经济内循环，最近是个热词。有人说，内循环背景下，房地产危险了。其实不然，因为房地产是典型的经济内循环，除了海外资本，其他全球生产要素基本都不参与中国的楼市。
只要不是炒作而是用来住的，房地产就是实体经济。因此，无论中央还是地方政府，调控瞄准的都是防止炒作，而不是正常的居住需求；针对的是过快上涨的价格，而不是量。未来，商品房的价格会保持平稳，但成交总量有可能继续上升。对凭本事吃饭的房企来说，有可能占据更大份额。
最近，碧桂园总裁莫斌就在业绩发布会上表示，平稳健康发展的市场对碧桂园是最大的利好，因为在房住不炒的基调下，房价趋于平缓，凭借“一率五力”（即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力），碧桂园的竞争力会更强，利润空间会更大。
此外，“经济内循环”对于商业地产、产业地产等商业不动产（按照美国商业地产融资协会的观点，其包括：商场、酒店、长租公寓、办公楼、物流仓储、数据中心、停车场等），乃至城市运营等存量经营则无疑是巨大的利好。
为啥这么说？因为商业不动产本质上是以经营为抓手的服务业，属于第三产业。经济有赖于城市的高速发展，城市的发展有赖于科技、文旅、消费、物流、医疗等产业的增长。商业不动产作为空间载体，是上述一切产业的重要生产要素。
年初，很多商业不动产遭到严重打击——根据高力国际的数据，新冠抗疫期间，国内线下零售市场客流损失至少8成，餐饮、零售、娱乐等停业达7成！期间，众多有实力的购物中心持有人通过减租与商户共进退。
目前，中国的商业物业大概是50万亿，按照5%的毛租金收益率，年租金约2.5万亿。损失确实大。
然而，随着国内的疫情迅速得到有效控制，复工复产之后，商业地产恢复还是十分迅速的。
前不久，恒隆集团董事长陈启宗在博鳌房地产论坛上指出：
从4月份左右开始，零售的销售就已经开始恢复了。商场的人流，还没有恢复到疫情之前的水平。特别是三星级的商场，平时就是一般老百姓去买东西的商场，受线上的冲击最大，到现在还没有完全恢复。因为国内的线上购物是全球最先进的，老百姓一旦形成这个习惯，就不容易退去。所以要是你拥有的是一般性的零售商场，即所谓的三星级商场，一定会受线上购物的影响。
但是，这并不意味着商场就没有前途，人是群体动物，早晚还是需要到商场去。至于高端商场，从今年4月份开始，所有奢侈品商场，比如恒隆在上海的恒隆广场，无锡恒隆广场，以及昆明恒隆广场等高档商场，虽然人流还不如去年，但是商铺销售额远远超出去年同期……
也就是说，要是你拥有的是五星级商场的话，现在是黄金时期。
因为疫情原因，国际的航线基本上都取消或者减少了很多，以前70%以上的奢侈品消费是在伦敦、巴黎、纽约、香港、新加坡、东京等地进行，现在因为疫情，几乎100%回归了国内。
诚如陈启宗所说，线上购物的习惯一旦形成，很难改变。但是，中高端、高端，以及体验性的消费，还是要走到线下。
以前大家热衷去国外买奢侈品，如今，国外疫情短期内难以得到有效的控制。当大家发现在国内也可以买到好产品时，以后就未必非要跑到国外去了。
这其实也给我们一个很重要的启示：国内不是消费不足，只是缺乏好的产品。
其实内循环我们并不陌生，原来叫“自给自足”，后来叫“拉动内需”。我国人口众多，地域够广，市场够大，地区之间、城乡之间还存在很大的差距。一二线城市落伍的商业综合体，对三四五线城市可能是消费升级。
其他存量业态也一样。比如长租公寓，在此次疫情中遭受严重打击，但是随着生产生活恢复正常，复苏也非常快。
以前不太受人待见的物业，则更是如此，今年的疫情反而强化了其魅力。
为何？明源君非常认同凯德集团总裁兼中国区CEO罗臻毓的说法——商业地产可以是一个城市发展的基础设施，每个城市在发展的阶段里面都需要商业地产支撑，只要能顺着市场的变化进行调整，就可以立于不败之地。
比如，据华尔街日报报道，目前亚马逊与全美最大的购物中心业主Simon集团正在洽谈，准备或租或买，将Simon拥有的原来做为百货公司卖场的空间，转为亚马逊物流中心，解决最后一公里的配送问题。
疫情之后物业大火的逻辑也在于此，其范围早已不在社区，而是延展到了一个片区，成为城市配套服务的一部分。
8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制……形成了重点房企资金监测和融资管理规则。
这，其实是对此前流传甚广的“监管部门对房企划了三道红线，要求控制房企有息债务增长”的再确认。
这说明短期内房地产调控没有放松的可能。但也不能因此说“三条红线”融资新规是要将房企打死，它只是严格控制增量，正常的融资需要不受影响。
当然，总体上来说，还是比以前收紧了不少。因此，最近房企的融资每天都在井喷——毕竟新规一旦实施，融资会更难，趁着现在能融，赶紧加快储备。
虽然商业不动产这块也经常受调控的冲击，为此，高和资本执行合伙人周以升多次呼吁：政府对房地产的调控不应一刀切——瞄准住宅就好了，放过商业不动产。
其实，实事求是地说，除了增量开发会被误伤，商业不动产的存量经营，政策还是比较友好的。融资要容易得多。
就在前不久的8月3日，国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），就REITs试点项目申报工作做出要求。
此次，《通知》提出，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点，主要包括仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目等。此外鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
此次《通知》与此前的40号文和征求意见稿相比，进一步细分了行业要求，规定了现金流、净现金分派率的底线要求……
根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，我国有552 家国家级产业园区，全国31个省级行政区均有产业园区坐落。
银河证券认为，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将会最先受益。产业园区REITs未来的前景广阔，初步估计5年后累计市场规模可达809亿元。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产，提升企业资产运营水平。
综合以上信息，不难得出这样的结论：未来，整个房地产行业要回归实业（用来住而不是用来炒，就是实体经济）；运营的价值越发凸显；同时，解决持有难题的金融工具正在加速落地。
很多房企不愿意搞存量，特别是持有商业不动产经营，就是因为占用太多资金，又没有好的退出渠道。
在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”下，退出的渠道会加速落地。企业需要做的，是提升自己的运营能力。
国内大循环为主体的大环境下，能够满足人们美好生活需要，能够带动大家消费的产业，都是被鼓励的。
有人要说，居住占了人们生活的很大一块，住宅也应该被鼓励啊。如上所说，房地产（主要是住宅）的支柱产业地位还没有变，但是要防止过热和炒作。
早在几年前，就有高层领导说了，房住不炒，房地产就是实体经济。最近各地调控加码，全国范围内规范房企融资，就是要将房地产往实体经济的轨道上掰。
至于房企住宅开发之外布局的多元化——造新能源汽车、养猪、搞文旅等——更是实实在在的实体经济。
当然，对绝大部分房企来说，多元化还是围绕房地产上下游展开。这里面，依然有很多机会，只是玩法跟以前不太一样。
现代经济的增长极是工业和服务业，这两者的增速远快于农业，且主要集中于城市。过去三十年，中国经济增长的动力是城市化和工业化。即便这样像美国已经完成城市化的国家，都市化在经济增长中的重要性也越来越显著——城市规模和人口密度的增长，会带动生产率的提高。
电商下乡、新农村建设，当然也能拉动经济增长和促进消费，但，城市级别的消费才是拉动经济增长的主引擎和“经济内循环”的真正动能。
事实上，自几年前转变城市发展理念之后，中央的文件就不断在强调城市群的发展，无论是粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还有长三角、京津冀的城市群发展，还是中东部省会城市为核心的城市群的发展……都是如此。
考虑到长三角、粤港澳大湾区等几个大城市群，都能容纳1.5到2亿的人口规模。这些聚集不仅产生楼市消费的需求，也会产生包括社会公共服务，居民服务，产业变革的众多需求。
8月24日在中南海召开的经济社会领域专家座谈会，旨在对“十四五”规划编制提出意见和建议，陆铭教授是9位现场发言专家之一。
其指出，我国在城乡和区域发展方面，如果一些体制性结构性问题得以解决，将能产生巨大的“制度红利”。建议包括，加快实施以中心城市为带动的都市圈和城市群发展战略，深化户籍制度改革等。
其过往的研究表明，由于低密度的城市建设模式和户籍制度，我国服务业在GDP中的占比与发达国家历史同期相比低大约10个百分点。由于外来人口缺乏长期定居的预期，会比本地城镇户籍人口消费平均低16-20%。
通过城市集约化紧凑化发展，并推进外来人口市民化进程，可促进消费，服务业占比可提升3-5个百分点。
到这些地方拿地，是分一杯羹的方式。
最近北京出了不少不限价的土地，这为创新和产品升级提供了土壤。创新，可以更好的促进消费。
但创新绝非只是拿地，盖楼，卖楼了，必须跟产业联动起来。这也是近年来，各房企纷纷宣布要做城市运营商、美好生活服务商的缘故。
老旧小区的改造是机会。早在今年4月14日，国务院常务会议就指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，是需改造老旧小区总量的1/4。至于怎么能够赚到钱，明源君在此前的文章中已经有详细说明（详见《4万亿旧改真的来了！这5大赚钱机会，房企一定要抓住！》）
积极介入城市更新，成为真正的城市运营商，也是机会，而且实操中也更受房企的青睐。华润、金茂等，都已经在该领域建立了很深的护城河。融创、万科等正在奋起直追。
融创东南就提出了网格单元，即以“微型城市”的逻辑，打造具有区域城市功能的单元主体，以此建构更清晰的城市坐标与节点，从而驱动板块价值的新生，有机融入城市发展格局。
华润为政府代建的的体育馆，2012年独立运营后，第一年就实现盈利，商业出租率达到99%。
金茂参与一级开发、后期产业导入及城市管理的梅溪湖片区，如今已成为一个充满活力的区域……
他们都有一个共同点：产城发展，美好生活。
针对，近年来各大房企纷纷改名，以体现集团多元化经营的业态。中国金茂高级副总裁、广州区域总经理魏浙在此前的博鳌房地产论坛上认为，现在可能做某一件特长的东西更重要，这一块可能是商业、旧改、产业、城市运营等各方面的东西，如此，在应对未来变化时才会有更多的抗风险能力。新发展格局下，这一研判可谓一语中的。
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