每年3月左右，都是商业地产人激动人心之时，因为各种机构会陆续披露购物中心们上一年的业绩，其中又数销售额和客流量两个指标最受关注。

但是大家都明白，衡量一个购物中心好坏的标准，绝不是这两个数据就能说明的，尤其在专业人士看来，很多时候这两个数据已沦为吸引大众眼球的噱头。

与此相比，他们更关注坪效、客单价等，因为它们能在更大程度上剔除干扰因素，而更加真实地反映一个购物中心的经营情况。

为此，我们整理了2018年深圳部分购物中心经营方面的数据，以供业内人士参考。当然，部分数据可能与真实数据有出入，笔者尽可能在最大程度上做到接近真实。另外，我也根据相关数据做了一些简单解读，不喜勿喷。

特别需要说明的是，以下仅为不完全统计，因为很多优秀购物中心的经营数据尚未对外披露，比如华润万象城；也有部分购物中心仅披露了部分数据。

所以，还是那句话，以下不是权威排名，也不是为了比出个谁高谁低来，仅供参考而已。

请将屏幕横过来查看（点击查看高清图）

☟

以下是分类排名和相关解读

体量是一个购物中心的先天禀赋，开业时已经确定，后期基本上变化不大。但它对很多数据有重要影响。尤其在计算坪效的时候，体量往往会成为双刃剑。

上表中的购物中心，体量从36万平米到3.5万平米，差了10倍。其实，不同体量的购物中心定位大不相同，因此，单纯比较销售与客流并没有什么意义，甚至于根本没有可比性。

总体来说，销售额与体量大致成正比，体量越大的购物中心，销售额也越高，这也是理所当然的，因为体量越大意外着业态和品牌越丰富，可选择性越高，自然更加吸引消费者。

和销售额一样，客流量也在很大程度上受体量影响。仔细观察，客流量第1、2、3、4、5的商场，其体量排名分别为1、2、5、4、8。两个排名高度一致。

益田假日广场以排名第8的体量吸引到排名第5的客流，也许是得益于其特殊的地理位置，因为对面就是世界之窗，是外地人来深旅游的必到之处之一。

谈到坪效，恐怕是大体量购物中心们都不太愿意聊得话题。似乎体量越大坪效越靠后。而仔细观察坪效排名前几的，如益田假日广场、福田cocopark、海岸城、KK MALL，会发现它们都在10万方左右（很有意思，值得深思）。这应该也是10万方左右的购物中心最受开发商青睐的原因吧。

体量超过15万方的，如海雅缤纷城、万象天地、壹方城，坪效都比较靠后。当然，这也可以理解，你不能要求一个Mall十项全能，没有谁能在所有数据上都完美无缺，就像你不能要求大象跑得比兔子快一样。

另外，第一名坪效是最后一名的3倍还多，说明了差距还是挺大的。而以宏观视角来看，福田、罗湖、宝安区域的购物中心坪效要好过龙华、龙岗等区域的，这也是理所当然。高地价区的商场坪效要是低了还怎么活呢？

统计完客单价，再把11个Mall的平均客单价计算了一下，大概是88元！

平时逛街，总感觉商场里一件衣服动不动就几百上千，随便吃点什么就几十上百，总之，东西都太贵。不料一年下来，大家的平均客单价竟然还不到100。忍不住感慨一下，这年头做购物中心真不容易啊！

益田假日广场客单价在上述购物中心中排名第一，与其轻奢定位较符。另外，就像上文提到的，其客流中有不少为外地游客，众所周知，我们外出旅游时，花钱往往比在老家时大方，这对该商场的客单价有很大贡献。

而海岸城、福田cocopark分别位列2、3位，这两个购物中心定位、客群很相似，都主打年轻潮流族群，可以看出年轻人的消费力确实不俗。

比较奇怪的是，论品牌档次，万象天地应该在这些购物中心中名列前茅，甚至能排上第一第二的，但是客单价却只有72，这说明了很多人去那里只逛不买，对于一个购物中心来说比较尴尬。

当然，也从反面证明了万象天地确实受人欢迎，作为室内室外结合得很好的商场，有事没事都想去逛逛，游逛舒适度应该也是深圳购物中心中最高的了。

关于其低客单价，笔者分析认为，主要是因为万象天地开放空间太多，尤其户外空间每天都有很多人去“空”溜，所以客流量自然被“充气”了，最后导致客单价变得很低。（当然，这只是一种猜想，具体要看商场方面客流量是如何统计的了。）

另外，金光华广场客单价也较低，与其场内品牌档次很不符，至于为何，笔者目前想不出原因。欢迎大神们补充。

除了万象天地以外，布吉万象汇、龙华九方、卓悦汇等客单价都较低，也证明了社区型和区域型购物中心在客层方面还是比不过城市型购物中心。

最后再强调一遍，对于上述数据与解读，大家切勿较真。任何一个购物中心都有它的长处，也有它的短处。而且有时候，长处会变成短处，短处反而成为长处。

因此，与其和他人相比，更重要的是和自己比，只要比之前的自己更好，就是最棒的！商业不易，且行且珍惜。大家加油。希望深圳的商业越来越好。
 

转载请注明出处。