一文了解头部商管企业实力和潜力对比_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

来源：MALL先生

近日，万达集团旗下商业运营平台——珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交招股书，申请赴港上市。

招股书披露了万达商管委托第三方，针对中国商业运营服务市场编制的分析报告。在这份报告中，我们可以窥见国内目前商业运营服务市场的头部企业都有谁。

（本文转自「Mall先生」，关于万达商管运营模式和业绩的部分为Mall星人所加）

▲万达商管主要运营数据｜来源：万达商管招股书

根据招股书披露，截至2021年6月30日，万达商管在管商业广场共380个（其中独立第三方项目为106个），在管建筑面积达5,420万平米，储备项目共162个。

目前，万达商管根据两种运营模式提供服务，分别为：委托管理模式；租赁运营模式。

委托管理模式：受委托全权负责管理商业广场，提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。收入主要包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。
租赁运营模式：从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前谘询服务费、物业管理费及增值服务费。

招股书称，两种模式的服务范围大体一致，收入来源略有不同，但万达商管有权享有两种管理模式的项目产生的项目净收益的若干百分比(一般在20%到40%之间）。

2018、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管的收入分别为110.24亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，毛利率分别为为41.3%、34.1%、36.9%及42.4%。

但至少有两点值得注意——

一是在管380个商业广场中，274个项目（占比72.1%）的业主是其母公司集团大连万达商业管理集团股份有限公司。2018年、2019年、2020年和今年上半年，来自母公司集团拥有的商业广场项目的收入，分别占同期商业运营服务收入的81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。大致上，这部分占比正在逐年下降。储备162个项目中，独立第三方项目为133个，占比82.1%。这一定程度上说明，万达未来业绩增长的来源之一是不断加大独立第三方项目的占比（毕竟母公司的项目容量有限，而且有潜在关联风险）。

二是尽管毛利率不算底，但溢利表现一般，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管溢利分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元及6.56亿元。这说明除销售成本外，人力等成本也不低。

▲万达商管主要损益数据｜来源：万达商管招股书

除了介绍自身业务模式及业绩之外，招股书还披露了万达商管以60万元人民币，委托独立市场研究机构及顾问弗若斯特沙利文（Frost Sullivan），对中国商业运营服务市场编制的分析报告。

报告披露了根据在管项目规模、第三方项目规模、经营实力等维度，万达商管在全球和中国市场的主要竞争对手——

公司A是一家跨国零售集团，其核心业务是运营综合性的商业广场和百货超市
公司B是一家美国的房地产投资信托公司，主要开发和经营购物、餐饮、娱乐等多样化的商业地产
公司C是一家专注于长三角、环渤海、珠三角地区领先的商业建管服务提供商之一
公司D是一家中国领先的商业运营服务提供商之一，专注于商业广场的运营管理
公司E是一家欧洲及澳洲领先的大型商业广场开发商和运营商之一
公司F是一家东南亚领先的商业运营服务提供商之一，其核心业务主要涵盖商业广场运营、酒店、零售等
公司G是一家中国领先的商业地产服务提供商之一，也是较早采用轻资产管理输出服务模式的服务商之一
公司H是中国领先的物业管理和商业运营服务提供商之一，业态主要包括住宅、零售商业及写字楼等
公司I是一家中国领先的商业运营服务提供商之一，其主要经营地区包括长三角、环渤海、西部地区等
公司J是一家中国及长三角地区领先的商业运营服务提供商之一
公司K是一家粤港澳大湾区领先的商业运营服务提供商之一

尽管招股书中隐去了公司的实际名称，在业内好友的大力支持下，我还是一一对其进行了还原，结果如下：

A：永旺（日本）
B：西蒙（美国）
C：新城
D：印力
E：Westfield（澳大利亚）
F：凯德（新加坡）
G：爱琴海
H：华润万象生活
I：龙湖
J：宝龙商业
K：星盛商业（星河旗下商管平台）

还原之后，报告中所披露的各张表格就更为清晰明朗了：

按在管项目数量划分的五大商业运营服务提供商（全球）

排名	公司	在管项目数量
1	万达商管	368
2	永旺（日本）	251
3	西蒙（美国）	235
4	新城	95
5	印力	89

数据截至2020年12月31日

按在管建筑面积划分的五大商业运营服务提供商（全球）

排名	公司	在管建筑面积
1	万达商管	52.8
2	西蒙（美国）	25.1
3	Westfield（澳大利亚）	12.2
4	永旺（日本）	11.1
5	凯德（新加坡）	10.4

面积单位：百万平米

数据截至2020年12月31日

按在管建筑面积的市场份额划分的五大商业运营服务提供商（中国）

排名	公司	市场份额
1	万达商管	8.3%
2	新城	1.4%
3	印力	1.1%
4	华润万象生活	1.0%
5	宝龙商业	0.9%

总在管建筑面积不计面积少于20,000平米的商业广场的在管建筑面积。

数据截至2020年12月31日

按储备建筑面积划分的五大商业运营服务提供商（中国）

排名	公司	储备建筑面积
1	万达商管	17
2	新城	6.6
3	爱琴海	6.5
4	华润万象生活	4.0
5	龙湖	2.5

面积单位：百万平米

数据截至2020年12月31日

按在管独立第三方项目数量划分的五大商业运营服务提供商（中国）

排名	公司	在管独立第三方项目数量
1	万达商管	98
2	爱琴海	18
3	宝龙商业	15
4	印力	14
5	华润万象生活	9

数据截至2020年12月31日

按独立第三方储备项目数量划分的五大商业运营服务提供商（中国）

排名	公司	独立第三方储备项目数量
1	万达商管	113
2	爱琴海	63
3	宝龙商业	11
4	星盛商业	8
5	印力	5

数据截至2020年12月31日

中国领先商业运营服务提供商之间的比较

公司	在管项目数量	在管建筑面积	截至2018/2019/2020年末出租率
万达商管	368	52.8	99.4%	99.3%	97.8%
新城	95	9.0	98.8%	99.2%	99.5%
印力	89	7.2	91.7%	93.2%	87.4%
华润万象生活	57	6.4	94.2%	94.9%	94.0%
宝龙商业	68	5.9	85.5%	89.4%	88.1%

面积单位：百万平米

数据截至2020年12月31日

公司	覆盖城市数量	2020年每家商业广场日平均客流	2020年总客流	2020年末品牌数量
万达商管	202	2.70	3,632.0	>18,000
新城	73	1.90	655.0	>10,000
印力	58	1.60	520.8	约7,500
华润万象生活	35	4.61	962.7	约5,000
宝龙商业	35	1.97	489.0	>7,000

每家商业广场的日平均客流=总客流/在管项目数量/365，单位：万人次

2020年总客流单位：百万人次

数据截至2020年12月31日

上述数据均来源于万达商管的招股书，相信这些表单，能帮助大家对于国内目前商业运营服务市场的头部企业，有更多的了解。

而招股书中还蕴藏着更多有关于商业运营服务市场、轻资产模式、万达商管的业务模式与核心能力，等等大量有价值的信息，值得所有业内人士仔细阅读。

从A股撤退之后，万达商管能否在今年成功再登港股？

与前人相比，规模与营收都要明显更大的万达商管，会得到资本市场多少倍的估值评价？

是否会如此前媒体预测那样，创造60亿美元的融资规模？

这将是今年末，商业地产资本市场领域，最大的悬念。

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