，聚集了形形色色的人，不论高低贵贱，都会每天来这里逛逛，像极了我们固定打卡的社畜生活，这在当时好像是唯一不区分高低贵贱的消费场所。

后来大型超市出现了，当时人们的思想挺单纯，这不就是高档的菜市场吗？但有钱人想的是我终于不用和你们挤在肮脏的菜市场了，迈着高贵的步伐踏进了大型超市的门。

可后来大型超市越开越多，平价超市也越来越多，于是乎人们的消费档次再一次被拉到了同一个维度，一直到盒马鲜生的出现，以海鲜产品深加工为主打出道的盒马吸引了众多高档消费群体的目光，再一次短暂的拉开了消费的档次，但好景不长，持续的疫情让盒马的业绩一直在下滑。

在买菜这件事上，对于消费的档次化差异需求其实还继续存在，但高端市场的曲高和寡又让商业大佬畏而止步。那些进口商品超市一直不温不火好像是很好的佐证。

可以说现在是中端市场大量饱和，高端市场前景未明，只有低端市场这些年大家好像不管不问，好不容易前几年国家提出将农贸市场的改造纳入菜篮子工程重点工作，掀起了一阵菜市场改造热，甚至不乏一些好的创意产品。让商业地产从业者对于菜市场的关注持续了一段时间，不过现在又销声匿迹了。

归根结底是当下的商业地产从业者还在盯着传统的赛道，比如购物中心、商业街等红海中厮杀，没有人在意像菜市场这样的不入流的商业项目，其实哪个红海当初最起步的时候不是蓝海呢。要知道，菜市场做的可都是1公里内的生意，这是商场辐射范围之外啊，符合人越来越懒的特性消费半径。

在现今这种商业大环境下，只要抓住了客流量，就抓住了一切。如果论单时段客流量菜市场不输给任何一个商业，但这个单时段太有限了，一早一晚就是终点。

如何让三流菜市场逛出一流商场的感觉，如何将一早一晚的生意延长至早中晚的生意？如果将单时段的客流量利用效率最大化？解决了这些，菜市场很可能就是下一个蓝海。

这样说还真不是刻意夸大，我曾经调研过好几个菜市场，几乎每家菜市场的单平米租金水平都远远高于周边商业，基本是周边商业租金水平的2倍多，而且其整体的运营成本也比普通商业低。而且很少看到菜场的门面或摊位有长期空置的，基本空出来的铺子2个礼拜就租出去了。当然这是成熟地段的菜市场，也有一些新开菜市场的招商，需要2-3个月甚至半年才能满租的。

想想这还是一群并不熟悉商业地产的人在运营，我调研过很多菜市场，里面的招商运营人员大部分是干物业、保安出身，并不具备专业的商业地产运营能力。

这些充分印证了一个道理，选对行业少奋斗10年，选对一个行业的细分领域同样也可以。

如果一个地段位置还可以的存量商业交给专业的商业地产从业者，做一个精致化的菜场，同时提升服务质量及智能化标准，再考虑将客流量利用效率充分放大，引入一些和生活服务相关的业态，如早餐店、宠物店、渔具店、花店、培训学校、药店等。在不失市井生活气息的同时，让居民消费的环境有所提升，服务内容有所增加，相信菜市场的经营效益还会进一步提升。

正因为菜市场这一块目前还是商业地产里隐藏的香饽饽，加上其体量小，档次低，所以广大的资本大佬还未重视，而目前的从业者因为利润可观也没想过要去改变。但这正是商业地产从业者的一个好机会，做一个出众出彩的大型商业体可能比较难，但做一个小而美，温馨有调性小型菜市场还是相对容易的，而且目前也正好是蓝海阶段。

讲了这么多，其实一句话总结‘不要瞧不起菜市场的前景，它就像你那个成绩不好却当了老板的同学’。

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